Что такое пузырь на рынке ипотеки

Счетная палата предупредила о риске пузыря на ипотечном рынке

Ипотечный рынок в России требует пристального внимания Центрального банка, так как резкий рост ипотечного портфеля и цен на недвижимость может привести к образованию пузыря. Об этом говорится в заключении Счетной палаты (СП) на отчет об исполнении федерального бюджета за 2020 год.

«Необходимо отметить, что ипотечный рынок требует пристального внимания со стороны регулятора, так как резкий рост ипотечного портфеля и рост цен на недвижимость может сформировать финансовый пузырь, который может серьезно ударить по стабильности финансового сектора и доходам населения», — говорится в материалах.

В СП напомнили, что по итогам прошлого года ипотечный портфель вырос на 21%, превысив результат 2019-го, и на 1 января 2021-го составил 9,5 трлн руб. За весь прошлый год было предоставлено 1,713 млн ипотечных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб, что больше показателей 2019-го как в количественном выражении — на 35%, так и в денежном — на 51%.

Счетная палата отмечает, что повышенный спрос на ипотеку привел к росту цен на недвижимость в 2020 году: на первичном рынке — на 12%, на вторичном — на 9,5%.

О рекордном росте цен на жилье с начала пандемии коронавируса в сентябре говорила глава Банка России Эльвира Набиуллина. Квадратный метр подорожал на 39%, а до этого за семь лет, с 2013 по 2019 год, цены выросли только на 33%, отметила она. «Конечно, когда рост цен на жилье идет, какая бы ставка по ипотеке ни была, людям нужно взять большую стоимость кредита», — говорила Набиуллина. Глава регулятора призывала постепенно сворачивать антикризисные меры на ипотечном рынке, чтобы избежать пузырей.

Летом правительство продлило программы «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека» на один год. Теперь купить жилье в новостройке по льготной ипотеке можно по ставке до 7% годовых, сумма кредита для всех регионов ограничена 3 млн руб. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от общей стоимости жилья.

«Семейную ипотеку» теперь могут взять семьи с одним ребенком, если тот родился в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. Максимальная сумма кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб. Минимальный первоначальный взнос — 15%.

Источник

Ценовой пузырь: что будет с рынком жилья из-за продления льготной ипотеки

Программа льготной ипотеки под 6,5% будет продлена до июля 2021 года. За время ее существования (с апреля 2020 года) было выдано 230 тыс. кредитов на 670 млрд руб. (большая часть пришлась на сентябрь — 60 тыс. ссуд). Сбережения граждан на 100 млрд руб. оказались в экономике в качестве первоначального взноса. Продление программы позволит выдать еще 600 тыс. кредитов, а экономика получит еще 300 млрд руб. личных сбережений.

Аналитики рассказали, существуют ли риски возникновения ипотечного пузыря из-за продления программы и роста цен на жилье.

«Пузырь наблюдается в отдельных регионах»

Антон Табах, управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию агентства «Эксперт РА»:

— Пузырь наблюдается в отдельных регионах — например, дальневосточная ипотека сильно вынесла вверх рынок в крупнейших городах и их ближних пригородах в Дальневосточном федеральном округе. В целом же есть рост, вызванный одновременным снижением ставок, расширением программы маткапитала (частый источник первого взноса) и появлением льготных ипотечных программ. О пузыре говорить пока нельзя — подобный рост при снижении ставок по всем ипотечным продуктам дело естественное.

«Если действие программы закончится, то пузырь может схлопнуться»

Марина Дяченко, основатель аудиторско-консалтинговой группы компаний «Бизнес Эксперт»:

— Вероятность того, что на рынке жилья надувается ценовой пузырь, приближается к 100%. Цены поднимаются, и этот тренд сохранится даже в стандарт-классе. Процент по ипотеке низкий, есть программы между банками и застройщиками на беспроцентный год, что и обеспечило высокий спрос на эти программы. Довольно много заемщиков реально не могут себе позволить ипотеку, но все равно стараются успеть оформить ее на льготных условиях, пока есть возможность. Число рискованных заемщиков растет, чему способствует и пандемия. Если действие программы закончится, то пузырь действительно может схлопнуться, но вероятность такого сценария невысока, поскольку финансовые организации и власти будут стараться этого избежать.

