Цоколь и подвал – стоит ли покупать? Какие есть риски и ограничения
В сентябре – октябре 2020 мне передали для продажи два подвальных и одно цокольное помещение. Вопросы, которые важны для покупателей и арендаторов этих помещений, и которые мы обсуждаем на встречах и на показах имеют свою специфику, связанную особенностями подвальных и цокольных помещений.
В этой статье разберем основные из них:
• В чем отличие цоколя от подвала;
• Какие преимущества и недостатки таких помещений;
• Под какие виды деятельности не подойдет подвальное и цокольное помещение;
• На что нужно обратить внимание при покупке.
В чем отличие подвала от цоколя
В соответствии с пунктами 3.33 и 3.36 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 (скачать свод правил в pdf):
Этаж подвальный — этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
Этаж цокольный — этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли не более чем на половину высоты помещения.
При этом, характеристика помещения определяется по всему этажу. И перепад в высотах земельного участка, на котором расположен дом, определяет фактическое наименование этажа. Если большая часть расположена под землей, а отдельно взятое помещение выше, этажность будет определена по большей площади.
Даже если продавец заявляет, что продает цокольное помещение, в нем достаточно большие окна, и по характеристикам само помещение подходит под цоколь – проверьте документы. В выписке из ЕГРН будет указан фактический этаж объекта (цоколь это или подвал):
Преимущества подвальных и цокольных помещений:
• Стоимость;
• Низкие коммунальные платежи;
Часто через подвальное помещение проходят транзитом общедомовые трубы отопления, что позволяет не устанавливать индивидуальные радиаторы и экономить существенные суммы на отоплении.
• Низкая кадастровая стоимость, и соответственно низкие налоги.
Это преимущество сейчас особенно актуально, т.к. налог на имущество, который рассчитывают, как процент от кадастровой стоимости, постоянно увеличивают. В ближайшее время от должен составить 2% от кадастровой стоимости.
Что нельзя размещать в подвальных и цокольных помещениях:
В соответствии с п 4.11 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:
• Помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ;
• Помещения для пребывания детей;
• Кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50;
• Сауны;
• Лечебно-профилактические учреждения.
На что обратить внимание при покупке цокольного или подвального помещения:
1. Проверяйте документы:
Обычно подвал многоквартирного жилого дома является общедомовым имуществом. В подвалах размещаются общедомовые узлы учета, подсобные помещения. За исключением случаев, когда подвал или его часть была переведена в частную собственность. Также застройщик может выделить часть подвала из общедомового имущества в отдельное нежилое помещение.
Поэтому важно проверить выписку из ЕГРН.
Проверьте назначение помещения. Должно быть указано – нежилое помещение.
Также проверьте:
• Основание права собственности;
• Правообладателя;
• Ограничения и обременения по объекту недвижимости.
Полный список документов, которые нужно проверить перед покупкой можно найти в статье Какие документы на недвижимость нужно проверить перед покупкой
2. Изучите инженерные коммуникации:
Общедомовые коммуникации.
Посмотрите какие общедомовые коммуникации проходят через помещение (трубы отопления, водоснабжения, канализации). Нужен ли к ним доступ управляющей компании и как часто. Например, при наличии спускных кранов на системе отопления потребует обеспечения доступа управляющей компании осенью при запуске системы отопления. А также при различных ремонтных, аварийных и эксплуатационных работах.
Система канализации.
Когда помещение находится ниже уровня городской канализации естественный слив канализационных отходов невозможен. Для функционирования канализации в помещении устанавливаются сололифты. Они откачивают отходы с помощью насосов. Как любая механическая система сололифты могут выходить из строя. Узнайте какое оборудование установлено в помещении – какой марки, какие у него технические характеристики, какой уровень перепада городской канализации и помещения, какая длина канализационной трубы от помещения до общей канализации.
Система вентиляции.
Подвальные помещения либо не имеют окон, либо они небольшие, и не обеспечивают достаточный приток воздуха. Поэтому система вентиляции в подвальном помещении должна быть особенно хорошо продумана. Хорошо, если в помещение заведен отдельный вентиляционный канал. Посмотрите есть ли принудительная вытяжка. Какая у нее мощность и справится ли она с объемом помещения.
