Что такое рефинансирование своими словами
Что такое рефинансирование. Объясняем простыми словами
Рефинансирование — оформление нового кредита для погашения уже имеющегося.
Рефинансирование по-другому называют «перекредитование». Новый кредит — целевой: в договоре указывают, что деньги пойдут на погашение существующего долга перед другими кредиторами.
Пример употребления на «Секрете»
«Клиенты могут объединить ипотеку и кредиты других банков и платить по сниженной ставке. Вместе с ипотечным кредитом в Сбербанке можно рефинансировать потребительские кредиты и задолженность по кредитной карте других банков, а также получить до 1 млн рублей на любые цели».
(Вице-президент «Сбера», директор дивизиона «Домклик» Николай Васёв — о том, что банк запустил рефинансирование ипотеки на апартаменты.)
Ошибки в употреблении
Не путайте рефинансирование с реструктуризацией кредита. При реструктуризации клиент обращается к действующим кредиторам с просьбой изменить условия кредита, поскольку он не может обслуживать долговые обязательства при текущих условиях из-за значительных финансовых и операционных проблем. В таком случае меняются условия займа (срок погашения, условия выплаты процентов, ковенанты и др.) или происходит перевод на другой кредитный продукт.
В свою очередь, при рефинансировании один кредит заменяется на другой, а заёмщик, как правило, остаётся финансово и операционно здоровым.
Нюансы
Чаще всего рефинансирование можно встретить в бизнесе и при оформлении ипотеки. Компании прибегают к рефинансированию, когда они могут привлечь деньги под более выгодный процент (вследствие снижения ставки ЦБ или улучшения кредитного качества компании).
Кроме того, рефинансированием пользуются, когда у компании недостаточно средств для погашения текущего долга и она привлекает новый кредит, чтобы погасить старый (при этом бизнес компании функционирует должным образом, а разрыв ликвидности возник по некоторым временным причинам).
Как выгодно рефинансировать ипотеку в 2020 году
В России ставки по ипотеке снизились до рекордного уровня — это может быть выгодно не только новым заемщикам, но и ипотечникам с уже действующими кредитами. В 2020 году доля рефинансирования может вырасти до рекордного уровня, прогнозируют аналитики.
Текущий ипотечный портфель в России, по данным «Дом.РФ», сформирован по ставке 10–11%. При этом ставки рефинансирования в настоящий момент на 2–3 п.п. ниже этого уровня. Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным компании «Русипотека», составила 8,32%. Рассказываем, насколько выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях этого делать не стоит.
Что это значит
Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
Когда выгодно рефинансировать кредит?
Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года. По мнению риелторов из агентства недвижимости «Бест-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.
Пример рефинансирования
В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.
При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.
Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?
Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней. Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условия по текущему ипотечному договору. Если банк не откажет, то снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.
Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее
В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.
В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.
В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.
Что нужно учитывать
Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.
Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.
На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.
Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Документы для рефинансирования ипотеки
Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.
Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:
После одобрения кредита также потребуются:
Когда рефинансирование невыгодно
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.
Причины возможного отказа
Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье.
Рефинансирование ипотеки с господдержкой: что надо знать
По оценке ЦБ, увеличению объемов рефинансирования способствуют и программы льготного ипотечного кредитования, часть из которых допускает рефинансирование привлеченных ранее кредитов. Так, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование. Заемщики, замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, снижали издержки на обслуживание кредита.
Воспользоваться программой «Семейная ипотека» по льготной ставке 5% (с учетом страхования) могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. По программе можно купить квартиру в новостройке, а также рефинансировать уже оформленный жилищный кредит по более низкой ставке. Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для других регионов России. Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Кредит предоставляется на срок до 30 лет.
Бум рефинансирования
Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа», — считают в пресс-службе ВТБ. По данным «Дом.РФ», объем рефинансирования ипотеки в России в первом полугодии 2020 года составил 246 млрд руб. Это почти в четыре раза больше относительно аналогичного периода прошлого года. Доля рефинансированных ипотечных кредитов в общей выдаче за полгода 2020-го достигла 16%, в то время как в прошлом году составляла 5%.