«Предпосылки возникновения ипотечного пузыря отсутствуют»

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:

— На сегодняшний день предпосылок возникновения ипотечного пузыря в России нет. В США в преддверии кризиса 2008 года была распространена ипотека с нулевым взносом и плавающей ставкой. По сути, это «плохие кредиты», поскольку такие заемщики часто объявляют дефолт. Под эти кредиты выпускались ипотечные облигации. Когда ставки в экономике стали расти, «плохие заемщики» не смогли платить по кредитам, начались массовые дефолты, продажи заложенных домов и падение цен на недвижимость. Получилось, что другим заемщикам стало невыгодно обслуживать свои кредиты — за те же деньги можно было купить дом побольше. Началась вторая волна неплатежей, которая перетекла в другие сегменты финансового рынка. В нашей стране практически отсутствуют кредиты с нулевым первоначальным взносом, ставка по ипотечным кредитам фиксированная, значит, на заемщиках не лежит риск роста ипотечных ставок. По закону, в России могут секьюритизироваться только качественные ипотечные кредиты, сделки проводят простые (однотраншевые), бумаги обеспечиваются гарантией «Дом.РФ». Благодаря этому доля просроченных ипотечных кредитов (более 90 дней) в России очень невелика — около 1,5%, по другим кредитам населению — около 8%.

«Пузырь, действительно, надувается»

Алексей Гальцев, основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste:

— Пузырь, действительно, надувается. Москва и некоторые города-миллионники переоценены, что не соответствует экономической ситуации в стране. Не бывает такого, что доходы значительной части населения падают, а недвижимость дорожает, но в России есть такая национальная особенность. У нас валютой выступает не рубль, а квадратный метр, именно в него верят все, даже больше верят, чем в рубль. Поэтому квадратные метры легче и выгоднее «надувать» для комфорта большинства населения.

«Пандемия может ускорить наступление масштабного кризиса»

Наталья Тарасова, адвокат:

— Масштабы выданной льготной ипотеки действительно позволяют говорить о наличии ценового пузыря на рынке жилья. В погоне за льготным кредитом люди не всегда учитывают и правильно оценивают свои финансовые возможности. Это создает высокие риски схлопывания пузыря, как это случилось в США в 2008 году. Пандемия с ее последствиями в виде роста безработицы и экономической нестабильности может ускорить наступление масштабного кризиса в сфере ипотечного кредитования. Соответственно, сейчас, несмотря на наличие льготной программы, стоит оценить свои возможности перед тем, как оформлять ипотеку.

«Рост цен не всегда означает дорогу к пузырю»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Рост цен не всегда означает дорогу к пузырю. В нашем случае в 2020 году еще до пандемии начал наблюдаться ежемесячный рост цен на рынке новостроек Москвы. В итоге на конец сентября 2020 года средняя стоимость 1 кв. м выросла на 10,6% к прошлому году. Этот рост выше, чем инфляция (3,67% на сентябрь в годовом исчислении), но все равно не взрывной. На первичном жилом рынке наблюдались и более высокие темпы роста, скажем, в 2014–2015 годах. Один из ключевых факторов повышения активности покупателей и, соответственно, роста цен — программа льготной ипотеки. Но она не является однозначным проводником к пузырю и перегреву рынка. Снижение ставки по ипотеке позволило выйти на жилой рынок той части потенциального спроса, которая ранее не могла этого сделать, а также покупателям, чьи доходы снизились из-за пандемии. Несмотря на рост количества сделок в последние три месяца, квартиры покупаются по-прежнему, в основном, для собственного использования, для улучшения жилищных условий. То есть случаи, когда человек покупает третью или четвертую квартиру ради инвестиций, ожидая спекулятивного роста цен, крайне редки.