Электроэнергия.
Проверьте, кабель какой мощности заведен в помещение. Соответствуют ли установленные автоматы этой мощности. На какое количество кВт заключен договор с энергоснабжающей организацией.
Информацию о том, какая мощность нужна различным видам бизнеса вы можете найти в статье Требования к помещениям у аптек, кафе, продуктов и других сфер бизнеса.
При покупке подвального или цокольного помещения учитывайте информацию из этой статьи. И помните, что для коммерческой недвижимости определяющий фактор успеха – расположение объекта. Помещение с хорошим и правильным пешеходным трафиком будет ликвидно и востребовано, даже если оно находится в цоколе или подвале жилого дома.
Если вы выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки — прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость. В ней вы найдете исчерпывающую информацию, о том что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости.
Стоит ли сооружать подвал в загородном доме и как это правильно сделать? Часть 1
Сооружать или нет подвал в загородном доме? Что это — возможность экономно распорядиться полезной площадью здания или ненужное расточительство? И если все-таки решено, что подвальному этажу быть, то как его правильно сделать?
Каковы плюсы от наличия в доме подвала?
Для коттеджей высотой в три-четыре этажа наличие или отсутствие в них подвала, пожалуй, ничего не меняет — там и так найдется место для технических и разного рода подсобных помещений. А вот в случае одно-двухэтажного дома дополнительная полезная площадь никогда не будет лишней, при этом, чтобы получить ее, не придется сооружать различные пристройки, занимающие драгоценные сотки на участке.
В подвале можно оборудовать не только котельную, мастерскую, кладовую или прачечную, которым, прямо скажем, не место на одном этаже с гостиной и спальнями, но также и сауну, бассейн, тренажерный зал, винотеку, домашний кинотеатр или бильярдную комнату. Если площадь позволяет, здесь можно расположить сразу несколько из перечисленных помещений, главное, чтобы они не «конфликтовали» между собой: например, котельная и кинозал явно будут плохими соседями.
Если в подвальном этаже планируется обустроить бильярдную комнату, нужно заранее предусмотреть возможность проноса в нее таких громоздких деталей стола, как продольная часть рамы, или царга, и цельная плита игрового поля
Насколько сооружение подвала удорожает строительство дома?
Возведение подземного этажа в среднем обходится в 1,5–2 раза дороже, чем надземного (за счет увеличения объема земляных работ, работ по бетонированию и изоляции стен подвала, а также дополнительных проектных расчетов и т. д.).
Высоко стоящие грунтовые воды (залегающие на глубине не более 2 м) серьезно осложняют строительство, а следовательно, и повышают его стоимость. С такой проблемой обычно сталкиваются владельцы участков в низинах и заболоченных местностях, у подножия склонов, на береговых территориях. В данной ситуации для возведения дома с подвалом потребуются особые инженерные решения, а также усиление мер по гидроизоляции и дренированию основания здания, иначе постоянная сырость и протечки в подвальном этаже, со всеми вытекающими отсюда последствиями, неизбежны.
К заметному удорожанию строительства ведет и залегание на участке грунтов с низкой несущей способностью (торфяники, супеси, суглинки, насыпной грунт и др.), что также потребует принятия специальных конструктивных мер.
Определить, целесообразно ли будет строительство дома с подвалом, можно только на основании результатов инженерно-геологических изысканий и официального заключения о типе и структуре залегающих на участке грунтов, уровне подземных вод и пр.
Проведение инженерно-геологических изысканий
Для расчета конструкции любого здания, а имеющего подвальное помещение — в особенности, проектировщики должны обладать данными о физико-механических свойствах грунтов на участке, высоте залегания там подземных вод, расположении водоносных пластов. Чтобы получить эти сведения, сотрудники компании, проводящей инженерно-геологические изыскания, берут на месте будущей застройки пробы грунта и подземных вод для анализа. Образцы добывают с глубины 7–10 м из специально пробуренных скважин (около 5 штук на 10 соток). При цене порядка 1400 руб./пог. м весь комплекс работ (выезд на площадку, бурение, забор проб, анализ, написание заключения) может вылиться в сумму 50–70 тыс. руб., но пренебрегать этой процедурой, тем более если речь идет о регионах со сложными грунтами, эксперты настоятельно не рекомендуют, так как разработать грамотный инженерный проект дома без учета геологических особенностей местности невозможно.
