Что такое реновация отеля
Что такое реновация отеля
Программа Ростуризма и«Мира» — 2022: зачем и как участвовать
В этом году уже прошли третья и четвертая волны Программы, которые принесли дополнительный доход разным средствам размещения. По данным компании TravelLine, объекты, которые участвовали в программе с помощью TL и партнеров компании, получили дополнительный доход:
Реновация отеля: что, как, почём?
На сегодняшний день в отечественной туристической отрасли наблюдается ситуация повышения конкуренции. Увеличивающиеся число мини-отелей, гостевых домиков и частных апартаментов перетягивает на себя большую часть гостей, ранее предпочитающих останавливаться в крупных отелях и гостиницах. Это происходит из-за практически одинакового уровня сервиса и условий проживания в различных категориях средств размещения. Более бюджетные мини-отели предлагают клиентам новый номерной фонд и высокий класс обслуживания. В сложившихся условиях для многих гостиниц проведение реновации становится одним из методов поддержания конкурентоспособности и увеличения притока гостей. Однако, для достижения поставленных целей процедура должна проводиться по установленному регламенту с соблюдением основных принципов и последовательности действий.
Что предполагает подготовка к реновации отеля
Первым делом потребуется провести технический аудит средства временного размещения. Он подразумевает привлечение специалистов для независимой оценки текущего технического состояния гостиницы. В ходе аудита анализируется документация по строительству либо реконструкции объекта, дается экспертное заключение о проекте гостиницы, выявляются конкретные проблемные места, которым стоит уделить особое внимание в ходе реновации. По итогам проверки составляется график-план с указанием работ и сроков их проведения.
Задачи технического аудита
Как правильно подготовиться к процедуре реновации: 7 главных шагов перед началом масштабного ремонта
Стоимость подготовки к реновации
Эксперты призывают отельеров не экономить на правильной подготовке к процессу реконструкции гостиницы: экономия вначале, может привести к незапланированным затратам в конце ремонта. Проведение процедуры технического аудита обойдется владельцам объекта в 1,5% от планируемой суммы всей реконструкции. Разработка нового дизайн-проекта стоит в пределах 4-6%. Однако, стоит помнить, что затраты понесенные на процедуру реновации способны в дальнейшем увеличить прибыльность гостиницы и привлечь новых клиентов.
Реновация гостиницы. Как реализовать успешный проект реновации отеля? Что необходимо предусмотреть?
Гости из обычных путешественников превращаются в профессиональных путешественников, которые понимаю и знают толк в отдыхе, делают свой выбор мест и направлений отдыха исходя из критериев, которые для них являются основополагающими и значимыми.
Локация отеля, удобный путь до отеля, хорошие вид из окна, удобные номера, вкусный завтрак, тренажерный зал – одним словом комфорт и уют. В современных реальностях, когда на рынок ежегодно выходят десятки новых отелей, мини-отелей, апарт-отелей, уровень конкуренции за гостя, за его внимание, а значит за его деньги возрастает.
По опросу проведенного в 2018 с апрель по август 2018 нашей компанией (УК РосинвестОтель) в Ставропольском и Краснодарском крае, Ростовской области среди гостей отелей уровня 3 и 4 звезды (в опросе приняли 235 человек), основными критериями выбора гостиницы для проживания опрошенные гости назвали следующие позиции:
стоимость номера – 65%
современный и удобный номер – 60%
стоимость завтрака – 34%
удобное расположение – 51%
выбор дополнительных услуг – 37%
возможность проживания с детьми – 19%
проживание с животными – 4%
Как мы видим удобный номер, хороший сон, вслед за безопасностью и вкусной едой имеет важное значение. Многие годы, за низкой конкуренции и высоким спросом со стороны гостей, хорошей загрузкой в течение года, гостиницы не задавались вопросом реновации. Раньше было не когда, теперь поздно и нет инвестиций на проведение обновлений и улучшений.
Для действующий объектов реновация, это сложных и дорогостоящий процесс, сопряжённый с неудобствами для гостей, риском остановки гостиницы на период ее проведения и финансовыми потерями, отсутствие знаний и опыта проведения подобных работ, нехваткой необходимых специалистов с должной квалификацией.