Источник

Ипотека бьет рекорды. Есть ли риски появления пузыря — мнение экспертов

Ипотечный рынок России оправился после пандемии и ставит рекорды. В августе сумма ипотечных выдач достигла абсолютного максимума. По данным «Дом.РФ», в последний месяц лета было выдано 148 тыс. ипотечных кредитов на сумму 375 млрд руб. По сравнению с августом прошлого года объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 38% в количественном выражении и на 59% в денежном.

По оценке «Дом.РФ», в 2020 году ожидается выдача не менее 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн руб., что станет рекордным объемом за всю историю ипотечного рынка России. При этом более 65% всех жилищных кредитов на первичном рынке по итогам 2020 года может быть выдано по программе льготной ипотеки.

Ситуация с ипотечными кредитами создала ажиотажный спрос на жилье. В Сбербанке отметили локальный перегрев на рынка недвижимости и рост цен из-за льготной ипотеки.

Некоторые эксперты высказывают опасения появления ипотечного пузыря. Ранее об подобных рисках заявляли в Минфине. Однако в Минстрое причин для появления пузыря на ипотечном рынке не видят.

«РБК-Недвижимость» выяснила у экспертов, может ли на ипотечном рынке образоваться пузырь из-за льготной ипотеки и какие риски таит в себе рекордный рост.

Ипотечный пузырь

Ипотечным пузырем называется ситуация, при которой заемщики не могут вернуть кредит и не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым объектом недвижимости или другим имуществом. Чем большее число заемщиков не могут вернуть долг, тем больших размеров достигает такой пузырь и тем значительнее негативные последствия от его «взрыва». Самым крупным ипотечным пузырем стал кризис, разразившийся в 2008 году в США. В стране произошел обвал рынка жилья из-за повсеместного увеличения просрочек или невыплат по займам. Американский кризис впоследствии спровоцировал глобальный финансовый кризис.

«Пока говорить об ипотечном пузыре не приходится»

Анатолий Аксаков, глава комитета Госдумы по финансовому рынку:

— Сейчас довольно быстрыми темпами растет объем выданных ипотечных кредитов и по их количеству, и по сумме. Некоторые эксперты выражают обеспокоенность, что это может привести к ипотечному пузырю. Но, с моей точки зрения, о пузыре говорить пока не приходится. Во-первых, доля ипотечных кредитов к ВВП у нас очень низкая по сравнению с ведущими странами мира и даже развивающимися экономиками. В США, например, она превышает 60%, а в России — не больше 10%. Соответственно, рынку есть куда расти. Во-вторых, банки очень аккуратно выдают ипотечные кредиты, тщательно анализируя платежеспособность заемщиков. Кроме того, требуется первоначальный взнос до 20%.

Таким образом, банки страхуют себя от возможных дефолтов в случае неплатежеспособности заемщика. Люди тоже взвешенно подходят к получению ипотечных кредитов. Они понимают, что если не будут платить по ипотеке, то потеряют и выплаченные деньги, и купленное жилье. Ситуация на рынке с просрочкой это подтверждает. Она составляет меньше 1,5%, что в разы ниже, чем в потребкредитовании. Поэтому пока говорить об ипотечном пузыре не приходится.

Сейчас на рынке жилья наблюдается всплеск спроса, который связан с ипотекой под 6,5% и с просадкой во время пандемии (отложенный спрос). Это дает возможность строительным организациям повышать стоимость. Здесь таится риск. Но повышение цен не будет критичным, поскольку спрос ограничен. Ипотечные кредиты — небольшая доля потенциального спроса на жилье, подавляющее число наших граждан не может взять ипотечный кредит. Поэтому нам нужно подумать о более активном строительстве арендного жилья с госучастием, чтобы решить жилищную проблему.