Чем подвал отличается от технического подполья?
СНиП определяет подполье как технический этаж, предназначенный для инженерного оборудования и коммуникаций и имеющий высоту минимум 1,8 м для возможности их обслуживания. Пространство меньшей высоты, используемое только для прокладки коммуникаций, техническим этажом не является, но за ним также закрепилось наименование подполья.
В деревянных домах, где нет подвального или цокольного этажа, подполье (как правило, высотой от 60 см) необходимо для циркуляции воздуха под утепленным нижним перекрытием, чтобы не допустить выпадения на нем конденсата и, как следствие, гниения древесины. С той же целью в ленте фундамента предусматривают продухи, а в самом перекрытии делают люки 60 × 60 см, чтобы иметь доступ в подполье для контроля состояния балок и коммуникаций.
Когда вместо подвального лучше сделать цокольный этаж?
В случае участка застройки, имеющего сложный рельеф, целесообразно отказаться от подвала в пользу цокольного этажа, который может быть частично врезан в склон, а частично возвышаться над землей. Очень часто в цоколе здания располагают гараж, при этом перед воротами необходимо установить водоотводящие желоба, чтобы дождевая и талая вода не затекала в помещение по спуску.
При высоком уровне грунтовых вод, из чисто экономических соображений, цокольный этаж также лучше предпочесть подвальному. Кроме экономии на строительстве, это позволит еще и сократить расходы на организацию искусственной вентиляции и инсоляции помещений, так как в цоколе, в отличие от подвала, могут быть смонтированы полноценные окна и имеется возможность естественного воздухообмена.
Цокольным называют этаж, в котором отметка пола находится ниже уровня тротуара, отмостки или планировочной отметки земли не более чем на половину высоты помещения. Подвальный — этаж с отметкой пола, расположенной ниже уровня земли более чем на половину высоты помещения. Этаж, углубленный полностью, на всю свою высоту, называется подземным
Подготовка основания
Строительные работы начинают с рытья котлована экскаватором. Когда до проектной отметки, на которой должна находиться подошва фундамента, остается 10–15 см грунта, его выемку завершают уже вручную, чтобы точно соблюсти заданный уровень. Далее выполняют пластовый и пристенный дренаж и приступают к созданию «пирога» под монолитную плиту.
На дно котлована слоями (общей толщиной 200 мм) насыпают гранитный щебень с обязательной промежуточной трамбовкой, а затем постепенно проливают его пескобетонным раствором, пока он не образует на поверхности сплошную корочку. После этого заливают 40-миллиметровую стяжку — так называемую подбетонку.
Отвердевшую стяжку грунтуют битумной мастикой и настилают два слоя наплавляемой оклеечной гидроизоляции, перекрывая края полотен на 50–70 мм и сваривая стыки газовой горелкой. Изоляция должна выступать за периметр основания метровой полосой, которая позже будет заведена на стены.
Для защиты гидроизоляционного слоя от повреждения при дальнейших работах поверх него заливают еще одну 40-миллиметровую цементно-песчаную стяжку, а затем сооружают щитовую опалубку из влагостойкой фанеры под монолитную плиту.
Армирование и отливка плиты фундамента
При создании арматурного каркаса важно четко придерживаться проекта. В нем должны быть указаны диаметр прутьев, размер ячеек, величина перехлеста (≈ 30 диаметров стержня), расположение стыков (обязательно вразбежку) и пр. Сварка для соединения арматуры внахлест недопустима.
Для повышения надежности фундамента чаще всего силовой каркас делают двойным, разделяя нижнюю и верхнюю сетки пластиковыми компенсаторами, благодаря чему прутья арматуры равномерно распределяются в теле плиты на расчетном расстоянии от ее поверхности.