Важным элементом в организации реновации для работающего отеля является возможность организации процесса поэтапно. Для этого необходимо разработать “дорожную карту” проводимых работ. Оценить объем выводимого номерного фонда на реконструкцию и других вспомогательных площадей в отеле, рассчитать уровень дохода объекта в этот период, откорректировать штатное расписание на период работ, определить наиболее оптимальные сроки проведения мероприятий (низкий сезон, минимальная загрузка отеля), оценить возможность изменение категорий реновируемых номеров, разработать новую тарифную сетку, план мероприятий по продвижению обновленного отеля для максимального сокращения потерь от периода реновации.
Давайте разберем, что на каждом этапе необходимо сделать и запланировать, что бы к назначенному сроку получить результат, а не разочарование.
Начинать работы необходимо с проведения технического аудита, позволяющего оценить общее техническое состояние гостиницы, прилегающей территории, основных ее узлов, гостевых и вспомогательных зон, выявить основные “больные” места отеля.
Анализ технической документации, проекта реконструкции позволяет оценить возможности и глубину необходимой реновации, возможность создания проекта согласно современными требованиями к гостиничным объектам. Оценки подлежит весь комплекс, независимо от того, готовите вы к реновации весь комплекс или только его часть. Полное знание состояния гостиницы позволит в дальнейшем разбить работы на этапы, на сроки проведения.
Если объект в данный момент выведен из коммерческой эксплуатации, то это безусловно упрощает возможность проведения комплекса работ. Большую часть реновируемых отелей были спроектированы и построены в 70-80 годах, имеют конструктив и внутреннее зонирование согласно требованиям того времени. При работе с такими объектами необходимо разработать проект реконструкции, проанализировать материально-техническую базу. Как правило работа с таким “историческим наследием” ведет к уменьшению номерного фонда, увеличению общественных зон, административных помещений, замене лифтовых агрегатов, а в некоторых случаях и увеличения их количества. Зоны кухни, входные группы так же потребуют изменений. Объект необходимо привести к современным гостиничным требованиям и требованиям рынка.
Из опыта разработка точного плана с указанием мероприятий проводимых на объекте, сроками выполнения и графиком поставок оборудования, сборки и подключения, позволяет оптимизировать затраты, как финансовые, так и человеческие. Есть план работ, определены ресурсы, значит есть шанс получить реновируемый объект в установленный срок.
Реновация гостиниц требует соблюдения четкой последовательности в работе, для получения необходимого результата. На первом этапе необходимо оценить техническое состояние отеля, с учетом всех необходимых работ по доведению отеля в запланированное состояние. Сделать оценку проводимых работ, смету работы, разработать спецификацию на используемые материалы.
Далее необходимо установить сроки выполнения работ и этапы и последовательность работ. Данный пункт важен для формирования рабочих групп, понимания начала работ, согласно загрузки отеля (в случае, когда реновация проводиться частично или поэтапно). В этот период можно пересмотреть действующее штатное расписание, сократив или оптимизировав освобождающейся персонал.
Имеющий опыт проведения подобных работ при грамотном планирование, позволяет не останавливать работу полностью отеля, проводить работы этапами, блоками, при которых гости не испытывают неудобств или каких либо ограничений в отдыхе и использование инфраструктуры комплексов.
До начала работ необходимо провести все согласительные процессы с надзорными органами и заложить в проект для этого необходимое количество времени. Часто, это пункт занимает значительное количество времени, средств и влияет на сроки всего проекта. Согласованный проект для начала работ нужно иметь обязательно.
При выборе поставщиков необходимо убедиться в их опыте и надежности, соблюдения сроков поставок, наличием всех необходимых документов, спецификаций на материалы. Согласовать план закупок и заключить договора поставки. Учесть так же сроки доставки, сборки, монтажа и запуска в работу, время на устранение недочетов.
Используйте качественные строительные и отделочные материалы, материалы для оснащения отеля. Это позволяет в период эксплуатации гостиницы, не заниматься доработками и постоянными заменами и починкой. Как правило экономия ведет к остановки и вывода номера из продажи на длительный срок. А это повторные финансовые потери. Отель работает каждый день. Интенсивная эксплуатация основных узлов отеля, это проверка на прочность. Лучше эту прочность заложить в качественные отделочные материалы и комплектующие, избегая потопов, задымлений и ненужных нештатных ситуаций.