«О пузыре на рынке ипотеки речи не идет»

Ольга Ульянова, вице-президент — старший кредитный эксперт агентства Moody’s:

— О пузыре на рынке ипотеки речи не идет, ведь ипотечный портфель банков пока находится на уровне около 7% от объема российского ВВП. Тогда как, например, в странах Восточной Европы этот показатель превышает 20% ВВП. Банки по-прежнему предъявляют достаточно высокие требования к заемщикам, которые позволяют им отсекать неплатежеспособных клиентов. Так, по нашим оценкам, кредиты с первоначальным взносом менее 20% от стоимости недвижимости не превышают трети всех выдач, а минимальный первоначальный взнос чаще всего устанавливается банками на уровне 15% от стоимости жилья.

Льготные кредиты под 6,5%, которые пользуются сейчас популярностью, также предполагают требования по минимальному первоначальному взносу. Признаки ипотечного пузыря — это массовая неспособность заемщиков обслуживать ипотеку, сейчас же просрочка 90 дней и более — менее 2% от портфеля.

«Многое будет зависеть от второй волны пандемии»

Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:

— Объемы ипотечного кредитования сейчас взлетели, и решающую роль в этом сыграла ипотека под 6,5%. Темп роста, который мы сейчас видим, обусловлен ограниченностью по времени льготной ипотеки. Люди стараются успеть оформить ипотеку до 1 ноября, пока это дешево. Тем более что ставки дальше понижаться, скорее всего, не будут. ЦБ в текущих условиях исчерпал маневр для понижения ключевой ставки, поскольку инфляция растет. Поэтому регулятор на заседании 18 сентября с большой долей вероятности сохранит ставку.

При этом растет число рискованных заемщиков, что отмечают все банки. Этот рост не критичный, но он есть. Часть заемщиков с низкой платежеспособностью ипотечные кредиты все же получают: кто-то использует маткапитал в качестве первого взноса, кто-то умудряется взять потребкредит и его внести как первоначальный взнос. Некоторые эксперты уже предрекают рост просроченной задолженности по ипотеке, что вообще нонсенс для рынка. Ипотечные кредиты всегда были самыми надежными. Но говорить о том, что на рынке надулся ипотечный пузырь, пока преждевременно. Объемы плохих выданных займов далеки от ситуации, которая может создать угрозу всей банковской системе, как было в США. Но отдельные небольшие банки могут испытать проблемы.

ЦБ держит ситуацию под контролем, гибко меняя требования по резервированию средств и по кредитам, и по просроченной задолженности. Поэтому, на мой взгляд, ситуация пока не вызывает опасений. Но многое зависит от того, наступит ли вторая волна пандемии, будет ли введен полный локдаун, как прошедшей весной. Это может привести к дополнительному росту безработицы и падению доходов. Тогда могут возникнуть трудности по обслуживанию ипотечных кредитов.

Источник

Живи с этим Россия в 2020 году пережила ипотечный бум. Что делать тем, кто не успел купить квартиру?

Объем выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2020-го стал рекордным. Бурному росту рынка жилищного кредитования в очень тяжелый в целом год способствовали несколько факторов, но главный — снижение ипотечных ставок. Займы берут даже те, кому они не особенно нужны. На этом фоне растет число просроченных кредитов, где-то на горизонте якобы замаячил призрак ипотечного кризиса, но в правительстве смело обещают не останавливать запущенную в пандемию машину по улучшению жилищных условий — вопреки росту цен на квадратные метры, который, возможно, уже «съел» всю выгоду от сократившихся ставок. Чем может обернуться ипотечное безумие, как изменятся кредитные условия в 2021-м и почему ипотека рискует вовсе остаться в прошлом — разбиралась «Лента.ру».

Ставки вниз

Для российских банков, оформляющих кредиты на покупку жилья, 2020-й начался неудачно: несмотря на хорошие показатели выдачи в 2019-м (их отчасти обеспечил рост спроса на жилье, обусловленный переходом на проектное финансирование строек), на высокие ставки внезапно ополчилось новое правительство. Вице-премьер Марат Хуснуллин в начале февраля заявил, что средняя ставка по ипотеке на уровне 9 процентов годовых — это преступление. Чиновник подчеркнул, что стоимость займов нужно сокращать. «Нам необходимо снижать ее (текущую ставку — прим. «Ленты.ру»), для этого нужно проработать ряд мер, обсудить этот вопрос с банками», — сказал Хуснуллин.