Ошибки, допущенные при вязке арматуры, приводят к ослаблению силового каркаса и, как следствие, к снижению прочности фундаментной плиты
Для отливки фундамента рекомендуется использовать бетон класса В22,5 (марка М300). Его укладывают сплошными горизонтальными слоями, достигая проектной толщины плиты (как правило, 0,3–0,5 м), с одновременным уплотнением смеси при помощи низкочастотных вибраторов. Если невозможно произвести заливку бетона без разрывов, в месте которых образуются так называемые «холодные» швы (например, из-за задержек с поставкой раствора), то их допустимо делать только там, где согласно проекту конструкция не будет испытывать высоких напряжений. Разумеется, лучше, если швов в плите не будет вообще, для чего необходимо точно рассчитать нужное количество бетона и позаботиться о его своевременной доставке на площадку.
Важная составляющая процесса — уход за свежеотлитой плитой. Если на улице больше 25°С, ее надо регулярно смачивать на протяжении 10–12 дней (первые трое суток — каждые четыре часа днем и один раз ночью, а далее — минимум три раза в сутки) или накрыть на два-три дня водонепроницаемой пленкой, чтобы замедлить испарение из бетона влаги.
Возведение стен
Основное требование к стеновому материалу в данном случае — минимальная водопроницаемость, так как стены подвала будут подвергаться воздействию подземных вод. Понятно, что кирпич, пено- и газобетон для этой цели не подходят, так что остается только монолит. Правда, есть практика кладки подвальных стен из фундаментных блоков, но это возможно лишь при условии низкого уровня грунтовых вод. Тогда, действительно, монолитным стенам разумно предпочесть блочные, так как это будет экономически выгоднее. Выполняя кладку, используют раствор с водоотталкивающими добавками («Дегидрол» и др.), а швы между блоками изнутри помещения заполняют на глубину 20–30 мм проникающей гидроизоляцией.
Стены подвала должны иметь толщину не менее 200 мм. А высоту помещения определяют на основании того, в каком качестве его предполагается использовать
Под монолитные стены, еще при вязке арматуры фундамента, предусматривают вертикальные наружные и внутренние выпуски (длиной 1,5–1,7 и 1,2–1,3 м соответственно). К созданию силового каркаса стен приступают сразу, как только плита наберет 70% своей прочности. Далее собирают опалубку из 18-миллиметровой ламинированной фанеры и производят заливку бетона. Делать это следует в непрерывном режиме, не допуская появления «холодных» швов. Для повышения водонепроницаемости, пластичности и прочности бетона в смесь можно ввести специальные добавки.
Монолитные стены, связанные арматурой с плитой фундамента, являются для него своего рода ребрами жесткости и способствуют равномерному распределению нагрузки на основание, а вся конструкция в целом отлично противостоит давлению грунта.
Стены цокольного этажа
Гидроизоляция стен подвала
Наружная гидроизоляция подземной части здания, в сочетании с водонепроницаемой отмосткой и системой дренажа, предохраняет основание и стены подвала от воздействия поверхностных и грунтовых вод.
В большинстве случаев поверхности гидроизолируют обмазочными или наплавляемыми рулонными материалами — битумными или битумно-полимерными. Реже с этой целью применяют проникающую (инъекционную) и напыляемую изоляцию.
С помощью обмазочных составов (мастик) можно создать надежную преграду для влаги, но эффективно «работать» они будут только при условии профессионального нанесения. Недостаток такой изоляции в том, что ее слой легко разрушается при механическом воздействии, а также в ходе неравномерной осадки здания.
Наплавляемые материалы укладывают (обычно в два слоя) после обработки основания битумной грунтовкой. Рулоны лучше раскатывать не по вертикали, а по горизонтали, перекрывая край нижнего полотна верхним на 100–200 мм. Изоляцию приклеивают к поверхности, разогревая и ее, и саму поверхность газовой горелкой: при этом защитная пленка расплавляется, а битум становится вязким и сцепляется с основой, образуя плотный эластичный ковер.
При отсутствии слоя наружного утепления, который создают поверх гидроизоляции, ей могут грозить повреждения при обратной засыпке грунта или под действием сил морозного пучения. Для защиты ее целостности специалисты рекомендуют применять профилированные мембраны из полиэтилена высокой плотности
Добавим, что важным условием комфортной эксплуатации и долговечности всего здания в целом является устройство горизонтальной гидроизоляции фундамента, отсекающей его от несущих стен и таким образом предохраняющей их от проникновения капиллярной влаги из бетонного основания.
