Что такое родственный обмен
Родственный обмен квартирами. Какие нужны документы при обмене квартиры между родственниками?
Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.
Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.
Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.
Обмен приватизированного жилья
Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.
Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.
Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади. Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.
Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе. Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.
Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.2013 такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя. Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:
Договор обмена должен быть:
Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру
Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.
Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.
Родственный обмен квартирами соцнайма
Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов. Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным. В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.
Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:
Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:
Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.
Документы при родственном обмене квартир
Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:
Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.
Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира – чья-то собственность и когда она муниципальная служба – позволяет совершить обмен.
В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья – более подходящий вариант.
Родственный обмен квартирами
Существует ли сегодня в жилищном законодательстве такое понятие, как «родственный обмен квартирами»? Документы и выписки нужно делать такие же, как при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними людьми или для родственников существуют какие-то льготы? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в нашей статье.
Сразу стоит отметить, что обмен квартир между родственниками, по сути, ничем не отличается от обмена между посторонними лицами, поскольку в современной редакции Жилищного кодекса такое понятие, как «родственный обмен», фактически не существует. Поэтому данную тему мы будем рассматривать в соответствии с обменом квартир по общим правилам.
Родственный обмен квартиры социального найма
В соответствии с текстом части 5 статьи 74 УК РФ обмен жилья социального найма предполагает аннулирование прежних договоров найма, заключенных ранее и заключением займодателями новых договоров о найме жилого помещения с нанимателями по договору обмена. Представители органов местного самоуправления обязаны своевременно расторгнуть прежний договор и заключить новый не позднее, чем в течении 10 дней с момента предоставления им договора обмена жилого помещения социального найма.
Документы для обмена квартиры социального найма
Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:
Кроме того, не лишним будет подготовить справку от коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, поскольку взаимное предоставление такого документа участниками обмена жилплощадью позволит в дальнейшем избежать возможных претензий и разбирательств с обеих сторон.
Родственный обмен приватизированными квартирами
Родственный обмен квартиры в собственности на жилье по социальному найму
В российском законодательстве отсутствуют прямые указания по действиям при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную, следовательно, процесс это довольно сложный и трудоемкий. Однако, существует сразу несколько способов решения этой проблемы:
Жилищный Консультант
Ваш надежный помощник в жилищных вопросах
Продажа квартиры
Обмен квартиры между родственниками
Содержание статьи:
Договор мены
Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (статья 567 ГК РФ). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки статьи 568 ГК РФ, которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.
На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами. Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности. Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].
Требования к договору мены между родственниками
Основное требование к договору мены выражено в рамках статей 153-162 Гражданского кодекса, определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей. Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:
Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности. Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми. Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения.
Порядок обмена квартиры между родственниками
Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:
Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней. Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве. Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками, в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.
Список документов
Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими документами (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):
Частные случаи
Обе квартиры неприватизированные
Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.
Для проведения обмена необходимо:
Подобный порядок регламентирован статьей 72 ЖК РФ и применим ко всем сделкам в настоящем времени.
Одна квартира приватизирована, а другая нет
Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации. Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.
Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора социального найма]. Вторая квартира передается при помощи дарения или купли-продажи. Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.
Обмен долями, в том числе в разных квартирах
Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.
Наиболее популярные вопросы и ответы
Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?
Ответ: Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.
Чтобы не платить налоги, следует:
Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.
Пример по обмену квартиры между родственниками
Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30%, поскольку не является налоговым резидентом (статья 217 НК РФ).
При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране. В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей.
Заключение
Договор мены, являясь менее удобным инструментом проведения сделок, нежели договор купли-продажи, все же незаменим, когда сторонам необходимо гарантировано провести мену двух конкретных объектов недвижимости. Правовое регулирование мены устанавливает, что:
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов:
Список законов
Вам будут полезны следующие статьи
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Родственный обмен квартиры на квартиру: документы и налоги
Родственники достаточно часто принимают решение о необходимости обмена недвижимостью. На это может иметься множество разных причин. Все особенности данного процесса решаются при помощи составления официальных документов. Родственный обмен квартиры на квартиру может выполняться на основании договора мены или купли-продажи. Важно разобраться в правилах реализации процедуры, а также в налоговых последствиях.
Какие варианты обмена используются
При обмене недвижимостью могут применяться следующие варианты:
Конкретный вариант зависит от того, какие именно цели достигаются за счет совершения данного обмена.
Причины обмена
Родственный обмен квартиры на квартиру может требоваться для достижения разных целей. К ним относится:
Конкретный способ обмена зависит от имеющихся причин, а также учитывается, является недвижимость приватизированной или муниципальной. При осуществлении обмена квартирами между родственниками требуется регистрировать право каждого участника на полученный объект.
Если недвижимость является муниципальной, то процедура мены осложняется, так как на ее реализацию придется получать согласие местных властей.
Как оформляется сделка
При реализации родственного обмена квартиры на квартиру следует определиться, какими именно способами будет выполняться данная процедура. Они могут быть такими:
Выбор конкретного способа зависит от желаний непосредственных участников сделки. Наиболее часто выполняется процедура на основании договора мены.
Этапы родственного обмена квартиры на квартиру
Процесс делится на последовательные этапы:
Обмен квартиры на квартиру между городами или в одном регионе не занимает много времени. Так как процесс выполняется между людьми, обладающими родственными связями, то не требуется даже тратить средства на оплату труда нотариуса, поэтому все документы составляются гражданами самостоятельно.