Спустя неделю своего подчиненного поддержал премьер-министр Михаил Мишустин. «Это бремя даже для семьи со средними доходами, которая решается на заем у банка. С такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия», — посетовал чиновник, говоря о стоимости ипотеки. Он предложил лишить банки возможности накручивать ставку и отметил, что «президент ждет от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8 процентов».

Долго ждать не пришлось — несмотря на то что ряд банков в середине марта даже подняли ставки из-за нестабильной ситуации на мировых фондовых рынках. В конце месяца, когда стало окончательно ясно, что пандемия коронавируса не обойдет Россию стороной, Минстрой представил антикризисную программу, нацеленную на поддержку строительной отрасли. В числе мер было уже знакомое россиянам субсидирование процентных ставок по кредитам на жилье. В прошлый раз субсидировать ипотеку пришлось в 2015 и 2016 годах, после внезапного увеличения ключевой ставки Центробанка до 17 процентов.

Фото: Михаил Джапаридзе / ТАСС

Берите все

Охладить рынок более существенно не получилось — квартиры в 2020-м покупали не только из-за временного удешевления ипотеки, но и из страха. Панический спрос на квадратные метры возник на фоне обесценивания рубля и общей неопределенности — граждане снимали деньги со счетов и вкладывали их в кажущуюся надежной недвижимость. Так повышение уровня доступности ипотеки и девальвация национальной валюты спровоцировали ажиотажный спрос на квартиры. В итоге цены в новостройках сильно выросли — настолько, что многие заговорили о потере полезного эффекта от запуска льготной ипотеки. Некоторые прямо заявили, что кредиты под 6,5 процента сыграли злую шутку с покупателями: помимо подорожания жилья, сократился и выбор объектов — самые лучшие предложения моментально разобрали. Сотни городов столкнулись с откровенным дефицитом квартир (справедливости ради, его формированию ранее поспособствовал и переход на проектное финансирование, из-за которого многие некрупные застройщики прекратили свою деятельность).

Жителей таких поселений могло бы обрадовать распространение программы льготной ипотеки на вторичный рынок недвижимости, но пока менять условия власти отказываются — ни к чему подпитывать квартирный ажиотаж. Банкиры указывают — господдержка «вторички» может оказаться бессмысленной для экономики страны, так как прибыль от перепродажи квартир достанется только собственникам жилья, но не строительному сектору и связанным с ним производствам.

Кроме того, если начать выдавать льготные кредиты на покупку неновых квартир, страну накроет новая волна роста цен на недвижимость — а россияне и без того наращивают суммы займов. К концу осени средний размер выданных ипотечных кредитов в стране установил новый рекорд — 2,75 миллиона рублей. По сравнению с показателем за аналогичный период 2019-го сумма ипотеки увеличилась на 13 процентов. Больше всего занимают на покупку жилья в Москве (5,8 миллиона рублей в среднем), Московской области (4,5 миллиона), Санкт-Петербурге (3,4 миллиона), а также в Приморском крае (3,3 миллиона) и Ленинградской области (3 миллиона рублей).

Фото: Анна Акельева / «Коммерсантъ»

Городом-лидером по востребованности ипотеки в России в уходящем году неожиданно стала вовсе не Москва, а Уфа. Там доля сделок с привлечением заемных средств при покупке жилья почти достигла 63 процентов. Второй по уровню востребованности ипотеки признана Казань, где свыше 61 процента сделок — ипотечные. Тройку лидеров замкнул Омск с показателем 59,5 процента. Москва оказалась на 16 месте рейтинга с показателем менее 31 процента.

Запузырили

Бурный рост рынка жилищного кредитования омрачило не только увеличение стоимости жилья, но и участившиеся к концу года заявления экспертов разного уровня о риске формирования ипотечного пузыря — у тех, кто помнит 2007-й, это словосочетание вызывает отнюдь не позитивные ассоциации. Тогда лопнул пузырь в США, что повлекло за собой не только выселение миллионов ипотечных заемщиков, но и мировой финансовый кризис.

