Что такое резервное жилье
Крыша по выбору
Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.
В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле «имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.
Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.
В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен «подлежащего изъятию для муниципальных нужд» квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье. И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет «без дополнительной платы». Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого «допускается только по соглашению с органом местного самоуправления». А такое соглашение «достигнуто не было», так как гражданка от предложенного помещения отказалась. Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.
Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.
Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.
Вывод: по Закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» у местной администрации «имеется обязанность» предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они «подлежали применению».
И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды «ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла».
Верховный суд разъяснил правила досрочного расселения из аварийного жилья
Верховный суд (ВС) дал разъяснения нормам расселения граждан из аварийного жилья, сообщает информагентство правовой информации РАПСИ.
Разъяснения были даны при рассмотрении жалобы одного из жителей Вологодской области, который остался недоволен новым жильем после расселения из аварийного дома. Взамен 45-метровой квартиры в ветхом доме ему с несовершеннолетним ребенком выделили 15-метровое жилье.
Норму компенсации рассчитал суд, в который мужчина обратился с требованием ускорить переселение их с ребенком в новое жилье такого же метража, как занимаемое по договору социального найма. Суд учел требования только частично — обязав администрацию Вологодской области вне очереди предоставить мужчине и его дочери жилье из расчета 7,5 кв. м на человека. Расчет был обусловлен тем, что в аварийном жилье зарегистрировано шесть человек — семейная пара, двое их детей (один из которых выступил заявителем) и двое внуков. Фактически в нем проживали только заявитель с ребенком.
Суд исходил из того, что заявление о переселении вне очереди было подано на двоих членов семьи, их доли в аварийном жилье — ⅙ на человека. Поэтому новую площадь рассчитали пропорционально этим долям. Вологодец пытался оспорить решение областного суда, но получил отказ и в апелляционной, и в кассационной инстанциях.
Верховный суд встал на сторону заявителя, ссылаясь на нормы Жилищного кодекса, по которым при переселении из одного жилья по договору соцнайма в другое новое помещение должно быть «благоустроено применительно к условиям соответствующего населенного пункта» и «равнозначно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению». С точки зрения высшей инстанции суды проигнорировали обязанность местных властей не только повысить безопасность жилищных условий, но и компенсировать прежние характеристики (благоустроенность, метраж, местоположение), не допуская их ухудшения.
«Жилое помещение взамен признанного аварийным должно быть предоставлено гражданам, имеющим право пользования таким помещением, общей площадью не менее ранее занимаемого, а не пропорционально количеству зарегистрированных в нем лиц», — резюмировал Верховный суд. Инстанция подчеркнула, что право пользования новым жильем должно быть предоставлено всем шестерым членам семьи, которые были зарегистрированы в аварийном помещении. Решения предыдущих инстанций ВС отменил — дело будет повторно рассмотрено в суде Вологодской области.
Действующая в России программа расселения аварийного жилого фонда предполагает расселение порядка 10 млн кв. м в домах, признанных аварийными до 2017 года. В 2020-м российский вице-премьер Марат Хуснуллин обратил внимание на то, что с 2017 года в стране появилось еще 12 млн кв. м небезопасного жилья.
В конце года был принят и подписан президентом закон о комплексном развитии территорий («всероссийская реновация»), который дает регионам возможность принимать решение о расселении жилого фонда, еще не признанного аварийным.
Госдума приняла закон о всероссийской реновации. Что это значит
Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект о реновации по всей России. Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья.
Законопроект о реновации. Что предлагают регионам
Накануне, 22 декабря, Госдума приняла во втором чтении законопроект о всероссийской реновации. Его внесли в Госдуму 18 сентября сенаторы от «Единой России» Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Госдумы Евгений Москвичев.
В первоначальном виде законодательная инициатива вызвала критику экспертов, депутаты также требовали снять с рассмотрения данный законопроект. Глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская отмечала, что в законе есть положения, которые предусматривают механизм изъятия жилья у собственников, даже если оно не является аварийным.
Вице-премьер Марат Хуснуллин назвал закон о комплексном развитии территорий одним их самых важных для развития страны и населенных пунктов. Он «подробно обсуждался с регионами в «штабном режиме». В нем учтены все вопросы и предложения, которые были озвучены в ходе обсуждений», отметил Хуснуллин. По его словам, у местных властей появится возможность формировать комфортные общественные пространства вместо точечной застройки на месте сносимых домов.
