Что лучше тсж или жэу
Чем ЖСК отличается от управляющей компании?
Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.
Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?
Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?
Виталий, отличий между ЖСК и УК довольно много. Но из-за этого пугаться кооператива не стоит. По сути, этот способ управления многоквартирным домом очень похож на ТСЖ.
Что такое ЖСК
В жилищно-строительный кооператив люди и иногда юрлица объединяются, чтобы накопить деньги и на них построить многоквартирный дом, а затем управлять им. Работает это так: ЖСК собирает желающих купить квартиры и другие помещения в доме, продает им паи для оплаты стройки и заключает договор на строительство. Когда квартиры и помещения готовы, кооператив передает их пайщикам.
Управление многоквартирным домом для таких кооперативов — только сопутствующая деятельность. ЖСК занимается ею, потому что на начальном этапе сам становится собственником помещений в доме. Члены кооператива приобретают право собственности только после того, как полностью выплатят паевые взносы, а дом введут в эксплуатацию. Когда пайщики зарегистрируют право собственности на жилье, их паевые отношения с ЖСК прекращаются. Единственной целью существования ЖСК по закону остается обслуживание МКД.
Органами управления кооператива являются:
То есть, по сути, сами члены кооператива им же и управляют, а значит, управляют и МКД.
Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ. Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.
Чем ЖСК отличается от управляющей компании
Управляющая компания — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению МКД на основании лицензии.
Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.
УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.
Но деятельность управляющей компании не всегда бывает эффективной. Она может заключать невыгодные для собственников договоры с подрядчиками и некачественно выполнять обязанности. При этом владельцы помещений в доме, которым управляет УК, защищены законодательством о защите прав потребителей и могут восстановить свои нарушенные права и потребовать компенсации.
ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.
Плюсы и минусы ЖСК
Чем регулируется деятельность
ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:
Должен ли новый собственник вступать в ЖСК
На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.
Одни юристы полагают, что, когда вы покупаете квартиру в доме, который обслуживает ЖСК, вы одновременно становитесь владельцем пая в кооперативе. По сути, ваша сделка состоит из двух элементов: купли-продажи квартиры и связанной с ней автоматической переуступки прав выбывшего члена ЖСК.
Даже если в договоре ничего не написано про уступку членства в ЖСК, по закону гражданские права и обязанности могут возникать из действий, которые их порождают. То есть переход прав на квартиру подразумевает автоматический переход прав на пай, который был выплачен предыдущим собственником. В этом случае сумма, которую покупатель платит продавцу, покрывает стоимость квартиры и пая.
Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.
В том деле два жильца многоквартирного дома обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК. В ходе рассмотрения дела суд пересчитал количество жильцов, которые приняли участие в голосовании, но сделал два списка: отдельно перечислил членов кооператива и отдельно — собственников помещений в МКД, кто покупал квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию. Получается, что, по мнению суда, покупка квартиры не дает автоматического членства в ЖСК.
Кроме того, из решения видно, что органом управления МКД является общее собрание собственников, независимо от наличия ЖСК.
Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.
Что с правами и льготами
У вас будут все права и обязанности, которые закон предоставляет собственнику квартиры в многоквартирном доме. Это касается и льгот: если по закону ваша семья многодетная и может пользоваться льготами по оплате ЖКУ, вы сможете претендовать на них независимо от членства в кооперативе.
Мы уже писали про льготы по оплате ЖКХ и льготы для многодетных в Москве — посмотрите. Возможно, вам пригодится эта информация.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья
Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.
Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.
Что такое ТСЖ
Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.
Как создать ТСЖ
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Права и обязанности ТСЖ
В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.
ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.
Плюсы и минусы ТСЖ
У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.
Как пожаловаться на ТСЖ
Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.
Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.
Дома-брошенки, или Куда обращаться, если управляющей компании нет?
