Что такое reit акции

Обладание собственной недвижимостью является чуть ли не главной жизненной целью миллионов людей. И вовсе не потому, что им негде жить. Главное объяснение – стремление к стабильности плюс желание максимально обезопасить свои сбережения. Но можно ли вложиться в недвижимость, не покупая ни дома, ни квартиры?

Что такое REIT

Инвестиционный фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust – REIT) – это компания, которая владеет и в большинстве случаев управляет приносящей доход недвижимостью. Это могут быть офисные и жилых здания, склады, больницы, торговые центры, отели и др.

REIT дает возможность инвестировать в недвижимость без ее покупки. Деньги пайщиков фонд вкладывает в объекты, которыми сам же и управляет. После продажи или сдачи в аренду квартир, домов или отелей пайщики получают долю от прибыли, пропорциональную вложениям.

В большинстве стран законодательство позволяет компаниям, занимающимся недвижимостью, платить меньший корпоративный налог и налог на прирост капитала. REITs неоднократно подвергались критике, как структуры, поощряющие спекуляцию и снижающие доступность жилья.

REITs могут быть публичными компаниями, а также публичными компаниями, не котирующимися на бирже, или частными компаниями.

REITs могут быть долевыми, ипотечными и гибридными, то есть инвестирующими как в недвижимость, так и в ценные бумаги. В ноябре 2014 года акции REITs были признаны отдельным классом активов в стандарте Глобальной отраслевой классификации S&P Dow Jones Indexes и MSCI. Ключевые статистические данные для изучения финансового положения и функционирования REIT включают чистую стоимость активов (NAV), средства от операционной деятельности (FFO) и скорректированные средства от операций (AFFO).

Больше всего таких фондов существует в США. Общая капитализация американских REITs составляет более 300 млрд долларов.

Преимущества инвестиционных фондов недвижимости

Риски для инвестора

В случае публично торгующихся REITs:

В случае небиржевых REITs:

Российские и иностранные REIT-фонды

В России покупка недвижимости – излюбленный способ вложить деньги. Другое дело, что инвестиции такого рода по карману далеко не каждому. Но есть вариант: обратиться к отечественному аналогу REIT – паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФн), позволяющим стать пайщиком с относительно небольшим начальным капиталом – в большинстве случаев начиная от 300 тыс. рублей.

Кстати, для начинающего инвестора даже такая сумма может оказаться неподъемной – и это первая сложность работы с российскими ЗПИФами. Другое неудобство – отсутствие информации по приобретаемым объектам недвижимости во время формирования фонда. В таких случаях многое зависит от профессионализма управляющего, что тоже устраивает далеко не всех.

И еще один рискованный момент – закрытость ПИФов. Вложить средства в фонд можно лишь при его формировании, а забрать их можно только после закрытия (а такие фонды существуют в среднем 5–10 лет). Несколько лучше обстоит дело с паями, если они торгуются на бирже или по ним регулярно выплачиваются дивиденды.

ЗПИФы бывают трех видов:

Очень часто ЗПИФы являются гибридными, занимаясь всеми названными видами инвестиций.

Инвестиции в иностранные REIT-фонды представляются более привлекательными. Во-первых, их бумаги гораздо более ликвидны, их можно свободно купить на бирже, причем по вполне демократичной цене: в среднем от 30 до 100 долларов за акцию. Во-вторых, большинство REIT-фондов выплачивают дивиденды, причем ежемесячно, как, например, Realty Income Corporation – американский трастовый фонд, который инвестирует в коммерческую недвижимость в США, Пуэрто-Рико и Великобритании.

Доходность

Доходность американского REIT-фонда в среднем составляет от 4 до 6 % годовых в долларах США. Цифры взяты до уплаты налогов.

Доходность российских ЗПИФов в принципе сопоставима с этими цифрами. Так, максимальный доход девелоперских закрытых паевых инвестиционных фондов составил за три года 34,79 %.

Налогообложение

Закрытый ПИФ не является юридическим лицом, поэтому не платит налог на прибыль, в отличие от пайщиков, которые уплачивают налог в момент продажи или погашения паев и при получении промежуточного дохода. Ставка налога для физических лиц-резидентов РФ составляет 13 %. (15 % в случае, если налогоплательщик зарабатывает в год более 5 млн руб.)

Налоговым агентом частного инвестора выступает управляющая компания, юридические лица платят налог самостоятельно. Ставка налога для них (резидентов РФ) составляет 20 %.

Пайщики-нерезиденты облагаются налогом в 30 % для физических и 20 % – для юридических лиц. Налоговым агентом в этом случае также является управляющая компания.