Росту рефинансирования способствует снижение ипотечной ставки, она зависит от разницы между ставкой по действующим кредитам и ставкой, под которую можно его рефинансировать, поясняли аналитики «Дом.РФ». Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным «Русипотеки», составила 8,32%, а средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между текущими ставками по ипотеке и средней ставкой ипотечного портфеля в банках превысила 2%. Исследования мировой практики показали, что именно при достижении такого значения склонность заемщиков к рефинансированию выходит на пиковые значения.
Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2018 году, после снижения ставок до уровня около 9,5–10%, отмечают аналитики «Дом.РФ». В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.) из-за роста ставок в начале года. В России уже наблюдается огромная волна рефинансирования ипотечных кредитов на фоне снижения ставок, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По прогнозам «Дом.РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки.
Зачем и на каких условиях рефинансировать кредиты других банков
Рефинансирование кредитов – одна из самых полезных услуг банков, следующая прямо за самими кредитами. Суть ее заключается в получении заемщиком дополнительного кредита для выплаты кредита. Довольно редко кредитные организации рефинансируют те займы, которые когда-то выдали сами, но поскольку конкуренция за клиентов между банками высока, часто встречаются программы рефинансирования кредитов других банков. Например, их можно найти у Сбербанка, ВТБ, Райффайзенбанка (только автомобильный).
Каждый банк предлагает свою программу и условия, а потому выбрать зачастую довольно сложно. К тому же, многие банки, стремясь сохранить клиента не только в качестве держателя кредитной карты, но и как заемщика, предоставляют выгодные скидки на получение кредитов и оформление рефинансирования.
Когда и зачем необходимо рефинансирование кредитных карт других банков?
Основное значение рефинансирования – в уменьшении ежемесячного платежа и выборе более выгодной кредитной программы. Часто вдобавок можно получить дополнительные средства. При этом банк тоже не остается в накладе, после оплаты ваших долгов другим банкам. Таким образом, рефинансирование кредитов других банков позволяет:
Несмотря на то, как сейчас развито рефинансирование кредитов других банков. Лучшее предложение часто находится именно в вашем банке, поскольку вам не придется тратить дополнительное время и деньги на отбор предложений, сбор документов и новое заключение договора. К тому же, если у вас не было проблем с кредитной историей, то заполучить вас в качестве заемщика будет желать много банков.
Не рекомендуется, например, оформлять рефинансирование, если процентная ставка в новом банке лишь незначительно (1,5-2%) выше, чем в новой кредитной организации. В противном случае, вы вряд ли получите какое-либо преимущество, если в итоге не переплатите.
Важно предварительно узнать, нет ли у изначального кредитора моратория на досрочное погашение банковского кредита, поскольку если есть, то воспользоваться услугой рефинансирования не получится.
Условия рефинансирования кредитов других банков
Конечно, условия (процентная ставка, срок выплаты, сумма, необходимость обеспечения и др.) будут очень зависеть от банка, куда вы обратитесь. Значение имеет также кредитная история, доход и то, являлись ли вы раньше клиентом данного банка.
Поэтому первое, что стоит сделать – это изучить все предложения, которые есть на рынке. К счастью, сейчас для этого не нужно посещать офис каждого банка, достаточно ознакомиться с информацией на официальном сайте.
В 2021 году, как и в предыдущие годы количество программ не увеличилось, поскольку в кризис банки гораздо более щепетильны. Тем не менее, на рынке банковских услуг достаточно разных вариантов, чтобы найти оптимальный.
Рефинансирование кредита
Что такое рефинансирование кредита?
Рефинансирование кредита (перекредитование) – получение в банке нового займа на более выгодных условиях для полного или частичного погашения предыдущего. Рефинансирование может происходить как в прежнем банке-кредиторе, так и в каком-либо другом.
Следует отметить, что далеко не все банки рефинансируют свои собственные кредиты. Программы перекредитования ипотечных займов, полученных в других банках.