Практика показывает, что создавая проект дизайнерским бюро необходимо учесть все необходимые требования СНиП, СанПиН, требования по прохождению обязательной классификации средств размещения, исключить возможность в дальнейшем претензий со стороны Пожнадзором, Роспотребнадзором региона ваше проекта. Разработка визуализации общественных зон и будущих номеров, размещение рекламных носителей на фасаде, подсветка фасадов требует проработок на этапе вхождения в реновацию. Не стоит забывать и игнорировать требования к размещению гостей с ограниченными жизненными функциями.
Основные зоны в отеле, которые могут быть подвержены реновации:
1. Общая территория отеля и его подъездные пути, парковочные зоны
2. Входная группа. Тамбур-шлюз, револьверная дверь.
3. Гостевые зоны и номерной фонд
4. Зона лобби и стойка приема и размещения
7. Служебные помещения и общественные зоны
8. Коммуникации и инженерные узлы
9. Лифтовые шахты и холлы
10. Ресторан и кафе
Нужно отметить, что проводя реновацию в отеле (в случае, если проводиться полная реновация объекта) необходимо учесть все необходимые элементы:
1. безопасности: камеры видеонаблюдения, оповещения, слежения
2. системы вентиляции и кондиционирования
3. системы контроля доступа персонала на объект
Для современного отеля так же важно наличие на всей территории отеля широкополосного скоростного интернета, систем контроля управления отелем, рестораном, складом. Их так же следует учитывать в разработке проекта, исключив проведения в дальнейшем дополнительных работ.
Грамотное планирование и расчет всех проводимых работ, позволит получить взвешенный бюджет проекта, с учетом всех затрат на его проведение и реализацию.
Опираясь на опыт, можно сказать, что гостиничный комплекс площадью до 2500 кв метров, потребует не менее 6 месяцев на реализацию, при тщательно подготовленном проекте.
Стоимость реновации одного гостиничного номера (гостиница уровня 3 звезды) площадью от 18 до 22 кв.м составит от 600 000 до 1 100 000 миллиона рублей.
Часто из поля зрения при реализации проекта уходит расчет “пускового комплекта”, который может в себя включать, в зависимости от уровня проекта и объема реновации следующие позиции: закупка расходных материалов, индивидуальной химии в номера, закупка текстиля (полотенца, салфетки, покрывала и шторы), дополнительных элементов в номер (чайная станция, кофейная станция, гладильная доска, утюг). При разработки проекта номера, необходимо проработать полностью комплектацию и произвести расчет сметы, с учетом складских запасов.
Сегодня все больше владельцев и управляющих отелями задумываются над проектами реновации, как над одним из главных элементом в растущей конкуренткой борьбе. Важно подходить к данном процессу подготовленными и с четким пониманием объема инвестиций в реализацию. Грамотное планирование реновации – это один в шагов к увеличению прибыли и увеличению гостевого потока на объекте. Походите к проекту реновации с правильной стороны!
Реновация и ремонт отеля: рассказываем про все особенности
Дата публикации07.06.2021
АвторПавел Михайлов
Эксперт в области жилого строительства
Обычно отели предоставляют своим гостям стандартный перечень услуг. Для деловых путешественников это место, где можно отдохнуть и восстановить силы перед очередным напряженным рабочим днем, а для тех, кто находится в отпуске, это возможность насладиться комфортом, удобством и зарядиться энергией.
Основная задача владельца отеля заключается в том, чтобы после посещения у гостей оставалась наилучшее впечатление, которым они поделятся в своих социальных сетях, расскажут друзьями и сами захотят вернуться. Начало проекта по реновации отеля может помочь владельцам исправить текущие недостатки в их отеле и улучшить впечатления от гостей.