Для решения срочных вопросов, например запуска отопления в доме, при отсутствии управляющей организации жителям следует обратиться в администрацию своего района. Позвонить и подать заявку в письменном виде. Если сотрудники администрации не реагируют на заявку жителей дома, то о ситуации нужно сообщить в мэрию Новосибирска по номеру 051 — единая оперативная справочная.
После решения срочных вопросов, необходимо задуматься о формировании органа управления, ведь дом не может быть бесхозным. Существует три варианта решения проблемы.
Первый и самый простой вариант — нанять управляющую компанию
На собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов из существующих управляющих компаний выбирается наиболее привлекательная для жильцов. С ней заключается договор, по которому управляющая организация берет на себя ответственность за имущество дома.
Если по каким-либо причинам выбрать такую компанию у собственников не получается, они обращаются в мэрию за помощью: представители муниципалитета назначают дому управляющий орган, правда, сроком до 1 года. По истечении этого периода жителям все равно придется выбрать и назначить постоянный орган управления домом.
Второй вариант — создать товарищество собственников жилья, ТСЖ
ТСЖ — юридическое лицо со штатом сотрудников, в том числе из жителей дома. ТСЖ может нанимать подрядчиков для ремонта, уборки, наладки систем освещения, отопления, водоснабжения, водоотведения и т. д.
Третий вариант — непосредственное управление
Важно помнить, что каждому дому необходим орган управления, ведь именно УК, ТСЖ или ЖЭУ несут ответственность за работу всех коммуникаций и подачу отопления и воды внутри дома. А специалисты СГК отвечают только за транспортировку и температуру теплоносителя от ТЭЦ до жилого дома.
Таким образом, чтобы у дома появился хозяин, нужно выполнить два действия:
решить срочные вопросы при помощи администрации района, а при ее бездействии привлечь ответственных сотрудников в отделе ЖКХ мэрии города,
выбрать на собрании собственников жилья форму управления домом и зарегистрировать ее.
Как выбрать управляющую компанию
Чтобы не платить впустую
Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.
Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.
Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве работало 1085 управляющих организаций, в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.
Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.
Награды ничего не значат
Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.
В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе. Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов. По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.
Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции. В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов. Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.
Нарушения были во всех домах, но это не помешало нам победить в конкурсе. В доме, который мы выставили на конкурс, нарушения были такие:
п. 23 Правил противопожарного режима в РФ: в лестничных клетках и поэтажных коридорах запрещено устраивать кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и горючие материалы
Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.
Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.
За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.
Зачем нужна УК и как ее поменять
Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.
Управляющая организация отвечает за:
Подробнее об управляющих компаниях Т—Ж уже писал в отдельной статье.
УК выбирают собственники на общем собрании. Поэтому если в работе компании что-то не нравится, на общем собрании собственников сначала необходимо расторгнуть договор управления с текущей УК и заключить его с новой.
Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.
Критерии отбора УК
Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.
Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.
Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.
Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.
Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.
Отзывы позволяют узнать о возможных проблемах непосредственно от собственников домов.
Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.
Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.
Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:
На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.
Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:
Через ГИС ЖКХ можно:
Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.
В справочнике. Другой способ найти УК — использовать справочник «2ГИС» или другие, например «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».
Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.
Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.
Для этого сделайте две вещи:
Если у вас одна УК на город или район
В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.
Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т—Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.
Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.
Например, в одном городе — название специально не называю — есть крупный застройщик. После сдачи домов в эксплуатацию он заставляет дольщиков подписывать заполненные бюллетени для голосования вместе с актом приема-передачи квартиры. В этих бюллетенях люди расписываются, что выбрали УК от застройщика, которая работает по большим тарифам. В управлении этой УК целый микрорайон города — около 60 домов.
Один из собственников решил найти другую управляющую компанию и создал инициативную группу, чтобы провести общее собрание о смене УК. Но ни одна из компаний, к которым он обращался, не хотела связываться с УК от застройщика.
