Что такое GLA и GBA
Чем отличается арендопригодная площадь от общей площади бизнес центра. Существует 2 заимствованных термина GBA (Gross Boma Area) и GLA (Gros Leaseble Area) — Общая площадь.
Cоотношение аренднопригодной (GLA) и общей (GBA) площади офисного здания — эффективность площади — один из ключевых параметров, влияющих на привлекательность офисного здания. Как правило эффективность площади в БЦ составляет около 70% (средняя), но может колебаться от 60% до 90%.
Такой разброс коэффициента эффективности площадей обусловлен планировкой общественных зон и зависит в том числе от размера здания, в крупных БЦ общественные и технические зоны, занимают относительно меньшую часть здания чем в малых центрах, что сильно влияет на общий объем полезной площади.
Владельцы небольших бизнес центров могут увеличивать коэффициент эффективности, размещая в коридорах различных ритейл-операторов, типа «кофе с собой», обладающих сегодня бешеной популярностью и готовых «садиться буквально друг на друга». В ряде случаев, в ядре лифтового холла удается организовать дополнительное пространство с последующей передачей в аренду арендатору целого этажа, при избавлении от коридоров, предусмотренных для деления этажа на несколько офисных блоков.
Таким образом собственники увеличивают арендную площадь а соответственно и выручку от сдачи в аренду.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Площадь gla что такое
Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:
| тип | цена | за кв.м. | +/- |
|---|---|---|---|
| 1 комн. | $38 100 | $1 232 ↑ | + 2 |
| 2 комн. | $65 000 | $1 300 ↑ | + 3 |
| 3 комн. | $77 900 | $1 169 ↓ | -2 |
| 4 комн. | $90 200 | $1 136 ↓ | -11 |
Динамика цен на квартиры в Минске
Коммерческая недвижимость Минска переживает сегодня не самые лучшие времена. Востребованность торговых площадок города сильно варьируется в зависимости от качества наполнения, планировочных решений, доступности расположения.
Мы решили выяснить, как инвестору избежать ошибок на стадии оценки объекта, как « не прогадать» с предложением и быть довольным финансовой отдачей проекта. Об этом рассказывает Управляющий коммерческой недвижимостью Роберт Киселев.
Кому отдать оценку проекта: агентству или сотрудникам?
При принятии решения целесообразно, исходя из уровня инвестиций, о которых мы говорим, делегировать оценку проекта. Здесь могут быть два варианта:
Я рекомендую принимать решения исходя из масштаба рассматриваемого проекта.
« Если речь идет о комплексе в 30 000 м2 GLA — привлекайте оценку международных агентств».
Письменное заключение международного агентства о целесообразности проекта по показателям также важна при необходимости привлечения сторонних денег. При данном уровне никому не будет интересно мнение сотрудника внутри компании. Нужно « имя», которое поручится за ваш проект.
Чек-лист для оценки объекта инвестирования
Как пример, рассмотрим проект покупки и девелопмента существующей площадки формата стрит ритейл на 5 000 м2 GLA с рядом действующих операторов под последующую сдачу в аренду.
Я считаю неотъемлемой частью заключения резюме проекта — тезисное описание анализа с ключевыми цифрами. Это удобно, так как если вас не устроят основные моменты анализа, дальше можно не читать и не тратить время.
Для принятия решения по вложению в данном примере, предлагаю проанализировать ряд показателей по специальному чек-листу.
1) Тезисное описание:
1. Предмет покупки ( основные параметры объекта, локация, соотношение GLA и GBA );
2. Средняя ставка аренды действующих игроков/иные условия финансового сотрудничества;
3. Чистый операционный доход объекта в динамике за 3 последних года;
4. Перспектива увеличения ставки аренды/улучшения иных форм финансового взаимодействия на год вперед;
5. Цена продажи. Оценка релевантности;
6. Стоимость рекомендуемых вложений на год вперед.