Ключевые направления для начала проекта реновации отеля
Любой человек подтвердит, что тишина и покой — залог хорошего ночного сна. Поэтому главная задача любой гостиницы — это снижение уровня шума как внутри самого отеля, там и снаружи. Например, можно ограничить движение транспорта на улице, что положительно скажется на обстановке. Гостиницы также должны сосредоточиться на обеспечении комфортного и здорового климата в помещениях, а также на оптимизации энергоэффективности для снижения эксплуатационных расходов. Ниже мы приведем основные направления, которые следует учитывать при планировании проекта ремонта отеля:
Снижение уровня шума по всему зданию
Отели — это универсальные заведения, в которые приходят различные люди с разными целями. От семей до деловых путешественников — гостиницы должны удовлетворять самые разные потребности. Для обслуживания разных типов посетителей требуется универсальное здание, которое сможет вместить людей с разными целями и избавит каждого от лишнего шума. Согласно исследованиям, шум от других гостей — это жалоба номер один от гостей отеля, поэтому неудивительно, что это должно быть основным направлением оптимизации во время проекта ремонта отеля.
Снижение уровня окружающего шума может помочь:
Использование современных решений может помочь справиться с повышенным уровнем шума, не нарушая основную работу отеля. К примеру, каменная вата в стенах помогает поглощать шумы и сокращает распространение звука, который беспокоит других гостей по всей территории.
Экономия энергии и повышение комфорта в помещении
Поддержание комфортного микроклимата в помещении поможет вам увеличить накладные расходы в гостиничном бизнесе. В зависимости от местоположения, зимнее отопление и летнее охлаждение составляют значительную часть ежемесячных расходов. Благодаря ремонту отеля и улучшению изоляции номеров, владельцы снижают эксплуатационные расходы, сохраняя при этом комфортный климат.
После установки улучшенных изоляционных решений во время проекта реконструкции, отели могут:
Проекты по реконструкции отелей всегда должны быть сосредоточены на улучшении обслуживания гостей и снижении эксплуатационных расходов. Проект, в котором используются новейшие технологии изоляции, может помочь владельцам и менеджерам улучшить окружающую среду и обеспечить высокий уровень сервиса для гостей.
Обновление внешнего фасада здания
Оказать хорошее первое впечатление на вновь прибывшего гостя — это первый шаг к получению столь важного высокого отзыва. Первое впечатление зависит от внешнего вида отеля. Это значит, что поддержание элегантного внешнего фасада является ключом к успеху для вашего гостиничного бизнеса. К примеру, фасадные плиты открывают большие возможности для обновления фасада. Комбинируя такие плиты с энергоэффективной изоляцией, владельцы отелей могут значительно сэкономить на расходах на электроэнергию. Преимущества реконструкции фасада отеля заключаются в следующем:
Преимущества проекта реновации отелей
Проект реконструкции в гостиничной индустрии всегда направлен на улучшение впечатлений гостей от посещения отеля. Также обращают внимание на повышение устойчивости здания и управление стоимостью ремонта отдельных гостиничных номеров. Использование современных материалов и технологий позволяет владельцам улучшить свои тепловые, шумовые и энергетические показатели, что приводит к снижению расходов в будущем.
Инвестиции в проект реконструкции с использованием современных материалов это:
В первую очередь, проекты реконструкции должны быть сосредоточены на повышении энергоэффективности, уменьшении вредного воздействия шума на здоровье человека и поддержании благополучия посетителей.
Снижение энергопотребления поможет владельцам сократить эксплуатационные расходы и обеспечит поддержание здоровой окружающей среды в помещении. Это также улучшает имидж для владельцев гостиницы, помогая им продемонстрировать свою приверженность рациональным природоохранным методам.
Ремонт гостиницы: на что обратить внимание?
По статистике 74% путешественников согласны с тем, что тихий номер является ключом к комфортному ночному сну, поэтому владельцы должны уделять первоочередное внимание снижению уровня шума внутри номеров. Это всегда должен быть приоритет №1.
Защитить утомленных посетителей от шума, создаваемого другими гостями, персоналом или местами общего пользования, можно с помощью утепления внутренних стен звукопоглощающей изоляцией. Чаще всего используется изоляция из каменной ваты, которая может наполовину снизить уровень шума из комнаты в комнату, позволяя гостям спокойно отдыхать.
Сейчас гости могут спокойно регулировать температуру в своем номере и это стало обычным делом в гостиничном бизнесе. Такой комфорт достигается за счет использования дорогого оборудования: кондиционеров, вентиляции, но они требуют дорогостоящего обслуживания.