Тогда собственник предложил жильцам создать ТСЖ, чтобы они управляли домом самостоятельно. Он повесил объявления в подъезде с повесткой общего собрания — создание ТСЖ — и своим именем как инициатора собрания. Через день собственника во дворе дома встретили трое крепких ребят, которые ясно дали понять, что создать ТСЖ или уйти в другую УК у него не получится. В итоге собственник смирился с действующей УК, обращаться в полицию не стал.
Крупные связи УК и хорошие финансовые возможности могут создать проблемы при смене компании. Как поступать в таком случае — решать вам. В подобной ситуации я советую сначала просчитать свою финансовую выгоду, а уже потом рисковать, борясь с несправедливостью.
В Москве на портале ГИС ЖКХ числятся 1002 управляющие компании. Поэтому надо сузить круг поиска: выбрать ближайшие к дому.
Например, ищем УК для дома по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 17.
Ближайшие улицы возле дома: Кленовый бульвар, улица Нагатинская, Нагатинский бульвар и сама улица Судостроительная. Именно на этих улицах нужно искать офисы УК.
Чтобы найти управляющую компанию по заданному адресу, необходимо в реестре лицензий на портале ГИС ЖКХ в разделе «По реквизитам многоквартирного дома» выбрать интересующую вас улицу. В результатах поиска обратите внимание на количество домов в управлении УК.
Получается, по территориальному признаку есть выбор среди пяти УК.
Восемь мифов о ЖКХ
На популярные вопросы про работу УК отвечает юрист
Я юрист, который работает с обращениями в управляющую компанию.
Часто я сталкиваюсь с тем, что люди не очень хорошо понимают, как устроено ЖКХ и кто за что отвечает. В этой статье я разберу самые популярные заблуждения.
Общее, или общедомовое, имущество — это все, что находится за пределами квартир и предназначено для их обслуживания, например лестничные площадки, лифты, коридоры, крыша. Чтобы имущество считалось общим, оно должно обслуживать хотя бы две квартиры. Полный перечень такого имущества перечислен в статье 36 жилищного кодекса.
Но в документах на недвижимость общее имущество прописывают не всегда. Переход права собственности регистрируют в Росреестре. После этого право на недвижимость можно подтвердить выпиской из ЕГРН. В выписке перечислено имущество, на которое распространяется право собственности и ответственность.
Общего имущества по умолчанию в выписке нет. Чтобы оно появилось, собственники должны собраться вместе и зарегистрировать на него право собственности. Для этого надо обратиться в Росреестр с заявлением и приложить справку из бюро технической инвентаризации о составе общего имущества. Так делают нечасто.
Отсутствие общего имущества в документах на квартиру рождает миф, что за его содержание платить не нужно. Нет регистрации права — нет и ответственности.
Реальность. Право собственности на квартиру автоматически подразумевает право собственности на общее имущество. Собственники общего имущества его содержат — платят за ремонт и содержание. В квитанции на оплату ЖКУ эта строка называется «Содержание помещения».
Чтобы содержать общее имущество, собственники выбирают управляющую организацию или создают в доме ТСЖ. Минимальный перечень работ для содержания общего имущества указан в постановлении правительства № 290.
Платить за общее имущество надо, даже если в квартире никто не живет. Логику объяснил Конституционный суд: расходы на общее имущество помогают поддерживать дом в жилом состоянии для всех собственников. Если человек не живет в доме, от этого он не перестает быть собственником. Значит, он должен оплачивать содержание и текущий ремонт наравне со всеми.
Перерасчет могут сделать только при определенных обстоятельствах и для отдельных видов коммунальных услуг. У нас уже вышло две статьи, как это работает:
Бывает, приходит платежка, а там реквизиты новой управляющей компании или триста рублей за шлагбаум. Оказывается, так решили на общем собрании. Но если собственник квартиры на нем не был и ничего не решал, кажется справедливым, что эти решения его не касаются и за шлагбаум можно не платить.