Система дренажа для отвода воды от фундамента
Залегающие на малой глубине грунтовые, а также поверхностные (талые и ливневые) воды создают высокое гидростатическое давление на фундамент и могут вызвать разрывы в его гидроизоляционном контуре, что приведет к возникновению протечек в подвальном помещении. Чтобы не допустить этого, по периметру дома устраивают дренажную систему, состоящую из сети дрен, пролегающих в фильтрующем слое.
В качестве дрен служат ПНД- или ПВХ-трубы Ø 110–150 мм с отверстиями в стенках, которые укладывают с уклоном не менее 2 мм/пог. м на проектной глубине. Для этого выкапывают траншею, выстилают ее геотекстилем, насыпают 5 см щебня или гравия фракции 20–40 мм и кладут туда трубу. Сверху ее засыпают слоем того же гравия или щебня (от 15 до 50 см), укрывают краями геотекстильного полотна и делают выравнивающую засыпку из крупнозернистого песка или щебня (гравия) мелкой фракции.
Чтобы система была доступна для контроля, в ней устраивают смотровые колодцы.
Для сбора отведенной с участка воды сооружают накопительный колодец из железобетонных колец Ø от 500 мм, который опорожняют дренажным насосом, сливая воду в общую канализацию, систему поверхностных дренажных лотков и т. п.
Подвал под домом: эксплуатация без проблем
Бытует мнение, что себестоимость наземного этажа намного ниже подвального. С этим можно согласиться, когда строительство ведётся в условиях близкого расположения грунтовых вод, требующих принятия беспрецедентных для жилого помещения мер. Да и то, никакая защита не гарантирует, что через несколько лет вода не найдёт свой путь.
В нормальных гидрогеологических условиях, иметь подвал под домом экономически целесообразно, и вполне удобно. О том, как его можно использовать, и что обеспечит ему нормальные эксплуатационные условия, мы и расскажем далее.
Возможности использования подвалов
Нередко подвал под частным домом проектируется с той целью, чтобы в нём можно было расположить объекты, на которые на участке просто нет места. Взять современные коттеджные посёлки: размер земельного участка, прилегающего к дому, в них составляет не более 4-5 соток, и даже меньше.
Если на нём построить гараж, поставить баню или устроить бассейн, места не останется даже на клумбу, а не то, что на грядки с петрушкой и огурчиками. Поэтому многие хозяева предпочитают оставить во дворе место для организации отдыха и высадки растений, а всё остальное по возможности устроить в подвале.
Параметры подвалов
Заметим, что для обустройства гаража, сауны, бильярдной (см. Бильярдная в подвале: как устроить своими руками) или технических помещений, совсем не обязательно нужен полностью заглублённый подвал. Это может быть полуподвал, или практически наземный цокольный этаж.
Выбор варианта зависит не только от залегания подземных вод на участке, но и от глубины, на которую зимой промерзает грунт:
Планировка подвального этажа
Варианты использования подвальных помещений могут быть самыми разными: от овощехранилища до теплицы (см. Теплица в подвале дома: бизнес идея для частного дома), склада или даже магазина. В зависимости от назначения и рассчитывается оптимальная высота стен.
В небольшом домике, под которым будут располагаться лишь кладовые, достаточно подвала глубиной в 2м. Для устройства техэтажа нужно не меньше 2,2м – хотя тут многое зависит от габаритов устанавливаемого оборудования.
Обратите внимание! Расположение под домом таких объектов как гараж и бассейн, освобождает немало места на участке. Так что при нехватке земельных площадей, строительство подвала под домом даёт немало возможностей для организации комфортного проживания. Да и с экономической точки зрения это выгодно, так как всё находится в пределах одних стен, и под одной крышей.
Основы строительства дома с подвалом
Сколько бы ни говорилось о том, что малоэтажные дома, как и все прочие объекты, должны быть проектируемыми, всё равно в целях экономии средств многие предпочитают строить подвал под домом своими руками.