2) Параметры объекта развернуто:
1. Год постройки, кол-во реконструкций/модернизаций;
2. Целевое назначение/история фактического использования;
3. Материалы объекта;
4. Планировочные решения;
5. Решения хранения грузов;
6. Решения по технической эксплуатации ( эл. щитовые, );
7. Способы поднятия людей/грузов ( при многоэтажности);
8. Решения по машино-местам.
3) Локация:
1. Оценка района нахождения объекта ( сегодня);
2. Оценка района нахождения объекта ( развитие на 3 года);
3. Транспортная доступность;
4. Расстояние между объектом и жилым массивом;
5. Оценка автотрафика, пассажиропотока общественного транспорта;
6. Оценка сторонних зон притяжения потока посетителей ( синергия);
7. Оценка сторонних зон притяжения потока посетителей ( конкуренция).
4) Целевая Аудитория ( Посетители):
1. Типологический Портрет;
2. Способы передвижения до магазина;
3. Средний ежемесячный доход;
4. Оценка базы данных существующих покупателей ( при наличии).
5) Оценка арендных поступлений:
1. Существующие операторы ( сегментация/площади/ коммерческие условия договора);
2. Оценка устойчивости существующих операторов/возможность улучшения коммерческих условий договора;
3. Суммарные поступления от аренды поэтажно из расчета 100, 90, 80%-й заполненности на 3 года.
6) Предложения ( общие) по модернизации с целью увеличения показателя GLA.
7) Анализ рынка коммерческих объектов региона:
2. Прогнозы развития на 3 года;
3. Заполненность конкурентных объектов;
4. Посещаемость конкурентных объектов.
8) Вывод:
1. Заключение о релевантности стоимости объекта с развернутым описанием результата ( доходный, сравнительный методы получения цены);
2. Заключение о целесообразности заключения сделки ( на основе анализа).
Таким образом, при наличии данной информации, вы сможете принять правильное, экономически обоснованное, решение об инвестировании. Ведь всегда дешевле избежать ошибок на стадии оценки проекта, чем заниматься их исправлением в состоянии приобретенного актива.
Национальная система классификации торговых центров
Климатические системы (возможность поддерживать
заданный температурный режим 18-24 градуса и
нормальный химический состав воздуха в арендных и
общественных зонах здания)
Системы автоматизированных вертикальных коммуникаций
(при уровнях объекта больше 1)
Лифты, эскалаторы, траволаторы
при необходимости (гипер + подземный паркинг
или гипер выше/ниже уровня наземного
Лифты, эскалаторы, траволаторы
при необходимости (гипер + подземный паркинг
или гипер выше/ниже уровня наземного
Высота потолков (за исключением развлекательной зоны и
Высота потолков развлекательной зоны и/или
Структура арендуемых площадей
Совокупно не менее 80% арендуемой площади
приходится на секции площадью свыше 50 кв.м.
Совокупно не менее 65% арендуемой площади
приходится на секции площадью свыше 50 кв.м.
Совокупно не менее 50% арендуемой площади
приходится на секции площадью свыше 50 кв.м.
Нагрузка на пол (кг. на 1 кв.м.)
Гипермаркет – не менее 1 200
бытовая техника – не менее 600
остальные арендаторы – не менее 500
Гипермаркет – 1 000-1 200
бытовая техника – 500-600
остальные арендаторы – не менее 500
Гипермаркет – 800-1 000
бытовая техника – 400-500
остальные арендаторы – 400-500
Один из двух видов доступности – обязательный критерий, второй – факультативный
Один из двух видов доступности – обязательный критерий
Один из двух видов доступности – факультативный критерий
Транспортная доступность – наличие в непосредственной близости от объекта не менее чем двухполосной магистрали и удобных заездов на территорию ТЦ
Тип парковки (открытая, закрытая)
Один из двух видов паркинга обязателен
Обеспеченность парковочными местами (в зависимости от концепции)
Для ТЦ арендуемой площадью > 30 тыс.кв.м. – 4,5 и более (не менее 1 м/м на каждые 22 кв.м. арендуемой площади) Для ТЦ арендуемой площадью 10-30 тыс.кв.м. – не менее 4 (не менее 1 м/м на каждые 25 кв.м. арендуемой площади) Для ТЦ арендуемой площадью 5-10 тыс.кв.м. – не менее 3,5 (не менее 1 м/м на каждые 29 кв.м. арендуемой площади)
Облагороженная прилегающая территория (паркинг с нанёсенной дорожной разметкой и установленными знаками, наличие озеленения)
Каким должен быть идеальный торговый центр для поколений X и Y
На сегодняшний день в России функционирует более 500 современных торговых центров, но сколько из них полностью покрывают потребности покупателей? Десять? Пять? Ни один? Ответ на этот вопрос не так очевиден, как кажется на первый взгляд.