Реальность. Общее собрание собственников дома — орган управления домом как объектом недвижимости. Оно не решает, что жильцам делать со своими квартирами, но решает, как использовать общее имущество и кто за ним будет следить: какая-то УК или ТСЖ. Решения общего собрания обязательны для собственников всех помещений в доме — даже если это, скажем, хозяин магазина на первом этаже. Если собственник пропустил собрание и не высказал свое мнение — это его проблемы.
Чтобы не пропустить общее собрание, следите за входящей почтой и просматривайте объявления на первых этажах подъездов. По закону о проведении собрания должны оповещать за 10 дней. Способ оповещения может быть разным. По умолчанию это заказное письмо, но на собрании собственники могут передоговориться на что-то другое, например на объявления в подъездах.
Вот что обязательно должно быть в уведомлении об общем собрании:
Порядок проведения общих собраний описан в статье 45 жилищного кодекса.
Раз решения общего собрания обязательны для всех собственников, логично, что все собственники имеют право в нем участвовать. Но это не всегда так.
Реальность. Существует два вида общих собраний: собрание собственников жилья и собрание членов товарищества собственников жилья — ТСЖ. Второе проводится, если в доме создано ТСЖ. Какие-то вопросы может решить любое собрание, но есть и такие, которые обсуждаются только на собрании ТСЖ или только на собрании собственников.
Примеры вопросов, которые решает собрание ТСЖ:
Примеры вопросов, которые решает собрание собственников:
Чтобы принимать участие в собраниях ТСЖ, нужно быть его членом. Покупка жилья не делает собственника членом товарищества. Для этого надо написать заявление о вступлении в ТСЖ на имя председателя и передать его председателю или правлению с отметкой о принятии на вашей копии документа. К заявлению нужно приложить копии документов о праве собственности на жилье.
В законе нет строгой формы заявления, достаточно фразы «Прошу принять меня в члены ТСЖ „Рога и копыта“ в соответствии со статьей 143 ЖК РФ. Документы о праве собственности прилагаю».
С даты подачи заявления вы автоматически становитесь членом ТСЖ. Торжественной процедуры или тайного ритуала приема в товарищество в законе не предусмотрено.
Вступление в ТСЖ дает собственнику больше прав, но появляются и обязанности, например платить членские взносы. Правда, на практике все собственники обычно платят одинаковые суммы независимо от статуса, потому что эти деньги идут на содержание и ремонт общего имущества.
Чтобы договориться о том, кто кому что должен и в какие сроки, нужен договор. Когда управляющая компания оказывает услуги, а собственники за эти услуги платят — это взаимные обязанности. Но бывает так, что эти обязанности не зафиксированы на бумаге. Поэтому может показаться, что у УК нет оснований требовать оплаты своих услуг. Но с ЖКХ все не так просто.
Реальность. ЖКУ можно условно разделить на две части: жилищные и коммунальные. Жилищные — это услуги управления, а также содержание и ремонт помещений, коммунальные — это электроэнергия, отопление, холодная и горячая вода.
В зависимости от платежа действуют разные нормы закона, но везде есть оговорки, которые можно обобщить так: если вам оказывают услуги и вы ими пользуетесь, то вы обязаны за них заплатить, даже если нет бумажного договора с подписями сторон.
Для жилищных услуг письменный договор ни на что не влияет — платить должны все собственники помещений. Это закреплено в статьях 30, 36, 154, 158 и 162 жилищного кодекса. Законность этого подтвердил Верховный суд.
А еще в основании всех жилищных услуг лежат решения общего собрания собственников дома. Как мы уже выяснили, они обязательны для всех.
Для коммунальных услуг договор нужен, его заключают с УК или поставщиком услуг напрямую. Но это не обязательно письменная бумага с подписями сторон. Чтобы договор считался заключенным, достаточно совершить какое-то действие, которое говорит о намерении пользоваться услугами. Это может быть передача показаний счетчиков в УК или оплата услуг. Но достаточно и простого факта проживания в квартире с коммуникациями для предоставления услуг. Если в квартире из крана течет вода, собственник обязан за нее платить.