Однако чтобы правильно построить подвал под домом, следует точно знать, что именно нужно делать, и понимать смысл выполнения той или иной операции. Надеемся, что представленная далее инструкция, вкупе с видео в этой статье, помогут нашим читателям разобраться в тонкостях строительства подвалов.
Разбивка осей – важнейший этап
Любое строительство предваряет процесс разметки, которая должна выполняться с помощью геодезических приборов. Горизонтальная разбивка определяет положение объекта, и закрепляет его на местности в плане. А вот положение отдельных частей конструкций, располагающихся на разных уровнях заглубления, определяет вертикальная разбивка.
От правильности выполнения разметки зависит вся дальнейшая работа, и результаты допущенных ошибок не заставят себя ждать. Так что эту работу, уж точно нужно поручить специалистам. В среднем, стоимость разбивочных работ фундамента здания размером 50*50м, составляет около 25000 руб. в сельской местности может быть меньше, в крупных городах наоборот, чуть больше.
Как подготавливают основание
Чтобы понимать, на какую глубину нужно вынимать грунт при рытье котлована, необходимо учитывать не только высоту подвала, а ещё и структуру основания, плюс толщину подсыпки из песка, гравия, или бетонной подготовительной стяжки.
Для укладки сборного фундамента, который одновременно будет являться и стенами подвала, подготовку делают песчаную. Песок замечательно выравнивает основание, заполняя выемки и сглаживая выступы, хорошо трамбуется, и прекрасно распределяет нагрузки.
Преимущества подбетонки, и её альтернатива
Под монолитные фундаменты: ленту, плиту – лучше всего делать бетонную подготовку, или, как её называют строители, подбетонку. Заливают её из тощего бетона марки М50 – М100, класса В7,5. Это наиболее дешёвый вид бетона с невысокой прочностью, и используется он именно с целью выравнивания основания.
К тому же, она водонепроницаема, поэтому исключает возможность капиллярного подсоса бетоном влаги. Благодаря этому, вопрос горизонтальной гидроизоляции при такой подготовке основания отпадает сам собой – а это просто огромный плюс.
Совет! На глинистых грунтах мы бы рекомендовали именно этот вид подготовки, так как из-за плохой проницаемости, поверхностная вода плохо проходит вглубь, а застаивается под фундаментом.
Данный способ защиты экономичен и прост в исполнении. Хотя в качестве гидроизоляции и он не является панацеей, а при угрозе со стороны грунтовых вод не спасёт. Однако при подготовке основания, этот материал заменит и песок, и щебень, и подбетонку.
Он настолько прочен, что выдерживает без разрывов перемещение техники и людей. Укладка профильной мембраны осуществляется вручную, полотна скрепляются шипами, а стыки проклеиваются каучуковой лентой. Используют этот материал так же и для выполнения вертикальной гидроизоляции с наружной стороны.
Нюансы устройства стен и пола
Предусмотреть подвал можно только в том случае, когда дом строится на ленточном или плитном фундаменте.
В зависимости от этого, структура пола подвала будет разной:
Если грунт на участке плотный и прочный, и нет никакой угрозы со стороны грунтовых вод, можно отдать предпочтение ленточному фундаменту. Если он монолитный, то заливают только опорную часть стен подвала, а возможно и сами стены. Но самый простой вариант – сборный.
Например, используя блоки ФБС, в основании можно не заливать подбетонку, а просто уложить заводские прямоугольные или трапециевидные железобетонные плиты. Их высота составляет минимум 30 см, за счёт чего возникает существенная разница между отметками подошвы фундамента и пола подвала.
Ликвидируется она за счёт песчаной, или гравийно-песчаной подушки, которая насыпается и трамбуется вровень с верхними горизонтальными гранями опорных плит. После этого, подготовленное основание застилается с нахлёстом на стены рубероидом или геотканью.
Если необходимо утепление подвала под домом, то на следующем этапе монтируют специальные жёсткие плиты пенополистирола, что позволяет выполнить по их поверхности бетонную стяжку пола. Когда утеплять пол не требуется, то поверх выравнивающей подушки сначала делается 8 см бетонной подготовки, затем идёт рулонный гидробарьер, поверх которого и заливается черновой пол.