Аренде жилья приготовили реформу: сдающих квартиры «в серую» решили штрафовать
Для владельцев жилья внаем собрались ввести единую базу
Минстрой РФ придумал схему, согласно которой владельцы сдающихся в аренду квартир обязаны будут занести данные о сдаче жилья в единую базу и все расчеты вести через нее. Для нарушающих правила предусмотрен штраф. Уже разработан соответствующий законопроект.
Фото: Наталья Мущинкина
Минстрой разработал законопроект о государственной информационной системе учета договоров аренды. Предполагается, что владельцы квартир обязаны будут в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию о сроках и размере платы в ГИС. Там же будут вестись все расчёты. Ну а за попытку сдать квартиру по-черному – конечно, штраф: от 500 до 2500 рублей для физических лиц. Многих ли это испугает?
Бороться с неофициальными доходами можно двумя методами – кнутом и пряником. Метод пряника неплохо сработал: по данным на середину декабря, только в Москве зарегистрировано более 790 тысяч самозанятых. Многие рассудили, что так проще: оплачивая каждый месяц небольшой налог (4% на доходы от физических лиц и 6% от юридических), можно чувствовать себя абсолютно законопослушным гражданином – не иметь проблем с получением справки о доходах, с заполнением анкеты на визу, например, и даже с оформлением кредита или ипотеки в банке. Спокойнее, чем трястись: а вдруг заинтересуются, на какие шиши я каждый месяц летаю на курорт.
Можно ли придумать такой же «пряник» для тех, кто сдаёт квартиры? Особенно если они не настоящие рантье, а работают – значит, официальный доход перед лицом государства имеют. Ну и аргумент со ссылкой на статью 57 Конституции РФ: «Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы», – явно не для всех актуален. Нормальное человеческое желание – заработать всё-всё-всё и никому ничего не отдать. Значит, необходимо точно понимать – куда уходят эти налоги. Например, налог со сдачи жилья должен идти исключительно на городские – осязаемые! – расходы. Возможно, хорошим решением стало бы создание федерального закона с дифференцированной ставкой в зависимости от города.
Как отмечает экономист Никита Кричевский, в августе текущего года уже звучало другое предложение: ввести налоговый вычет с расходов на аренду и снизить госпошлины за регистрацию долгосрочного договора аренды.
Начнём с того, что собственники обязаны платить налог на своё имущество (к вящему неудовольствию многих россиян, но не будем об этом). Вне зависимости от того, живут ли они там сами, пустили пожить родственников или сдают в аренду – официально или нет. Какой тут может быть «пряник»? Например, снижение или вовсе отмена имущественного налога на те квартиры, которые официально сдаются в аренду. При таком сценарии должны выиграть все – и государство, и люди.
Для примера – простая задачка. Допустим, у нас есть хорошая большая трёхкомнатная квартира в обжитом московском районе, оцененная по кадастровой стоимости в 15 млн рублей (кадастровая – это не рыночная!) Владелец каждый год платит налог на имущество в размере 0,15% от этой суммы: 22 500 рублей. Ощутимо.
Ну а теперь предположим, что эту квартиру наш герой сдаёт в аренду за 80 тысяч рублей в месяц. И платит налог как самозанятый – 4%. Получается, 3200 рублей в месяц. За год наберётся 38 400 рублей, которые государство получит от такого арендодателя – ну а он сам за год заработает 960 тысяч до вычета налогов. Вроде как все останутся в выигрыше. Ну а если по каким-то причинам собственник квартиры выбирает платить НДФЛ 13%, а не регистрироваться как самозанятый, то разница с налогом на имущество и вовсе становится колоссальной – в пользу государства.
Следующий вопрос: почему люди не спешат сообщать государству о своих доходах? Да, платить налоги жалко, но дело не только в этом. Многим просто-напросто лень: люди не знают, куда и как отправлять декларации, как регистрировать доход и выстраивать отношения с налоговой… Создание единой системы может решить эти проблемы. Уж тем более в городе, где процветает digital! Пока что предполагается, что владельцы имущества будут загружать всю информацию в ГИС, и через эту систему и будут вестись все расчеты. Если это будет похоже на функционирование приложения «Мой налог» для самозанятых, то это и вправду обещает быть удобно – все расчёты станут автоматическими.
Кому и зачем это нужно? Те, кто помнит «дикий» рынок аренды 90-х и начала нулевых годов, ещё более чем в добром здравии – и охотно расскажут всем желающим об опыте жизни в съемных квартирах на птичьих правах. По понятиям.