Отсутствие письменного договора также не дает права УК отключать услуги. Бывает, что УК используют этот аргумент, чтобы надавить на должников. Это незаконно. УК имеет право отключить горячую воду и электричество, если долг превышает сумму за два месяца, рассчитанную по нормативу. А вот отопление и холодную воду в многоквартирном доме отключать нельзя независимо от суммы долга.
С канализацией все сложнее: прямого запрета на отключение нет, но при этом люди часто жалуются в прокуратуру, а та заставляет УК включить ее обратно. Но в любом случае письменный договор никак не влияет на эти правила.
Некоторые собственники считают, что взносы на капремонт можно вычитать из суммы в квитанции и платить за ЖКУ сколько осталось.
Реальность. Раньше взносы на капремонт и правда были добровольными, но с 2015 года они стали обязательными. Если не платить взносы, деньги взыщут через суд вместе с пенями и госпошлиной за подачу иска. Иск подаст фонд капитального ремонта — или УК, если по решению общего собрания собственники перечисляют деньги на счет дома.
Почему это правильно, объяснил Конституционный суд. Его доводы основаны на том, что собственники своевременно не задумываются о сборе денег на капитальный ремонт, а когда подходит срок ремонта, денег нет — ведь их не собирали. В итоге дома постепенно ветшают. Чтобы деньги на капремонт собирать заранее, и придумали взносы.
Если вычитать взносы из коммунальных платежей, рано или поздно их взыщут в судебном порядке. Кроме самих взносов придется заплатить пени и госпошлину за рассмотрение иска в суде.
Не платить взносы могут только жители новостроек, чьи дома еще не включены в программу капремонта, и домов в аварийном состоянии. Как это устроено и куда уходят деньги, читайте в нашей статье о капремонте.
Квитанция на оплату ЖКУ — это платежный документ, в котором написано, сколько и за что надо заплатить. Но на квитанции не ставят печать и подпись бухгалтеры или директора управляющей компании. Из-за этого собственник жилья может решить, что у нее нет юридической силы и оплачивать ее не стоит — нарисовать квитанцию может кто угодно.
Теоретически фальшивую квитанцию может прислать какая-то другая управляющая организация, а не та, что работает в вашем доме. Проверить это можно в системе ГИС ЖКХ.
Все УК обязаны размещать квитанции в этой системе. Поэтому можно найти электронную квитанцию и сравнить сведения в ней со сведениями в бумажной: сумму платежа, данные УК и идентификатор платежного документа. Эта норма пока не действует для УК Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — там она заработает с 1 июля 2019 года.
Бывает, что собственникам не нравится, как УК управляет их домом, и они на общем собрании решают поменять действующую УК на другую. А та ссылается на часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ: мол, по закону досрочно расторгнуть договор с УК можно, только если она его не соблюдает. Не можете этого доказать — терпите.
Реальность. Это положение закона стало причиной большого числа судебных споров: собственники хотели расторгнуть договор с УК, но не считали себя обязанными доказывать, что управляющая компания работает плохо. В 2011 году президиум Высшего арбитражного суда постановил, что собственникам надо разрешить досрочно расторгать договор с УК, даже если та его соблюдает. Если общее собрание собственников дома решило сменить УК и поменять способ управления домом — так тому и быть.
Счетчики воды, газа и электричества время от времени приходится проверять или менять — за это должен кто-то платить. Если счетчик в квартире, обычно вопросов нет — жильцы соглашаются, что делать это должны они. А если в подъезде, то жильцы часто считают, что за обслуживание счетчика должна платить УК: в конце концов, подъезд — это общее имущество, а значит, и счетчик тоже.
Реальность. По закону все, что связано со счетчиками для квартиры, — ответственность собственника: установка, ввод в эксплуатацию, сохранность, своевременная замена. Эту обязанность нельзя переложить на УК только потому, что счетчик оказался за пределами квартиры.