Что касается налогообложения дивидендов, выплачиваемых REITs, то для россиян, купивших акции на Московской или Санкт-Петербургской бирже – 30 %. Плюс 13 % налога, если россиянин продал свои акции с прибылью (причем прибылью не в долларах, а в рублях по курсу на момент продажи).

Вместо заключения

Возможность вложиться в недвижимость, используя REIT или ПИФ, есть практически у каждого, даже начинающего инвестора. Однако новичкам, как уже говорилось, лучше начинать с американских трастов. Некоторые российские ЗПИФы, торгующиеся на бирже, также выплачивают дивиденды, например, «Коммерческая недвижимость» (Сбербанк), но среди нескольких десятков фондов, получивших биржевой листинг, только в единичных случаях можно говорить о ликвидности.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Источник

REIT или российский ЗПИФ: сравнительная характеристика для частного инвестора

2 Время прочтения: 6 минут

Более 50% россиян при появлении крупной суммы купят квартиру, показал опрос ВЦИОМ и «ДОМ.РФ». И хотя инвестиции в недвижимость не слишком доходны, иметь ее в портфеле — хорошая идея. Только если это не квартира.

REIT: что это такое

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust и произносится «риит». Это зарубежные фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, при этом не покупая квартиру или дом. Фонд собирает у пайщиков деньги и вкладывает их в недвижимость, которой сам управляет, — это могут быть уже готовые или только строящиеся объекты, от квартир и домов до офисов и отелей. После недвижимость продают по более высокой цене или сдают в аренду, а прибыль распределяют между пайщиками пропорционально их вложениям. Доход инвестор получает в виде дивидендов, которые выплачивают обычно раз в квартал.

Больше всего REIT зарегистрировано в США: на сегодняшний день там сотни подобных трастов, и их общая капитализация превышает 300 млрд долларов. Но есть подобные фонды и в Великобритании, Германии, Франции и других странах.

REIT бывают трех категорий:

Для частных инвесторов интереснее всего именно имущественные трасты, к тому же их и больше всего на рынке (порядка 90% REIT).

Преимущества REIT

Минусы REIT

Как вложиться в REIT

Купить акции REIT на бирже. Наибольший выбор REIT у иностранных брокеров. Если у вас открыт счет на такой площадке, вы можете покупать фонды недвижимости по всему миру. Однако и на Санкт-Петербургской бирже есть несколько вариантов: сегодня там присутствует около 30 REIT.

Крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, Host Hotels & Resorts, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

Хороший вариант — вложиться в ETF на REIT, это позволит диверсифицировать портфель. Среди крупнейших можно назвать Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR) и iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).

ЗПИФн — российская альтернатива или более выгодная инвестиция?

В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи. Фонд инвестирует полученные средства в жилую или коммерческую недвижимость и занимается их дальнейшим управлением (сдает в аренду или перепродает по более высоким ценам).

Все ПИФы недвижимости закрытые: получить свои деньги назад в любой момент вкладчики не могут. Погасить паи можно только через несколько лет, когда фонд закроется.

Доходность зависит от конкретного фонда: какие-то уходят в минус, другие предлагают 10—15% годовых.

ЗПИФн по закону должны вкладывать большую часть капитала в недвижимость — офисы, ТЦ, квартиры, земельные участки. Как правило, такие инвестиции очень подвержены валютным колебаниям. Ведь на недвижимости мы зарабатываем в рублях, и если курс доллара растет в 2 раза, то в валюте мы все равно теряем. То есть при резком снижении курса можно не только не получить прибыль, но и потерять свои деньги. В России пока нет ни одного фонда недвижимости, который бы давал доходность в долларах США или страховал свои активы от резких валютных колебаний.

Оставшуюся часть денег фонд может вложить в депозиты или облигации.

Преимущества ЗПИФн:

Минусы у ЗПИФн, конечно, тоже есть

Как вступить в ЗПИФн

Паи некоторых ЗПИФн можно купить на бирже, там же можно вернуть свои деньги досрочно, продав паи. Однако на бирже торгуются всего несколько десятков из 500 существующих ЗПИФн, и у большинства сделок не бывает годами. Поэтому внимательно выбирайте фонд, в который отнесете свои деньги.

Так что же выбрать частному инвестору — REIT или ЗПИФн?

Я не могу и не буду давать инвестиционных советов — каждый инвестор самостоятельно принимает решение, оценивая свои цели, риск-профиль и другие важные факторы. Могу лишь рассказать, какой выбор делаю я.