Мы рекомендуем сосредоточиться на самом важном и в таком случае вы сможете значительно снизить затраты на электроэнергию. До 25% потерь тепла происходит через крышу, что делает ее основным направлением для оптимизации. Ремонт здания с использованием превосходных тепловых свойств современных материалов позволяет сэкономить до 70% потребляемой энергии.
Если контроль температуры или шум являются вашей ключевой проблемой, то ремонт внешних стен — отличное место для начала работ. Использование высококачественной изоляции снизит шумовое загрязнение, теплопередачу и будет экономить деньги на счетах за электроэнергию.
В наше время многие отели предлагают широкий спектр развлечений: от бассейна и ночного клуба до бильярдных столов и кружков по рисованию. Контролировать уровень шума в таких местах практически невозможно без инвестиций в какое-либо из акустических решений.
С использованием специальных потолочных панелей, перегородок и стеновых панелей можно снизить шум в таких местах и обеспечить свободу дизайна, который придать отелю приятный эстетический вид.
Фасад — это лицо здания. Это уникальная возможность произвести приятное первое впечатление, которое вызовет у клиентов улыбку с самого первого момента. Если эстетика зданий будет на высоком уровне, то человек обязательно захочет сфотографировать его и поделиться снимком в социальных сетях.
Благодаря различным фасадным плитам вы можете создать уникальный и красивый фасад. Они также помогают снизить затраты на техническое обслуживание, повышают пожарную безопасность и чрезвычайно долговечны.
Сочетание фасадных панелей с изоляцией дает большой потенциал для создания эстетичного и безопасного здания.
В 99% случаев гостиницы — это многоэтажные дома. Разделение этажей в таких домах производится также с использованием изоляции. Она помогает снизить теплопередачу и эффективно блокирует звук. Также экономит электроэнергию, поддерживает комфортную температуру в помещении и позволяет гостям наслаждаться спокойствием.
Услуги по ремонту отелей и гостиниц от строительной компании «СПС»
Работы по ремонту отелей и гостиниц всегда имеет большой ряд нюансов. Обычно ключевым пожеланием со стороны заказчика выступает экономичность реконструкции без потери качества работы.
Строительная компания «СПС» имеет большой опыт работы в сфере строительства и реконструкции отелей и гостиниц под ключ. У нас много успешных проектов и довольных клиентов в этой сфере. Решения нашей строительной компании помогут вашему проекту реконструкции отеля достичь поставленных целей, снизить эксплуатационные расходы здания и улучшить качество обслуживания ваших гостей. В случае если у вас еще нет проекта реконструкции, обратитесь в нашу компанию для полного и качественного расчета.
Реновация отеля: заурядный ремонт или шанс к возрождению
3-4 апреля в Санкт-Петербурге, в отеле «Azimut Санкт-Петербург», (бывш. Azimut «Советская») состоялась гостиничная выставка «Отель под ключ», в рамках которой выступали известные эксперты гостиничного рынка.
Согласно докладу мероприятия «Реновация или текущий ремонт в отеле без дыр в бюджете» были разобраны вопросы начала первого этапа обновления гостиницы «Азимут Санкт-Петербург» в соответствии с разработанными техническими стандартами концепции SMART управляющим партнёром Андреем Волоховым.
Тема реновации средств размещения в России всегда актуальна. Причин много. Самая главная причина состоит в том, что достаточно большая часть гостиничного фонда России (в том числе и в обеих столицах) по-прежнему представлена морально устаревшими отелями советской постройки. Достаточно представить себе масштаб – ведь только в Москве, по оценкам экспертов, на долю таких, нуждающихся в ремонте и грамотной реновации, гостиниц приходится не менее 20-25% номерного фонда.
И это в Москве, где освоение старого фонда, с целью придать ему современный облик и предложить набор стандартных для европейского рынка услуг, идет достаточно быстрыми темпами последние 15-20 лет.
Что уж тогда говорить о регионах, во многих из которых объекты постройки советского периода – единственные возможные варианты размещения.