Чаще всего в подъездах размещают счетчики электроэнергии. Для эксплуатации дома это удобнее: никто не прячет счетчик в короб, чтобы выглядело красиво, поэтому можно просто открыть шкафчик или электрощитовую и проверить или поменять прибор.
Но это все равно счетчик собственника, и его сохранность прежде всего в интересах него самого. Если прибор сломается, платить за свет, воду или газ придется по нормативам, а они обычно выше фактических показателей счетчиков.
У управляющих компаний есть свои общедомовые счетчики. По их показаниям они рассчитываются с поставщиками услуг и определяют, сколько ресурсов нужно на общедомовые нужды: свет в подъезде, влажную уборку, полив клумб. Эти расходы оплачиваются за счет статьи «Содержание помещения» и не имеют отношения к оплате электроэнергии или водоснабжения в каждой конкретной квартире.
Ответы на частые вопросы про ЖКУ
Гладко только на бумаге, в реальности российские законы крутятся в обе стороны.
Инна, Вы все точно написали. Даже в ГЖИ жалобу на УК или ТСЖ писать без полезно. Государство полностью разрешила коррупцию и мошенничество в сфере ЖКХ.
Можно уточнить, краны трубозапорной арматуры сразу после стояков (краны, перекрывающие поступление холодной/горячей воды), относятся к общему имуществу, либо же это ответственность собственника? В Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 указано, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. То есть по идее это должно быть общим имуществом, но в договоре УК написало, что границей эксплуатационной ответственности между общедомовым имуществом и имуществом,
принадлежащим Собственнику, для Собственника является:
на системе холодного водоснабжения – первое отключающее устройство на ответвлении от
стояков, включая данное отключающее устройство, а в случае отсутствия отключающего устройства на
ответвлении от стояка граница устанавливается по первому сварному (резьбовому) соединению на
ответвлении. В случае если Собственник самостоятельно произвел замену отключающего устройства (на
кран-фильтр и т.п.), то это отключающее устройство является имуществом Собственника. УК утверждает, что это уже ответственность собственника. Как все таки правильно?
Евгений, по описываемой ситуации сформировал позицию Верховный суд в решении от 30 ноября 2011 года № ГКПИ11-1787 (рекомендую с ним ознакомиться полностью). Суть решения заключается в выводе:
«Первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.
С учетом данных технических особенностей первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Факт нахождения указанного оборудования в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему имуществу в многоквартирном доме, поскольку подпункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает его местоположение как внутри, так и за пределами помещения.»
При этом, переложить границу ответственности, указанной в Правилах 491 невозможно, поскольку такое право не предоставлено ни управляющей организации, ни собственникам и по общему правилу, ответственность за содержание и ремонт несет управляющая до первого отключающего устройства включительно.
Ну и по факту, самостоятельная замена общего имущества автоматически не влечет за собой функциональное назначение такого имущества и от такой замены оно не перестает быть общим имуществом. Но следует помнить, что в случае аварии, связанной с первым отключающим устройством, именно на собственника, производившего замену, будут пытаться переложить все последствия такой аварии.
Евгений, эта зона ответственности управляющей вне зависимости от того, что указано в договоре. По сути, такие условия ущемляют права потребителей, поэтому имеет смысл обратиться в жилищную инспекцию и(или) в Роспотребнадзор.
Дмитрий, Спасибо! Просто один раз авария случилась, но УК переложила ответственность на застройщика, якобы они поставили бракованный кран, теперь из-за этого довольно сложно договориться с УК о той же замене кранов, когда я вижу, что они уже не полностью перекрывают воду, пришлось на кухне менять самим, так как они просто отказались, потому что якобы не удобно менять их было, а так сказали, что в любом случае это уже зона моей ответственности. Просто есть ли сейчас возможность куда-то обратиться, чтобы УК заменила эту строку в договоре, что якобы краны являются зоной ответственности собственника? Просто УК не очень хочет слушать мои доводы на этот счет.
Roman Aka Magician, выход из состава членов ТСЖ лишает лишь права голоса на собрании товарищества. По оплате, то по-прежнему вы будете обязаны оплачивать обязательные платежи, связанные с обслуживанием дома. ТСЖ не может обязать вас покрасить забор, поскольку у них нет таких полномочий. Собственник, не являясь членом ТСЖ, обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги, соблюдать правила проживания в жилом помещении.
Дмитрий, спасибо за отличную статью.
Может вы сможете подсказать, кто прав? –
У нас в доме общедомовой теплосчётчик установлен, но в эксплуатацию не введён. Платим вот уже два года по нормативам. УК начисляет плату за отопления по формуле 2 из 354-ПП – она не учитывает коэффициент отопительного периода (7/12) и используется в случае оплаты только в рамках отопительного периода (7 месяцев в году). Вот только платим мы круглый год. В моем понимании, для этого случая должна использоваться формула 2(1) с использованием коэффициента 7/12.
УК говорит, что у них всё ОК, и никакой перерасчёт они делать не планируют. Где правда? И если она на моей стороне – как добиться от УК перерасчета?
Шагид, альтернативой управляющим является создание ТСЖ.
Дмитрий, Это надо, что бы нашелся вожак, который будет биться с УК за то, что бы дом ушел в ТСЖ. Нужна команда, которая готова работать Домоуправлением. У нас на массиве я знаю тоько один дом, который ушел в настоящее ТСЖ.
Интересно про счётчики в новостройке. Они же должны стоять по закону? И вводить их в эксплуатацию должен застройщик, правильно? В какой момент счётчики переходят на баланс собственнику? Сразу после подписания АПП? Но отсутствие, допустим, паспортов на них не является поводом, чтобы не подписать АПП. Как тогда быть, если, допустим, оказалось, что счётчик неисправен?
Дмитрий, ясно, спасибо!
Valentin, застройщик обязан установить счетчики на коммунальные услуги согласно ст. 12 ФЗ от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении. » При этом в законе не указана обязанность застройщика их опломбировать, поэтому при приемке квартиры следует попросить у застройщика паспорта на счетчики (без паспорта счетчик нельзя ввести в эксплуатацию и использовать его при расчетах). Если не дают паспорта на счетчики, то отразите об этом в акте приемки.
Дмитрий, А вот и нет. Застройщик при сдаче привел данные по проекту что теплопотери дома минимальные и по этой причине общедомовой счетчик не нужен, оплата по минимальному тарифу. Естественно он так сэкономил. Комиссия так и приняла у него дом. А у управляшки своя логика, раз счетчика нет, то оплата по максимальному тарифу. В общем цуки и не докажешь.
А если. УК в доме нет, но есть как бы созданное ТСЖ. Ну или еще какое-то объединение, самоименуемое «собранием жильцов дома». При этом проводились какие-то собрания, принимались какие-то решения, идет сбор средств неизвестно на что, при том, что никаких документов, договоров и т.п. на руках у жильцов нет.
в почтовый ящик кидают уведомления, о необходимости оплатить то, оплатить се. В качестве подписи на бумажках (просто отпечатанный на принтере абзац) указано «от имени жильцов дома».
Denis, если в доме нет УК, то вероятнее всего способ управления домом ТСЖ. Чтобы узнать информацию о своем доме и ТСЖ советую подружиться с двумя Интернет-ресурсами:
1. Реформа-ЖКХ www.reformagkh.ru
2. ГИС ЖКХ dom.gosuslugi.ru
Найдите свой дом на данных ресурсах и поизучайте её. Можно найти как Устав ТСЖ, так и протокол собрания по созданию ТСЖ и другую информацию.
По оплате за консьержа, то это дополнительная услуга и её стоимость должна утверждаться решением общего собрания членов ТСЖ (если в доме нет УК), поэтому необходимо ознакомиться с таким решением и его формулировкой. Ну а тот факт, что размер оплаты идет по количеству комнат, то законодательством данный вопрос не урегулирован и все отдано на «откуп» общему собранию.