На мой взгляд, сегодня в России ЗПИФн — оптимальная форма инвестиций, которая сочетает в себе выгоду и надежность. Фактически деньги пайщиков защищены так же, как при размещении капитала на банковском вкладе, но при этом, выбрав хороший ЗПИФ, вы получите бóльшую доходность. С REIT в России больше рисков, выше налоги, кроме того, от инвестора требуется больше активного участия: REIT ближе к акциям, то есть нужно регулярно мониторить, как обстоят дела у компании.

Основная сложность для частного инвестора — выбор фонда. Для принятия решений не хватает прозрачности: непрофессионалам трудно оценить в моменте реальную стоимость недвижимости, которую приобретает фонд. Кроме того, большинство ЗПИФ не защищены от роста курса доллара (он, безусловно, влияет на прибыль, которую получает инвестор).

Я уверен, что если добавить прозрачности в транзакции ЗПИФ и сделать их более частыми, чтобы был виден оборот денег внутри фонда (то есть фонд не просто покупает один большой объект и ждет, а постоянно проводит сделки), а также обеспечить защиту капитала от валютных колебаний, то спрос среди розничных инвесторов на такой продукт возрастет многократно.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

Источник

Все, что нужно знать об оценке REITs

Продолжаем цикл обзоров по секторам рынка США. Хотите инвестировать в недвижимость? Купите бумаги REIT.

Real Estate Investment Trust (REIT) — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Существует два основных вида REITs: долевые (Equity, входят в сектор недвижимости) и ипотечные (Mortgage, входят в финансовый сектор). Помимо этого, существуют гибридные REITs.

Долевые собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. Инструмент этот позволяет инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации. Ипотечные — получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, связанные коммерческой и жилой недвижимостью.

Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США. Давайте поговорим об их оценке.

Признаки REIT

Чтобы соответствовать характеристикам REIT, компания должна:

— инвестировать минимум 75% совокупных активов в недвижимость;

— получать минимум 75% валового дохода от ренты, процентов по ипотечным вложениям, финансирующим реальную недвижимость, или от продажи недвижимости;

— выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов;

— выплачивать налоги в качестве корпорации;

— управляться советом директоров или попечителями;

— иметь не менее 100 акционеров;

— 5 или меньше лиц не должны владеть более 50% акций.

Преимущества REIT

• Ликвидность

Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер для входа. На рынке США обращается более 250 бумаг REITs, а за пределами Штатов — еще более 400.

Бумаги подобны акциям, это биржевые инструменты, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

• Регулярный доход

Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью — около 4% годовых в среднем по долевым бумагам США. В некоторых случаях речь идет о 6–10% годовых. Доход в долларах США намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 1,3%). В долгосрочном периоде высокая дивидендная доходность заметно увеличивает инвестиции за счет эффекта сложного процента.

Дивидендная доходность индекса S&P 500

• Диверсификация

На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Инвестиции способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, в REITs сделают портфель более разнообразным.

• Страховка от инфляции

Как правило, стоимость недвижимости и рента увеличиваются вслед за инфляцией. По данным NAREIT, за последние 20 лет в 18 случаев увеличение дивидендов по REITs в среднем опережало рост потребительских цен. В долгосрочном периоде рост долговой нагрузки Штатов способен усилить инфляцию.

Динамика индекса CPI в США за последние 70 лет

Риски REIT

Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

Более надежными в этом плане являются REIT, ориентированные на предоставление площадей для сферы здравоохранения или, напротив, диверсифицированные структуры, которые имеют более стабильные источники доходов.

Специализированные риски ипотечных REIT:

• Риск процентных ставок. Рост ставок может позитивно сказаться на чистой процентной марже REIT. При этом стоимость ипотечных активов структуры упадет. Ипотечные REIT стараются управлять этим риском при помощи хеджирующих стратегий на рынке деривативов и таргетирования средней доходности активов.

• Кредитный риск. В случае REIT, ориентированных на рынок жилой недвижимости, он минимален. Подобные структуры предпочитают вкладываться в агентские бумаги, застрахованные правительством США.

• Риск досрочного погашения. Связанный с тем, что заемщик может досрочно погасить свой долг (ипотеку), и в этом случае кредитор будет вынужден реинвестировать возвращенные средства в менее доходный инвестиционный инструмент. Это риск обратен риску процентных ставок и также хеджируется многими REIT.

+ Стоит упомянуть повышенный налог с дивидендов на бумаги. Для россиян, купивших акции на Московской или Санкт-Петербургской бирже — 30% (для других американских акций — в совокупности 13% для инвесторов, подписавших у брокера форму W-8BEN).