Какие нужны документы
Перед непосредственным заключением сделки следует тщательно разобраться в том, как оформить родственный обмен квартирами. Процесс предполагает подготовку нужной документации, к которой относятся бумаги:
Если выбирается способ, предполагающий составление дарственных, то дополнительно формируется непосредственный договор дарения, а также подготавливаются документы, выступающие подтверждением, что между участниками сделки имеются родственные отношения. Это позволит не уплачивать налог.
Нюансы обмена муниципальной недвижимости
Многие граждане до сих пор проживают в муниципальной недвижимости. Даже при таких условиях разрешается обмен однокомнатной квартиры на однокомнатную. К особенностям данного процесса относится:
Для совершения процесса требуется наличие согласия от муниципалитета, выступающего владельцем недвижимости.
Когда отклоняется сделка местной администрацией
Процедура обмена муниципальным жильем проводится только при наличии согласия на этот процесс от муниципалитета. Отказ может быть обусловлен следующими причинами:
При таких условиях будет отказано в обмене.
Длительность процесса обмена
Стандартно на процесс тратится около месяца при самостоятельном выполнении всех этапов.
Стоимость обмена
Для регистрации недвижимости на нового владельца придется уплачивать пошлину, равную 2 тыс. руб. Дополнительно в сумму включается стоимость услуг нотариуса и оценщиков.
Допускается выполнять процесс без привлечения разных специалистов. В этом случае родственники самостоятельно решают, на каких условиях будет осуществляться обмен.
Нюансы использования доплаты
Наиболее часто осуществляется обмен квартиры на квартиру с доплатой, так как обычно у родственников имеются квартиры, обладающие разной площадью и другими параметрами. Размер доплаты оговаривается двумя сторонами самостоятельно. При этом учитываются нюансы:
В договор дополнительно рекомендуется включать пункт, имеющий отношение к выбранному способу расчетов.
Особенности уплаты налогов
Получение или продажа имущества – это серьезные сделки, которые обязательно регистрируются в Росреестре, а также приводят к определенным налоговым последствиям. Это относится даже к родственному обмену квартиры на квартиру. Что платить участникам? Если выполняется обмен, то уплачивается налог только тем участником, который получает доплату.
Если же составляется договор купли-продажи, то у каждого гражданина возникает необходимость уплачивать с полученной недвижимости 13%. Но поскольку они имеют право на вычет, то этой льготой покрывается налог. Поэтому отсутствует необходимость его уплачивать.
Не требуется уплачивать НДФЛ, если обмениваются квартиры, принадлежащие участникам сделки дольше 3 лет.
Причины отказа регистрации
Обмен однокомнатной квартиры на однокомнатную производится только при грамотной регистрации данного процесса. Но нередко при обращении в Росреестр гражданам приходится сталкиваться с отказом в регистрации. Обычно это обусловлено следующими причинами:
Обмен может выполняться исключительно при условии, что каждый человек, являющийся собственником недвижимости, соглашается на этот процесс. Принудительно переселить владельца объекта в другую квартиру невозможно даже через суд.
Заключение
Обмен квартирами между родственниками считается простым и понятным процессом. Для этого могут составляться разные документы. Наиболее актуально для этого пользоваться договором мены. Процесс выполняется только при наличии согласия всех владельцев объекта.
Особенности обмена зависят от того, являются ли квартиры приватизированными или муниципальными.
Как сделать родственный обмен квартирами (договор мены)?
Закон не содержит специальных правил совершения сделок с квартирами, принадлежащими близкой или дальней родне. Однако факт родства может повлиять на последствия перехода права собственности, в том числе на порядок налогообложения. Разберем, в чем заключается родственный обмен квартиры на квартиру, где оформлять документы по таким сделкам.
Что такое родственный обмен квартирами?
Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.
Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.
Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.
Варианты родственного обмена
Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.
Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:
Ограничения для совершения подобных операций могут устанавливаться в силу статуса квартиры, наличия зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку. На такую сделку не получить согласие органов опеки, так как имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается. Для возмездного отчуждения квартиры ребенка запрета нет. Однако заключить договор можно только с разрешения специалистов местного отдела опеки.
Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?
Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.
Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:
На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.
Для частного жилья возможность совершить сделку практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого объекта и передачей денег.
При совершении таких соглашений нужно:
Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа. Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр.
При родственном обмене через дарение также заключаются два отдельных договора. Хотя такие сделки являются безвозмездными, стороны должны указать цену своей квартиры (например, по показателям рыночной или кадастровой стоимости). Это нужно для целей налогообложения одаряемого, который получает имущественную выгоду.
Один договор заключается по сделкам мены. В этом случае можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную доплату. По сделкам мены происходит одновременная регистрация права собственности и аннулирование прекращенных прав. Так как мена относится к возмездным соглашениям, на отчуждение недвижимости ребенка нужно получить согласие органа опеки.
Налоговые последствия родственного обмена квартирами
По нормам НК РФ налоги обязаны платить лица, получающие имущественную или денежную выгоду по гражданским сделкам, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в этом случае является размер доплаты по договору мены, разницы в стоимости объектов при купле-продаже.
Не нужно платить налог от отчуждения недвижимого имущества, если она находилась в собственности более пяти лет. Если продавцы-родственники или участники мены владеют квартирами менее указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней