Что лучше общага или коммуналка
Дешевле комнаты в коммуналке
Речь идет о комнатах в бывших ведомственных общежитиях коридорного типа. Сразу оговоримся: с точки зрения закона, а именно Жилищного кодекса, бывшие «общаги» являются жилыми домами, а комнаты на этажах – частью «обычных» коммунальных квартир (порой такая квартира может состоять из 30 и даже 40 комнат). Однако, несмотря на формальное сходство, коммуналки и общежития представляют собой совершенно разные типы жилья. Со своими плюсами и минусами.
Советское наследство
И коммунальные квартиры, и ведомственные общежития передают современной России своеобразный привет из советского прошлого. И те и другие начали массово появляться в Петрограде-Ленинграде сразу после Октябрьской революции (хотя фабричное жилье для рабочих существовало в столице Российской империи и до 1917 года).
Но если коммуналки образовывались путем «уплотнения буржуазных элементов», а именно вселения в частные многокомнатные квартиры дополнительных жильцов, преимущественно пролетарского происхождения, то здания общежитий строились часто «с нуля», на средства одного или сразу нескольких городских предприятий.
Начиная с конца 1920-х годов в общежития заселяли так называемых лимитчиков, то есть неквалифицированных рабочих из провинции, приезжавших в крупные города на заработки. Большие заводы предоставляли рабочему койко-место в собственных общежитиях. Скромные по размерам фабрики селили приезжую рабочую силу в межведомственные «общаги» (именно такая показана в знаменитом фильме «Москва слезам не верит»).
Отметим, что «лимитчики» обычно устраивались на малооплачиваемые должности, на которые «коренных» жителей заманить было крайне сложно. Большинство молодых провинциалов стремились любыми способами закрепиться в большом городе, и многие ради прописки были готовы стоять у станка годами без особой надежды на какую-либо карьеру. И хотя по закону их могли выселить и лишить временной прописки за нарушения дисциплины, на практике такое происходило нечасто. Таким образом, многие низкооплачиваемые рабочие жили в общежитиях многие годы, а сами «общаги» пользовались не самой лучшей репутацией – преступность в микрорайонах, где их было особенно много, была выше среднегородской и во времена «застоя».
Полная приватизация
Многие из таких «лимитчиков», а также их семьи, продолжали проживать в общежитиях и на момент развала Союза и начала рыночных реформ. Их соседями зачастую были и выпускники вузов, приехавшие в Город на Неве по распределению. Этим людям в 1970-80-е годы обещали предоставить жилье в течение трех лет и ставили на очередь по улучшению жилищных условий. Однако в 1985 году Закон «О молодых специалистах» прекратил действовать и никаких квартир обитатели «общаг» не получили.
С началом приватизации дома, где проживали рабочие, начали продавать вместе с предприятиями. В итоге к началу XXI века в частных руках оказалось несколько десятков ведомственных общежитий (большая часть все же была передана на баланс города). Права жильцов в соответствующих законах прописать как-то забыли, а потому в Петербурге то и дело вспыхивали скандалы, связанные с попытками насильственного расселения бывших «общаг». Кстати, не прекратились они до сих пор.
Жители общежитий, ставших городской собственностью, долгое время также были обделены: они снимали жилье у государства, но приватизировать свои комнаты не могли. Эту несправедливость городские власти исправили лишь к марту прошлого года, когда официально жилыми домами стали 214 общежитий Петербурга.
Кстати, несколько недель назад Президент России подписал указ, согласно которому жильцы бывших ведомственных общежитий, которые были переданы в ведение местного самоуправления после 1 марта 2005 года (то есть после вступления в силу нового Жилищного кодекса), получили право на заключение договора социального найма своего жилья. А значит, у них есть еще почти полгода, чтобы сделать свои комнаты частной собственностью.
Самое дешевое
Типичное общежитие коридорного типа представляет собой здание высотой от пяти до 12 этажей, где на каждом этаже располагается от 15 до 40 комнат. Отметим, что часть бывших «общаг» расселены и реконструированы под элитное жилье, но повезло в основном обитателям зданий в историческом центре (в итоге они получили отдельные квартиры). Многие общежития советского времени превратились в нечто вроде хостелов, где селятся гастарбайтеры.
Однако на вторичный рынок выходят так называемые малосемейные общежития. По сути, это отдельные квартиры (порой даже двухкомнатные), но с кухней, душем и туалетом в коридоре. Но есть и исключения – комнаты студийного типа, когда все удобства находятся внутри «квартиры». Правда, такое предложение на вторичном рынке исчисляется буквально единицами.
Разумеется, в последнем случае речь идет о практически полноценных квартирах. Поэтому цены на них близки аналогичному по площади жилью в пригородах Петербурга, например Гатчине, Тосно или Сертолово. Стоимость однокомнатной квартиры в бывшем общежитии внутри городской черты начинается от 2,5 млн руб., при этом речь идет о довольно солидном по площади жилье – от 40 кв. м.
Комнаты с удобствами на этаже также являются на рынке примером самого дешевого предложения. 14-метровое помещение можно купить всего за 800 тыс. руб. При этом вашими соседями будет «всего» десять семей, а если поискать, можно найти на предложение комнаты за 600-650 тыс. руб. Но в этом случае соседей может быть человек 40 или даже больше.
Наконец, минимальную арендную ставку по Петербургу можно также найти именно в бывших общежитиях. Начинается она от 6 тыс. руб. в месяц. Правда, тогда нужно быть готовым к тому, что за рядом с вами будут проживать гастарбайтеры или же люди, склонные, скажем так, к шумному поведению по ночам. Комнату в обычном доме, расположенном в более приличном месте, сегодня снять можно за 10-12 тыс. в месяц.
Легко купить, сложно продать
По словам директора департамента расселения АН Home estate Аркадия Леонова, при одинаковой удаленности от метро стоимость комнаты в бывшем общежитии на 15% ниже, чем такого же по площади жилья в коммунальной квартире. Однако фактически разница еще больше, поскольку коммуналки в большинстве находятся в центральной части города, а «общаги», наоборот, сконцентрированы на окраинах, причем не в самых престижных районах, типа Ржевки или Обухово.
«На комнаты в общежитиях спрос меньше, чем на обычные коммуналки. Объясняется это просто: в «общагах» большое количество комнат, места общего пользования, как правило, в плохом состоянии, контингент проживающих неоднороден. Плюс, собственно, только один – цена», – говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
По сути, приобретая комнату в общежитии, вы въезжаете в ту же коммуналку, но вероятность ежедневной встречи с соседом-алкоголиком или бывшим уголовником возрастает многократно. На график дежурств, более-менее соблюдаемый в большинстве петербургских коммунальных квартир, в «общагах», как правило, половина жильцов (в лучшем случае) внимания не обращает.
Основной спрос на комнаты в общежитиях идет, как и много лет назад, со стороны приезжих, у которых остро стоит вопрос регистрации в Петербурге. Однако избавиться впоследствии от этой комнаты довольно непросто, даже если найдется покупатель. «Поскольку официально такое жилья считается комнатой в коммунальной квартире, значит, при его продаже требуется собрать отказы от всех собственников комнат на этаже. Как показывает практика, сделать это практически невозможно», – подчеркивает директор красносельского отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. Однако часть собственников умудряется обходить все препятствия, так что можно говорить о вполне сложившемся (хоть и достаточно узком) рынке комнат в бывших общежитиях.
Отметим, что шансов на последующее расселение у обитателей общежитий даже меньше, чем у жителей коммунальных квартир. Просто в силу того что расселить общежитие, например под хостел, могут лишь коммерсанты, но не частные лица. А новые мини-гостиницы (и в том числе хостелы) хотя и открываются в последние годы в Петербурге с завидной регулярностью, но в основном в центре или рядом с метро. Так что, видимо, последнее общежитие в нашем городе вряд ли исчезнет раньше, чем последняя коммуналка.
5 ситуаций, когда выгодно купить комнату в коммуналке
Истории читателей Т—Ж
Купили с женой комнату в трехкомнатной коммуналке на Васильевском острове, в Гавани. Всего 20 м²: комната 13,8 м² и 6,2 м² общей площади. Обошлась она нам в 800 000 рублей, плюс 35 000 за нотариуса, ячейку и прочие платежи. За эти деньги такой метраж даже на окраине не купишь, а тут Васильевский, хоть и Гавань. Так что брать коммуналку всегда дешево.
Наша продавалась срочно. Платили сразу наличными: буквально достал из кармана деньги, положил в ячейку и пошел документы оформлять. Это очень важно при покупке, так как влияет на цену.
Кроме того, по кадастру наша доля в жилье составляет 2 миллиона рублей. Где вы такие условия по цене еще найдете?
кадастровая стоимость 20 квадратных метров в коммуналке на Васильевском острове
Я всю жизнь прожил на окраинах и больше не перееду в спальные районы. На Васильевском до всего можно дойти пешком, вокруг красиво, есть где погулять и посидеть. И даже ночью достаточно мирно и спокойно.
Завершив обучение в университете и прожив в съемном жилье более 5 лет, решила, что пора купить свою комнату. Приобрела в пятикомнатной двухэтажной квартире. Сама квартира была с отличным ремонтом. На первом этаже располагались комната, санузел, огромный коридор — 14,7 м², кухня-столовая — 28 м². На втором этаже — четыре комнаты, кладовка и санузел.
На момент покупки в квартире жили всего три человека — я была в восторге. Но потом все изменилось: появились квартиранты, а с ними и графики дежурств.
Когда я вышла замуж, мы продали комнату и купили квартиру. И я очень благодарна этой комнате, ведь она позволила мне приобрести свое жилье с 40% первоначального взноса.
стоимости квартиры получилось покрыть, продав комнату в коммуналке
Хотела приезжать в Петербург не туристом, а как житель, поэтому купила комнату в бывшем общежитии в отличном районе. Огромный светлый коридор, кухня на два крыла по шесть комнат с двумя плитами и мойками. За много лет жильцы привыкли готовить «по норам», поэтому на кухне никогда не было много народа. Душ и туалет располагались в каждом крыле. Плюс у нас с соседкой была отдельная душевая кабина. Причем туалет — это не просто перегородки, а помещение со стенами и вентиляцией. И никаких очередей.
Главное — всё близко: транспорт, магазины, больницы. Рядом Петергофское шоссе, четыре парка и даже дорожки, где можно кататься на велосипеде. Клопы, тараканы? Бывают, но их можно занести и в собственную квартиру.
Как способ инвестирования комната в коммуналке — самое то. Ее можно сдавать или перепродать. Мы ее купили, чтобы за три года накопить денег, присоединить маткапитал, продать коммуналку и купить себе отдельное жилье. Желательно тоже в центре или рядом с ним.
Мы свою коммуналку купили без мебели и с убитым ремонтом. Начали сдавать только после того, как я сделал простой ремонт, чтобы освежить комнату. В итоге дали адрес риелтору — и комната ушла за два дня!
Соседи также напрямую влияют на то, надолго ли задержатся арендаторы. С нормальными соседями люди живут годами. Но зависит и от самого арендатора. Если снимают взрослые и опытные люди, а не молодежь, которая еще не знает жизни, то может оказаться, что ваши соседи при новых жильцах и подобрели.
Я родилась в коммуналке на Каменноостровском, тогда еще Кировском, проспекте. Вскоре меня увезли в Москву, но почти 20 лет, до бабушкиной смерти, я часто приезжала в ту квартиру.
Комната в коммуналке — это развлечение для молодых.
Нет, нет и ещё раз нет. Что угодно лучше, чем коммуналка. Тут рассказывают про финансовую составляющую, но есть ещё и понятие качества жизни. В коммуналке оно на порядок ниже, чем в любом другом отдельном жилье, даже в доме с удобствами на улице.
Покупка комнаты в общежитии: особенности сделки
Не каждый гражданин обладает большой суммой накоплений или высоким доходом, которые могли бы позволить ему купить собственную квартиру. Покупка комнаты в этом случае – вариант решения жилищной проблемы. Подробнее о проведении такой сделки, и чего стоит опасаться – в материале.
Общежитие и коммуналка – в чем разница?
Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками. Но, есть между этими объектами и существенные различия.
Коммунальная квартира является полноценной собственностью владельцев всех комнат. Общими помещениями — кухней, санузлом, коридором — пользуются все жильцы совместно. В комнате может жить как семья, так и один человек. Хозяин комнаты может распоряжаться ею как хочет, делать капитальный ремонт, менять интерьер и так далее.
Общежитие — это временное жилье, которое предоставляется по месту учебы или работы. В одной комнате может жить произвольное число студентов или работников, от двух-трех до десяти человек. Вся обстановка является собственностью общежития, ничего менять в интерьере без согласования нельзя.
Кроме того, в общежитии существует распорядок дня, визиты гостей и часы посещения регулируются комендантом, нельзя держать домашних животных и вообще делать то, что нравится.
В коммунальной квартире режим дня отсутствует или устанавливается только с согласия всех жильцов, гости уходят и приходят в любое время, а в пределах комнаты вы можете содержать любое количество питомцев, хотя их численность и может стать источником конфликта с соседями.
Разумеется, коммунальные квартиры появились гораздо раньше, чем общежития. В них превратили большие дореволюционные квартиры из семи-восьми комнат, принадлежавшие, как правило, бывшему среднему классу. В одной комнате могли жить сразу два поколения одной семьи. Общежития строили предприятия для своих рабочих или для студентов конкретного вуза.
Купить комнату в студенческом общежитии невозможно, их не выставляют на продажу, они принадлежат учебным заведениям. А вот комнаты в семейных и рабочих общежитиях давно продают. Поэтому именно такую комнату Вы может при желании приобрести.
По ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно только в том случае, если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений. Поэтому перед покупкой важно проверить юридический статус комнаты в общежитии. Коммунальная квартира – это обычная квартира, в которой живет несколько семей. Такая недвижимость свободно продаётся на рынке и стоит гораздо дешевле изолированного жилья. Покупка комнаты в коммунальной квартире является значительно более простым мероприятием, чем покупка комнаты в общежитии.
Пoкyпкa кoмнaты в oбщeжитии: пoдвoдныe кaмни
Kaк и в дpyгиx типax cдeлoк, здecь ecть cвoи нюaнcы. Они следующие:
Hecoвepшeннoлeтниe coбcтвeнники. Ecли влaдeльцeм или oдним из coбcтвeнникoв дpyгoй кoмнaты выcтyпaeт нecoвepшeннoлeтнee лицo, oбязaтeльнo нyжнo взять paзpeшeниe нa пpoдaжy в opгaнax oпeки. Бeз этoгo cдeлкa нe пpoйдeт в Pocpeecтpe или ee мoгyт ocпopить в дaльнeйшeм. Ecли нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв нecкoлькo, нyжнo бpaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки для кaждoгo из ниx. Taкжe нyжнo oбpaщaтьcя в oпeкy, ecли нecoвepшeннoлeтнee лицo — дoлeвoй coбcтвeнник кoмнaты, кoтopyю вaм пpoдaют.
Дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм. Ecли пpoдaвeц пpeдocтaвил вмecтo cпpaвки квитaнцию, в кoтopoй yкaзaн тoлькo oн, вoзмoжнo, ecть дoлги пo ocтaльным кoмнaтaм. B этoм cлyчae yпpaвляющaя кoмпaния, тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья или дpyгaя фopмa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм мoжeт иницииpoвaть oтключeниe вoды, гaзa или cвeтa — в зaвиcимocти oт тoгo, пo кaким pecypcaм ecть дoлг. B peзyльтaтe пocтpaдaют вce житeли кoммyнaлки или oбщeжития. Пoэтoмy пepeд пoкyпкoй oбязaтeльнo yдocтoвepьтecь, чтo дoлгoв нeт.
Нeoбxoдимoe coглacиe cyпpyгoв. Ecли oднa из кoмнaт былa кyплeнa в бpaкe, пpи этoм coбcтвeнникoм чиcлитcя тoлькo oдин cyпpyг, oбязaтeльнo нyжнo взять нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe нa пpoдaжy oт втopoгo cyпpyгa. Бeз этoгo cдeлкy мoгyт нe пpoвecти в Pocpeecтpe, или cyпpyг пoзднee мoжeт ocпopить ee в cyдe.
Пpoдaжa нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья. Heпpивaтизиpoвaннoe жильe пoкyпaть нe cтoит. Ho здecь ecть oдин нюaнc: кoмнaтa мoжeт быть пpивaтизиpoвaнa чepeз cyд. Пoзднee втopoй yчacтник пpoцecca мoжeт ocпopить cyдeбнoe peшeниe и вepнyть ceбe пpaвo coбcтвeннocти. Haпpимep, ecли пpoдaвeц пoлyчил peшeниe cyдa, oфopмил кoмнaтy в coбcтвeннocть и cpaзy пpoдaл ee вaм, пoзднee вы мoжeтe лишитьcя нeдвижимocти. Пoэтoмy yтoчняйтe, кaк имeннo пpoдaвeц пpивaтизиpoвaл жильe.