Согласно отчету ЦИАН (есть в распоряжении «Ленты.ру»), текущая задолженность по ипотечным кредитам в России равна 8,88 триллиона рублей — с 2016 года показатель вырос в два раза (на 1 ноября 2016 года задолженность составляла 4,3 триллиона рублей). За прошедший год объем ипотеки увеличился на 22 процента. Доля просроченных жилищных кредитов стабильна — в целом по стране она не превышает 0,9 процента от всего объема задолженности. В абсолютном выражении объем «плохих» кредитов равен 79 миллиардам рублей (плюс 9 процентов за год). Хуже всего с платежной дисциплиной у жителей Карачаево-Черкесии — там просрочены более 4 процентов жилищных кредитов. По информации Центробанка, в мае-октябре 2020-го объем просроченной задолженности по ипотеке увеличился на 5 процентов. В абсолютном выражении прирост составил около 5 миллиардов рублей.

«Рост объемов кредитования на фоне сохранения минимальной доли просроченной задолженности пока не вызывает опасений, — полагает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Ориентироваться нужно не на абсолютные, а относительные значения — доля задолженности от ВВП не превышает 10 процентов, что в три-пять раз ниже значений европейских стран. В России есть большой потенциал для наращивания кредитования, однако мы ожидаем замедление рынка за счет произошедшего роста цен, который во многих городах уже нивелировал выгоду от снижения ставки по ипотеке».

Замедление не помешало бы — многие россияне (около четверти из числа планирующих взять ипотеку) настолько хотят стать ипотечниками, что рассматривают возможность формирования первоначального взноса за счет потребительского кредита. Фактически оформляют кредит на первый взнос по ипотеке лишь 6 процентов заемщиков, но за пять лет этот показатель вырос более чем в полтора раза. Эксперты предупреждают: использование заемных средств в качестве источника первоначального взноса по ипотеке — путь в финансовую яму. Риск выхода на просрочку для таких заемщиков увеличивается более чем в два раза.

Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости

Экономист и финансовый аналитик Виталий Калугин полагает, что многие из тех, кто купил жилье в 2020-м или планирует его покупку в 2021 году, могут разориться. «В ближайшие три года доходы населения точно не вырастут, — заявил эксперт. — Поэтому велика вероятность, что к концу 2021 года большинству взявших ипотеку окажется просто нечем покрывать платежи, и просрочки будут только расти».

Вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов также считает, что гражданам, которые необдуманно взяли ипотеку, «придется испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить». Он попросил россиян тщательно оценивать свои возможности, «не поддаваясь на эмоциональные провокации и эмоциональные тренды». «Взвешивать надо тщательно, особенно в текущих условиях неопределенности, когда не понятно, что у нас будет дальше», — пояснил Самойлов.

Четких ориентиров для будущих заемщиков нет и быть не может — никто доподлинно не знает, как будет развиваться экономическая ситуация в стране в 2021 году. Есть примерные показатели адекватных для ипотечников доходов: для России в среднем это около 63 тысяч рублей (речь идет о рекомендованном семейном доходе), для Москвы — свыше 132 тысяч рублей, для Подмосковья — почти 95 тысяч. Традиционно эксперты исходят из того, что относительно комфортным для заемщика будет соотношение ежемесячных платежей к ежемесячному доходу на уровне 1/3.

Конец прекрасной эпохи?

Закончится ли ипотечная вакханалия в 2021 году — тоже вопрос без ответа. В правительстве заранее, еще в ноябре, заговорили о дальнейшем продлении льготной ипотеки — Марат Хуснуллин заявил, что будет «отстаивать право и доказывать, что ипотеку надо продлевать и дальше, что без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны». Ему противостоит глава Центробанка, за два дня до этого указавшая на необходимость своевременного завершения программы ипотеки с субсидированной ставкой.

Источник