Как правило, схема перекредитования физических лиц через другой банк выглядит следующим образом. Заемщик оформляет кредит или кредитную карту онлайн с моментальным решением в новом банке, тот, в свою очередь, погашает задолженность в старом, перечисляя туда сумму долга. Новый кредит может превышать задолженность в прежнем банке-кредиторе, тогда оставшаяся часть займа используется по усмотрению заемщика. Если кредит залоговый, то залог перерегистрируется на другой банк. Причем в этом случае, пока залог еще числится в старом банке, новый банек может устанавить по кредиту повышенный процент, так как заем на это время является необеспеченным. Как только происходит полное переоформление залога, заемщик начинает платить по кредиту по более низкой процентной ставке. Так делают, например, при рефинансировании ипотеки. Если перекредитование осуществляется в том же банке, где был оформлен заем, то залог не переоформляется и, соответственно, заемщик может сократить расходы и сэкономить свое время.
Перекредитование кредита дает возможность снизить процентную ставку по займу, увеличить его сроки и изменить суммы ежемесячных выплат, поменять валюту кредита, а также, если у заемщика оформлено несколько кредитов в разных банках, заменить их на один.
Таким образом, если заемщик хочет улучшить условия по кредиту и сократить свои расходы на его погашение, ему стоит обратиться сначала в свой банк с просьбой о понижении ставки или воспользоваться его собственной программой рефинансирования, если она имеется. Если в банке нет такой программы и он не желает снижать ставку, то можно поискать на рынке подходящую программу рефинансирования.
Подбор кредита
При рефинансировании кредита платежеспособность заемщика оценивается банком, как и при обычном кредитовании. Он проверяет кредитную историю человека и, в случае если у того в течение срока обслуживания кредита в предыдущем банке постоянно возникали просрочки, может отказать ему в рефинансировании. Заемщик может получить отказ и в том случае, если его материальное положение с момента получения первого кредита ухудшилось.
Что значит рефинансирование ипотеки
Из этой статьи вы узнаете, что такое рефинансирование ипотеки и кому это выгодно.
Представьте ситуацию: недавно вы оформили ипотеку, например, под 9% и вдруг узнали, что ставка по ипотеке снизилась до 6,5%. Что делать? Ведь так хочется получить условия лучше, а платеж – меньше! Это желание совсем не сложно исполнить – рефинансируйте ипотеку.
Определение рефинансирования ипотеки
Рефинансирование или «перекредитовка» – один из способов улучшения условий по действующему кредиту.
Улучшения могут быть разными:
Все способы направлены на улучшение финансовой ситуации.
Схема такая: вы оформляете новый заем, и банк, в котором вы его оформили, переводит деньги на закрытие вашей действующей (хотя уже почти не действующей) ипотеки в тот банк, где вы оформляли рефинансируемый кредит. Жилье перейдет в залог «новому» кредитору.
Как работает рефинансирование ипотеки
В отличие от реструктуризации при рефинансировании оформляется кредит с новым графиком платежей. То есть вам нужно сделать почти все то же самое, что вы делали при оформлении ипотеки.
Разберем подробнее:
После оформления нового займа возьмите в банке справку, чтобы подтвердить погашение старого. Иногда технические ошибки могут основательно подпортить кредитную историю. Так случается, когда на счете остаются непогашенными небольшие суммы, и на них начисляют проценты, пени и штрафы.
Подавайте документы в МФЦ на снятие старого залога и регистрацию нового одновременно. Так вы сэкономите время на поездки в МФЦ и деньги, ведь чем меньше переходный период – тем меньше срок действия повышенной ставки.
Когда стоит рефинансировать ипотеку
Первое, что вам следует знать – нет смысла делать рефинансирование, если вы уже погасили больше 50% долга. Скорее всего, платежи по вашей ипотеке аннуитетные, т.е. фиксированные – одинаковые в начале и в конце срока кредитования. Но структура у них разная.