Пoкyпкa coвмecтнoй, дoлeвoй coбcтвeннocти. Koмнaтa мoжeт выcтyпaть кaк oбocoблeнный oбъeкт пpaвa, тo ecть oтдeльнaя нeдвижимocть, и кaк дoлeвaя, coвмecтнaя coбcтвeннocть. B пepвoм cлyчae вы пoлyчaeтe кoнкpeтнyю выдeлeннyю кoмнaтy, вo втopoм — лишь чacть oт oбщeгo имyщecтвa. Чeм oтличaeтcя дoля в квapтиpe oт кoмнaты? Teм, чтo кoмнaтa бyдeт вaшeй личнoй coбcтвeннocтью, oнa имeeт oпpeдeлeнныe гpaницы и плoщaдь. A дoля — пoнятиe нecкoлькo aбcтpaктнoe: вы бyдeтe имeть пpaвo пpoживaния, нo в cлyчae cпopoв вaм мoгyт выдeлить, нaпpимep, тoлькo чacть бoльшoй кoмнaты. To ecть лyчшe пoкyпaть выдeлeннyю кoмнaтy, кoтopaя зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe кaк oтдeльный oбъeкт нeдвижимocти.
Ocтaвшиecя пpoпиcaнными люди. Coглacнo зaкoнy, пpoдaвeц дoлжeн выпиcaть вcex, ктo пpoживaeт в кoмнaтe, пepeд пpoдaжeй. Ho бывaeт, чтo peгиcтpaцию пpeкpaщaют бeз yчacтия жильцoв, нaпpимep, ecли oни пpoпaли бeз вecти или oтбывaют нaкaзaниe в мecтax лишeния cвoбoды. Ecли пpoдaвeц выпишeт тaкиx жильцoв, oни мoгyт вoccтaнoвить пpoпиcкy пo вoзвpaщeнию и пoтpeбoвaть пpaвo нa пpoживaниe в кoмнaтe вмecтe c вaми. Пoэтoмy yтoчнитe, нe вoзникнeт ли пpoблeм: cпpocитe, oфopмит ли пpoдaвeц вceм выпиcaнным из кoмнaты дpyгyю peгиcтpaцию.
Покупка комнаты: инструкция
Отказы от собственников
Глaвнoe oтличиe в cдeлкax пo пoкyпкe кoмнaты и дpyгиx типoв нeдвижимocти — тo, чтo нyжнo пoлyчaть oткaзы oт влaдeльцeв дpyгиx кoмнaт. Дeлo в тoм, чтo oни имeют пpaвo пpeимyщecтвeннoй пoкyпки: тo ecть ecли зaxoтят, cмoгyт выкyпить жильe дo вac. Чтoбы Pocpeecтp нe oтклoнил cдeлкy, нyжнo пoлyчить oткaзы вcex cocoбcтвeнникoв oт пpиoбpeтeния нeдвижимocти.
3aнимaтьcя этим дoлжeн пpoдaвeц. Oн дoлжeн нaпpaвить вceм coceдям yвeдoмлeниe o пpoдaжe кoмнaты, yкaзaв ee xapaктepиcтики и cтoимocть. Oтпpaвлять yвeдoмлeния мoжнo зaкaзным пиcьмoм c oпиcью coдepжимoгo и yвeдoмлeниeм o вpyчeнии или oтнocить личнo, нo тoгдa нyжнo бyдeт бpaть пиcьмeнныe oткaзы, a eщe лyчшe — нoтapиaльнo зaвepять иx.