Ради чего люди тащат друг друга в ЗАГС, когда можно преспокойно жить и любить друг друга без всяких формальностей? Ради статуса – в том числе в глазах общества и государства. Чтобы не провоцировать соседей на оживленные обсуждения – почему, мол, эта женщина каждое утро выходит из дверей твоей квартиры. И в присутственных местах не объяснять, что тебе можно отдать чужие документы. Ну и не слышать шуточек насчет гражданского брака – в котором, как известно, женщина «замужем», а мужчина «не женат». Штамп в паспорте расставляет все по местам.
Этот пример вполне можно проецировать на отношения собственников и арендаторов квартир. Первые могли бы перестать дёргаться: мол, ну а вдруг вредная соседка баба Клава сообщит куда следует, что проживающая в квартире парочка – вовсе не двоюродные брат и сестра хозяйки? Да и арендаторы вздохнули бы спокойнее – они зарегистрированы, они не на птичьих правах живут, они честно оплачивают аренду, всё хорошо. И соседи не смотрят на тебя как на пустое место.
Особенно занятно, кстати, когда «свысока» на арендующих квартиры смотрят те, кто сам занимает жильё по договору соцнайма – то есть такие же арендаторы, только у другого собственника: у города. Но тут уж особенности национального менталитета – квартирный вопрос ещё ни одного москвича не улучшил.
В России создадут единую систему аренды жилья. Что это значит
Минстрой разработал законопроект о создании государственной информационной системы (ГИС), в которой арендодатели должны регистрировать все договоры по сдаче внаем квартир, апартаментов и машино-мест. Сейчас документ находится на этапе разработки и проходит согласование c органами власти, а к весенней сессии будет внесен на обсуждение в Госдуму, рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе министерства.
Новый сервис и штрафы
Согласно документу, собственники недвижимости должны будут в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию в новой системе. Законопроект предусматривает штрафы за проведение расчетов квартиросъемщиков и владельцев недвижимости вне информсистемы: для физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб., для юрлиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.
ГИС будет на 100% принадлежать государству, однако для создания и эксплуатации системы планируется привлечь частного инвестора. Оператором системы будет Минстрой России. «Проект нацелен на защиту интересов граждан за счет создания прозрачных и понятных условий для заключения договоров аренды, а также введения удобных механизмов взаимодействия сторон с применением современных цифровых технологий», — пояснили в преcс-службе министерства.
Игроки рынка скептически отнеслись к новой системе
Реализовать новую систему будет очень сложно, считает и. о. директора по GR сервиса объявлений ЦИАН Михаил Рыженков. По его словам, у концессионера должна быть высокая ИТ-экспертиза для вывода такого решения на рынок.
«В случае некачественной реализации информационной системы граждане столкнутся с проблемами при регистрации договоров аренды, что в сочетании с административными штрафами для граждан может привести к росту недовольства населения. Все это может негативно сказаться на опыте пользователя, затруднить сдачу в аренду квартиры и повысить стоимость аренды, что будет стимулировать граждан переходить в серую зону. Поэтому мы видим риск, что предложенное регулирование не только не обелит рынок аренды, а наоборот, увеличит теневой сектор», — отметил Рыженков.
Рынок недвижимости только начал в последние годы выходить из серой зоны и переходить на легальные цифровые платформы, однако инициатива Минстроя откатит все эти усилия назад, согласились с экспертом ЦИАН аналитики сервиса «Авито Недвижимости». По их мнению, это повлечет общую деградацию рынка недвижимости, сокращение налоговых платежей, снижение доверия к институту самозанятых и рост недовольства граждан.
В зависимости от реализации нового сервиса возможно снижение рисков для квартиросъемщиков и арендодателей на предмет оплаты аренды. «Расчеты через онлайн-приложение позволят сохранить историю платежей и предъявлять как доказательство в случае спорных ситуаций. Что касается системы контроля, важно не переусердствовать с требованиями и штрафными санкциями к гражданам, чтобы не вызвать обратного эффекта и люди не стали еще больше скрывать факт сдачи жилья», — считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Важно будет обеспечить доступность ресурса для всех категорий граждан и предоставить подробную инструкцию по ее использованию, отметила Дымова. Она подчеркнула, что люди пожилого возраста не всегда могут оперативно разобраться в предлагаемых новшествах, им важно получить пошаговую инструкцию.
В «Яндекс.Недвижимости» видят риски монополизации рынка аренды из-за внедрения информационной системы ГИС. Участников рынка не привлекали к обсуждению законопроекта, хотя, по мнению специалистов, «подобные нововведения необходимо открыто обсуждать с рынком», заявили эксперты сервиса.