Как инвестировать в REIT

1) Бумаги на СПБ Бирже

2) ETF на Московской бирже — в состав FXRE входит более 120 компаний сектора недвижимости США

3) Бумаги на NYSE и NASDAQ

4) ETF на рынке США — крупнейший Vanguard Real Estate ETF (VNG)

5) ЗПИФЫ (закрытые паевые инвестиционные фонды) на МосБирже

Оценка REIT

Макроуровень — стоит ли инвестировать в REITs

Общие тенденции на американском рынке акций — рыночные риски. Крупнейший ETF на REITs — фонд Vanguard REIT (VNQ). Анализируя график этого инструмента, можно понять, где в целом находится сегмент REITs с точки зрения рыночных условий.

График Vanguard REIT ETF за 10 лет

Процентные ставки. Движения REITs в целом отрицательно зависят от динамики рыночных процентных ставок, которая хорошо прослеживается на графиках доходностей Treasuries. Помимо фактора кредитования в сегменте недвижимости и влияния ставок на балансы REITs, есть еще один момент. Чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособны дивидендные сектора, к которым относятся REITs. Фокус — на динамику доходностей Treasuries, прежде всего длинных выпусков (10- и 30-леток), и поведение ипотечных ставок. Бенчмарк в США — фиксированная ставка по 30-летней ипотеке.

Ситуация на рынке недвижимости. Привязана к экономическим циклам. Как правило, рынок недвижимости начинать ослабевать раньше начала общеэкономического спада. Низкие процентные ставки могут поддержать сегмент, но если экономика замедляется, то настроения потребителей все рано начинают ухудшаться, население начинает бояться брать ипотеку, меньше посещает торговые центры и т.д.

Наиболее известные показатели рынка жилой недвижимости — число новостроек и разрешений на строительство (housing starts и building permits), продажи домов на первичном и вторичном рынке (new home sales и existing home sales), индекс цен на жилую недвижимость Case Shiller. NCREIF Property Index отражает цены на коммерческую недвижимость в США — офисную, складскую, в сфере ритейла и пр. National Rent Index отражает динамику стоимости аренды в Штатах.

Секторальный уровень — структура активов

Позволяет понять, во что собственно вы вкладываетесь и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску.

Существуют офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty) долевые REITs.

Ипотечные REITs более сложны для анализа. Общее правило — в случае ипотечных REIT, ориентированных на рынок жилой недвижимости, кредитный риск минимален. Подобные структуры предпочитают вкладываться в агентские бумаги, застрахованные правительством США. Более надежные — REIT, ориентированные на предоставление площадей для сферы здравоохранения или, напротив, диверсифицированные структуры, которые имеют более стабильные источники доходов.

Микроуровень — выбор конкретных бумаг

Финансовые метрики. Наиболее известный показатель — FFO (funds from operations). FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Своего рода аналог показателя денежных потоков. Adjusted Funds From Operations (AFFO) — это скорректированная версия FFO, учитывающая регулярные доходы и расходы. Для расчета AFFO к FFO прибавляется увеличение арендных доходов, вычитаются капитальные расходы и нормальные затраты на поддержание недвижимости в надлежащем состоянии. Значения FFO и AFFO можно найти в отчетности REIT. Их полезно отслеживать в динамике — за 1, 3, 5 лет.

Мультипликаторы. Соотношения P/FFO и P/AFFO позволяют сравнивать бумаги между собой. При прочих равных условиях, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. Соотношения доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно. Если P/FFO и P/AFFO получить сложно, то на помощь может прийти традиционный P/E, хотя полученные при помощи него выводы могут быть менее корректными.

Дивидендный фактор. Американские REITs обязаны выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов. Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью. В случае крупнейших REITs из S&P 500 дивдоходность относительно умеренная, сейчас характерны значения 3-5% годовых. Для оценки устойчивости выплат стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов, долговую нагрузку предприятия.

Технический анализ. В случае ликвидных бумаг из S&P 500 технический анализ помогает с определением корректной зоны для входа в позицию или выхода из нее. Полезны длительные таймфреймы — не менее года, так как этот сегмент дивидендный, а значит, более полезен для долгосрочных инвесторов. Для «отлова» возможных сильных движений в отдельном инструменте, например, в случае неадекватного, на ваш взгляд, обвала котировок, на помощь придут более локальные графики.

БКС Мир инвестиций

Последние новости

Рекомендованные новости

Итоги торгов. Рост продолжается, Газпром снова в лидерах

Запасы нефти в США за неделю снизились на 4,7 млн барр

Что по-настоящему защищает от инфляции. И это не золото

Российские акции. Лидеры в каждом секторе в 2022

Доходности по вкладам продолжают расти. Когда будет разворот

Что происходит с ценами на газ. Какие последствия

Делистинг без выкупа акций. Что это значит для тех, кто инвестирует в Китай

Илон Маск закончил продажу акций Tesla. Что дальше

Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Источник