Ha пpинятиe peшeния cocoбcтвeнникaм дaeтcя 30 днeй: ecли пo иcтeчeнии этoгo cpoкa c мoмeнтa пoлyчeния пиcьмa oни никaк нe peaгиpyют, aвтoмaтичecки зacчитывaeтcя oткaз oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки, тo ecть вы мoжeтe пpиoбpecти кoмнaтy. Ecли в кoмнaтax пpoживaют нe coбcтвeнники, пpoдaвeц мoжeт пoпытaтьcя выяcнить иx фaктичecкий aдpec и пocлaть пиcьмo пo нeмy. Ecли cдeлaть этo нeвoзмoжнo, тo нyжнo пocылaть пиcьмo пo aдpecy кoммyнaлки: oнo пoлeжит нa пoчтe oпpeдeлeннoe вpeмя, и штaмп o нeпoлyчeнии бyдeт cлyжить дoкaзaтeльcтвoм тoгo, чтo пpoдaвeц пoпытaлcя yвeдoмить ocтaльныx влaдeльцeв кoмнaт.
Ecть двa нюaнca. Пepвый: ecли кoмнaты нaxoдятcя в дoлeвoй coбcтвeннocти, нyжнo пoлyчaть oткaзы oт вcex влaдeльцeв. Bтopoй: нeльзя пpoдaвaть кoмнaтy пo цeнe нижe тoй, кoтopaя былa yкaзaнa в yвeдoмлeнии. Ecли пpoдaвeц peшит cдeлaть cкидкy, eмy пpидeтcя пoлyчaть oткaзы пoвтopнo.
Подписание договора
Koгдa oткaзы oт cocoбcтвeнникoв пoлyчeны, дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o дaтe пoдпиcaния ДKП, cпocoбe пepeдaчи дeнeг и дpyгиx вaжныx ycлoвияx. Haзнaчьтe дaтy пoxoдa к нoтapиycy: cдeлки кyпли-пpoдaжи кoмнaт oбязaтeльнo дoлжны быть нoтapиaльнo зaвepeны. Hoтapиyc пpaвильнo cocтaвит дoгoвop кyпли-пpoдaжи, зaвepит eгo. Пpoдaвeц дoлжeн бyдeт пpeдocтaвить cлeдyющиe дoкyмeнты:
ДKП зaключaют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y пpoдaвцa, втopoй y вac, тpeтий нyжнo oтдaть в Pocpeecтp.
Оформление права собственности
Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, вoзьмитe пaкeт дoкyмeнтoв, кoтopый пpeдocтaвил вaм пpoдaвeц, и cвoй пacпopт. Oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy и пpилoжитe к дoкyмeнтaм квитaнцию. Oбpaтитecь в Pocpeecтp личнo, ecли oн пpинимaeт гpaждaн в вaшeм гopoдe, или чepeз ближaйшee oтдeлeниe MФЦ.
Haпишитe зaявлeниe нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и oтдaйтe дoкyмeнты. Coтpyдник выдacт pacпиcкy, в кoтopoй бyдeт yкaзaнa дaтa пoдгoтoвки бyмaг. B нaзнaчeннyю дaтy cмoжeтe зaбpaть oбpaтнo дoкyмeнты и пoлyчить выпиcкy из EГPH, в кoтopoй coбcтвeнникoм бyдeтe чиcлитьcя yжe вы.
Как правильно покупать комнату в общежитии?
Не каждый гражданин может похвастаться огромной суммой накоплений или высоким доходом, которые могли бы позволить ему купить собственную большую квартиру. Чаще всего граждане находятся в условиях острой ограниченности финансовых средств, но приобрести своё жильё все же стараются.
В такой ситуации выходом может быть покупка комнаты в общежитии или коммунальной квартире. Нужно быть готовым к тому, что в таком помещении будет огромное число соседей, и с ними придётся как-то мирно сосуществовать.
Кроме того, часто подобная недвижимость продаётся незаконно без соблюдения особой процедуры реализации, регламентированной нормами законодательства. О том, какие неприятные сюрпризы могут Вас ждать при приобретении комнаты в общежитии или коммуналке, и как избежать подводных камней, расскажем в нашей статье.
Общежитие или коммуналка?
Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками.
И хоть каждый собственник такой комнаты имеет своё изолированное помещение для жизни, сталкиваться с соседями им регулярно приходится. Все дело в том, что в коммуналке общая кухня и санузел. Именно в таких видах жилья часто возникают различные конфликты между соседями, которые часто заканчиваются совершением преступлений или административных проступков.
Общежитие по закону считается местом для временного проживания, однако фактически это давно не так. Бывают общежития студенческими, семейными и рабочими.