В начале срока платеж состоит в основном из процентов, и лишь небольшая доля относится к основному долгу. По мере того, как вы погашаете кредит, в структуре платежа уменьшается процентная часть и растет доля основного долга.
Поэтому если вы уже погасили больше половины ипотечного займа, то вам невыгодно брать новый и заново начинать погашать проценты.
Если с момента оформления ипотеки еще не прошло полгода, то вам не одобрят заявку на перекредитовку. Придется немного подождать.
Если вы выплачиваете ипотеку больше полугода, вам тяжело справляться с текущими платежами, а банк не одобряет реструктуризацию – смело рассматривайте вариант перекредитовки.
Если вы стабильно выплачиваете ипотеку, не испытывая при этом трудностей, но хотите улучшить условия – изучите варианты программ и приступайте к расчетам.
Для начала посмотрите на разницу между действующей и потенциальной ставкой – она больше 1,5-2%? Если меньше – все ваши энерго- и финансовые затраты на рефинансирование ипотеки не окупятся.
Если разница больше 1,5-2% – рассчитайте возможную экономию на ипотечном калькуляторе. Ставка – не всегда главный показатель. Возможно, различные комиссии, надбавки и сопутствующие затраты (например, при сборе пакета документов) по программе в итоге сведут на нет всю потенциальную выгоду.
Не забывайте, что рефинансирование – это оформление нового займа. Поэтому при расчетах учитывайте расходы и на саму сделку: повторный отчет об оценке жилья, страхование жизни и здоровья, регистрация права собственности и прочие расходы.
Если оно того стоит – рефинансируйте кредит, чтобы уменьшить сумму процентов и выплат.
Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки
У рефинансирования минусов нет. Однако есть ситуации, в которых его просто не стоит делать.
К недостаткам перекредитовки можно отнести сам процесс оформления: снова расчеты, сбор документов и немалые финансовые затраты. Но при правильном расчете результат вас порадует, ведь благодаря снижению ставки вы сэкономите немалую сумму. А это безусловный плюс!
Вот примерный расчет:
Екатерина и Сергей живут в Хабаровске. В конце января 2019 года они оформили квартиру в ипотеку под 8,9% на 20 лет. Стоимость квартиры – 6 350 000 рублей, ежемесячный платеж – 51 052 рубля. При покупке заемщики внесли первоначальный взнос 10% – 635 000 рублей.
При расчете получаем:
сумма кредита = 5 715 000 рублей
переплата = 6 537 566 рублей
общая выплата за 20 лет = 12 252 566 рублей
За 30 месяцев ребята уже выплатили 1 531 560 рублей, т.е. до конца срока им осталось выплатить 10 721 006 рублей.
В начале июля 2021 года у них родился ребенок, и они решили переоформить ипотеку по семейной программе, которая сейчас доступна семьям и с одним ребенком.
Остаток долга на август 2021 года по действующей ипотеке – 5 414 205 рублей. Помимо уменьшения ставки и переплаты, ребята хотят немного уменьшить ежемесячный платеж, и делают такой расчет на 15 лет по ставке 5% (это ставка для Дальнего Востока по семейной программе):
оставшаяся сумма долга для рефинансирования = 5 414 205 рублей
переплата = 2 292 496 рублей
общая выплата за 15 лет = 7 706 700 рублей
При этом общий срок кредитования с учетом действующей ипотеки и потенциального рефинансирования уменьшился на 3,5 года и ежемесячный платеж снизился до 42 815 рублей, а итоговая сумма к выплате стала меньше на 3 014 306 рублей.
Какие документы необходимы
Если вы уверены, что перекредитовка улучшит условия по ипотеке – несите документы в банк.
Для этого понадобятся:
Это основные документы, подробности узнайте здесь. В разных организациях требования к документам могут немного различаться, поэтому перед подачей заявки уточняйте информацию о документах в банке, который вы выбрали для рефинансирования.
Почему банк может отказать в рефинансировании
Поскольку рефинансирование – это оформление нового займа, а жизненные ситуации нередко меняются, лучше подготовиться к отказу заранее. Давайте разберемся, почему банки отказывают.