Можно с уверенностью утверждать, что на сегодняшний день основными потребителями товаров и услуг являются люди двух поколений: X и Y.
Потребители поколения X, рожденные в 1960–1970-е годы, развивались в условиях дефицита, и, как следствие, их основной ценностью являются материальные блага. Цель потребителей поколения Х — одеться, обуться, купить жене и каждому ребенку автомобиль. В их понимании все дорогое — априори хорошее. Покупательская активность поколения Х высока, имеется склонность к излишнему потреблению. Именно для них строилась и успешно существовала модель торгового центра как коробка с парковкой, несколькими якорными арендаторами FMCG, реализующими в основном детские и спортивные товары, с фуд-кортом, где всегда не хватает места, с торговой галереей и небольшой развлекательной зоной, представленной кинотеатром и, реже, катком с детским центром.
«Миллениумы», или поколение Y, рожденные после 1981 года, имеют минимальные материальные потребности, покрытые их сильными родителями поколения X. «Миллениумы» были в меньшей степени вовлечены в коллективные формы проведения досуга — кружки, секции, летние лагеря и другие формы общественных объединений. Излишняя сфокусированность на информационных технологиях породила существенный дефицит в живом общении. Можно с уверенностью утверждать, что поколение Y — это головная боль современного ретейла. Они не гонятся за скидками, слабо привержены брендам, зато стремятся к самовыражению. Их миссия — быть полезными обществу, стране, планете в целом. В структуре посетителей торговых центров «миллениумы» составляют более 50%. Они же являются основными потребителями онлайн-продуктов и сервисов.
Так каков же он, торговый центр будущего? В какой мере станет отвечать потребностям поколения Х и Y? По нашему мнению, в ближайшие пять — десять лет девелоперы сфокусируются на создании психологически комфортного пространства для шопинга. Как следствие, изменится соотношение GBA (общей площади здания) к GLA (арендопригодной площади) в сторону уменьшения последней. В торговом центре будут создаваться озелененные пространства, аквариумы, контактные зоопарки. Подходы к навигации внутри центра также изменятся — появятся LED-указатели, интерактивные табло.
Значительные площади будут выделены под досуговый отдых: проведение времени с друзьями; мероприятия для различных групп покупателей; обучающие мастер-классы по флористике, лепке, рисованию; развлекательные конкурсы, музыкальные концерты, прослушивания, съемка тв-шоу; благотворительные аукционы.
Технологичная и интерактивная оснащенность торгового центра будет существенно преобразована: на входе каждого магазина станут функционировать системы face recognition, распознающие клиента и считывающие его улыбку, скорость движения.
Использование облачных технологий позволит продавцам учитывать интересы, возраст, предыдущие покупки потребителя и, таким образом, предлагать потенциально интересный товар. Цифровые кошельки, роботы-консультанты, интерактивные презентации, автоматическая доставка без привлечения дополнительного сервиса — эти опции из научной фантастики уже в скором времени придут в жизнь обычного человека.
Состав арендаторов также будет изменен — количество fashion- и FMCG-ретейлеров уменьшится, и их место займут спортивные и танцевальные секции, детские и взрослые развлекательные центры, например канатные парки, батут-центры, альпинистские зоны. Часть традиционных торговых помещений, предлагаемых в аренду на срок от трех лет, будут трансформированы в помещения для проведения временных акций и ярмарок — продуктовых, fashion, электроники.