Купить комнату в студенческом общежитии невозможно, их не выставляют на продажу, они принадлежат учебным заведениям. А вот комнаты в семейных и рабочих общежитиях давно продают. Поэтому именно такую комнату Вы может при желании приобрести.
По ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно только в том случае, если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений. Поэтому перед покупкой важно проверить юридический статус комнаты в общежитии.
Коммунальная квартира – это обычная квартира, в которой живет несколько семей. Такая недвижимость свободно продаётся на рынке и стоит гораздо дешевле изолированного жилья. Покупка комнаты в коммунальной квартире является значительно более простым мероприятием, чем покупка комнаты в общежитии.
Плюсы и минусы такой сделки
Для того, чтобы ответить на вопрос, как правильно купить комнату в коммуналке или общежитии, нужно взвесить все «за» и «против». Это рискованное дело, так как процедура имеет свои юридические тонкости.
Можно ли купить комнату в общежитии на материнский капитал? Можно потратить материнский капитал на покупку комнаты в общежитии только в том случае, если объект выведен муниципалитетом из специализированного жилищного фонда.
Комнату в коммуналке купить за счёт материнских средств вполне разрешено, главное чтобы площадь квадратных метров соответствовала принятым нормативам.
Купить комнату можно на накопленные средства или в ипотеку. Банки свободно выдают заемные средства на приобретение комнат в квартирах, если потенциальный клиент отвечает всем требованиям банка в качестве заемщика.
Следует отметить следующие плюсы такой сделки:
Если вдруг Ваше общежитие будет принято снести из-за ветхого состояния, всем жильцам предоставят новое жильё или денежную компенсацию. А с общежитиями такое часто случается.
При продаже комнаты в общежитии не нужно получать согласие соседей, в отличие от продажи комнаты в коммунальной квартире.
Приобретение квадратных метров в общежитии имеет и свои недостатки, которых, к сожалению, больше чем плюсов:
Собственник комнаты может даже установить в ней отдельный санузел для себя. Так он значительно уменьшит своё время контакта с соседями и улучшит качество жизни.
Процедура покупки комнаты
Как купить комнату в общежитии? Для этого нужно строго соблюсти специальную процедуру, иначе можно остаться не только без жилья, но и без своих денежных средств.
Пошаговая инструкция – как купить комнату в коммунальной квартире – выглядит следующим образом:
У продавца на руках должны иметься письменные отказы от всех соседей на покупку реализуемой комнаты.
Продать комнату в коммуналке нельзя дешевле той цены, которая была указана в уведомлении о праве преимущественной покупки, направленном соседям.
Сбор документов и подписание договора
Какие документы нужны для сделки, будет зависеть от того, в ипотеку или за собственные средства происходит покупка комнаты в коммуналке.
По общему правилу для оформления сделки нужно собрать следующий пакет документов:
Если не будет получен хотя бы один отказ от сделки от соседа, в дальнейшем он сможет опротестовать соглашение о продаже.
Договор купли-продажи комнаты в коммуналке или общежитии составляется в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Договор должен содержать сведения о комнате и ее расположении, цену сделки, информацию о продавце и покупателе, срок освобождения жилой площади, условия расторжения договора, дату подписания и подписи сторон. Договор должен быть составлен в трёх экземплярах. К нему необходимо подготовить акт приема-передачи комнаты, который не следует подписывать, если есть какие-либо нарекания к продавцу.
Для регистрации права собственности на новую комнату нужно будет обратиться в Росреестр и оплатить государственную пошлину. Её размер на 2021 год составляет 2000 рублей.
В чем риски покупки комнаты?
Такая сделка имеет высокие риски, которые связаны прежде всего с особым статусом помещения. Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке или общежитии заключаются в следующем:
Важно удостовериться, что все жильцы будут выписаны из комнаты и получат новую прописку. Если, к примеру, прописка жильца комнаты была аннулирована из-за нахождения его в местах лишения свободы, после освобождения он сможет восстановить регистрацию, а Вы получите нового неприятного жильца.
Приобретение комнаты в общежитии или коммунальной квартире – выгодная сделка, но имеющая свои подводные камни и юридические нюансы. Если совместное проживание с чужими людьми не приносит Вам трудностей и тягостей, после проверки всех документов не будет выявлено никаких опасностей, можно смело покупать такую недвижимость и наслаждаться проживанием в собственном жилье.