Нетрудно догадаться, что реализация концепта торгового центра, отвечающего потребностям одновременно двух поколений, требует наличия дополнительных человеческих и финансовых ресурсов. Говоря о человеческих ресурсах, стоит заметить, что российские IT-компании уже сейчас предлагают достаточно инновационные инструменты для развития ретейла и недвижимости. На сегодняшний день количество стран-пионеров ограничено, в первую очередь концепт торгового центра будущего предполагается реализовать в США. Что касается финансовых ресурсов, то ситуацию с трудом можно назвать оптимистичной. Две трети крупных торговых объектов в России имеют долговую нагрузку перед кредиторами. Сейчас собственник решает вопросы, связанные, скорее, с оптимизацией, нежели с развитием объектов. Увеличивающаяся безработица, падение покупательной способности и, как следствие, уменьшение арендных платежей фактически не позволяют продолжать инвестировать в усовершенствования.
К чему приведет сложившаяся ситуация? Часть объектов, не имея возможности развиваться, будет терять арендаторов и впоследствии опустеет. Развитый рынок США может продемонстрировать множество примеров замороженных «пустых коробок». Часть российских торговых объектов в будущем перейдет в собственность кредиторов, то есть государственных банков, которые небыстро, но примут единственно возможное решение — инвестировать в реновации. Часть объектов будет продана иностранным инвестфондам, которые приобретут в валютном эквиваленте стратегически интересные активы. А те, кто не имеет ни долга, ни достаточного объема финансов, станут капля за каплей подстраиваться под невозвратно изменившуюся модель потребления.
На смену поколению «миллениумов» через 10–15 лет придет поколение Z со своими особенностями досуга и потребления. И закладывать фундамент изменений стоит начинать уже сегодня.
07.07.2021 Как работают легкие вашего ТЦ
Главная функция легких человека, как известно, заключаются в том, чтобы снабдить весь организм кислородом. Для этого легкие «перенаправляют» его в кровь. Если движение кислорода по телу прекратится, это повлечет за собой совсем не благоприятные последствия. Как же этот процесс выглядит в работе торгового центра? Давайте разбираться.
Существует ряд требований, которые предъявляются к объемно – планировочным решениям (легким) в ТЦ. Вот они:
У объекта печальная судьба. Он несколько раз менял владельца и так и не стал местом притяжения для горожан: жители Сургута предпочитают ездить в ТРЦ «Сити молл» и ТРЦ «Аура».
Вы можете сказать, что с проектированием новых ТЦ все понятно, но что делать, если вам уже досталось здание бывшей швейной фабрики или хлебозавода, которое вы реконструировали под ТЦ? После обновления в существующих объемах на первом этаже трафик еще есть, а наверх люди не идут. Как заставить людей подниматься на 2 и 3 этажи? Что делать, если там арендаторы «не выживают»? Для ответа на этот вопрос я приведу один пример. Он знаком каждому, кто сталкивался с таким явлением как насморк. Врачи говорят, что если его лечить, то он проходит за неделю, а если не лечить, то за семь дней =) Попытка «заставить людей подниматься на верхний этаж» похожа на попытку заставить ваш нос дышать, регулярно применяя сосудосуживающие капли. Разовый эффект есть, но в долгосрочной перспективе организм все равно будет сопротивляться такой терапии.
В заключении, как обычно, поделюсь парочкой рекомендаций из моей практики:
Первая. Если вам достались неэффективные планировки, вы можете с этим смириться. Но с этим не готовы соглашаться арендаторы. Они будут страдать и платить вам аренду ниже, чем могли бы. Вы можете их регулярно менять, но глобально это ситуацию не изменит. Вы или исправляете планировки (ставите дополнительные эскалаторы, меняете «нарезку» и функционал) или теряете доход.
И важное! Не давайте проектировщикам и строителям принимать за вас важные решения, касающиеся логистики, входных групп и эффективности площадей в ТЦ.