Вместе с тем, отмечается высокий дефицит качественных гостиничных объектов уровня 3* и, соответственно, высокий спрос на такие объекты. А ведь именно старые гостиницы, при сравнительно небольших вложениях и затратах на обновление, могут быть доведены до категории «трёшек» в случае вдумчивой реконструкции номерного фонда и соответствующего повышения уровня сервиса. Мы не будем здесь касаться проблем обучения персонала, а сосредоточимся на том, в каком состоянии находится отечественный рынок отельной реновации на текущем этапе.
Итак, первое, что быстро освоили инвесторы – это несомненная выгода реновации давно функционирующих отелей. Помимо наличия сложившейся клиентуры и достаточно долгого позиционирования на рынке, для таких объектов, следует выделить еще несколько факторов, показывающих, что рынок реновации отелей советской постройки имеет хорошие перспективы.
1. Так, при оптимальном подходе к реконструкции и последующем правильном позиционировании отеля, такой проект можно окупить в течение всего 5-8 лет против 11-15 лет (в случае пятерок срок может доходить и до 25) – при строительстве гостиницы «с нуля».
2. Не требуется слишком крупный инвестиционный игрок. Возведение нового отеля с большим номерным фондом может позволить себе только крупная девелоперская компания или гостиничная сеть, тогда как для большинства российских инвесторов реконструкция остается единственно возможным вариантом вложений в этот сектор.
Стоимость реконструкции обычно составляет около 85% от объема инвестиций в строительство нового здания. Однако расходы можно уменьшить и до 30%, в зависимости от проекта.
В среднем затраты на полную реконструкцию гостиницы составляют около 45-60 тыс. долларов на номер (без НДС), включая отделку, меблировку и оборудование.
3. Реновация действующего отеля старой постройки может проводиться поэтапно, что очень немаловажно, ведь тогда отель продолжит приносить доход действующему и стабильному бизнесу.
Для минимизации единовременных затрат можно не закрывать объект на реконструкцию, а ремонтировать его постепенно в течение нескольких лет, перекрывая различные этажи и разводя потоки гостей.
4. Кроме того, реконструкция положительно влияет на статус объекта, поскольку зачастую проводится одновременно с ребрендингом, повышением уровня отеля и сменой управляющей компании (в том числе включение в международную сеть).
Конечно, реновация отелей советской постройки сопряжена и с некоторыми трудностями.
К примеру, далеко не всегда можно соблюсти технические требования, которые сегодня являются неотъемлемой частью современных отелей.
Так, практически все советские отели устарели с точки зрения современных норм и стандартов:
Все это накладывает известные ограничения на ожидаемый результат от затеянной реновации и затрудняет работу проектировщиков, однако при правильном подходе не так уж и критично.
Вторая сложность вытекает из тех трудностей, которые мы только что описали и связана с тем, что после реконструкции звездность гостиницы советской постройки редко можно поднять выше 3*.
Но обычно и такой вопрос не является серьезной помехой, ведь общепризнанный факт состоит в том, что отели среднего ценового сегмента имеют тенденцию гибко и быстро реагировать на постоянно меняющийся фактор и структуру спроса на туристском рынке, экономически выгодны и окупаются быстрее по сравнению с объектами, имеющими бизнес или люкс класс.
Спрос на сравнительно недорогие средства размещения остается стабильным всегда, не так сильно зависит от текущего состояния экономики, что особенно актуально для нашей страны. Кроме того, сложился и еще один крайне важный фактор, за последние годы – повышенные требования самих гостей к инфраструктуре отеля и обустройству номеров.
Действительно, все больший доступ к электронным средствам информации породил и черты самообучаемости потенциальных гостей. Они лучше разбираются в услугах отеля, которые им необходимы, более утонченно подходят к выбору номеров, одним словом, внимание к деталям у туристов становится все более важным фактором, который приходится учитывать, приступая к процессу реновации.
Проще говоря, обычным косметическим ремонтом уже давно невозможно отделаться, и он приобретает все более капитальный вид, вплоть до переноса некоторых частей несущих конструкций и достроек самого здания.
Анализируя статистику прибыли из расчета на номер, мы начинаем видеть устойчивую тенденцию, которая заключается в том, что качественно реновированные трехзвездочные отели нередко приносят своим собственникам гораздо большую прибыль, нежели объекты уровня 4*-5*.
Более того, даже позиционируя отель в сегменте эконом-класса, можно предложить посетителям сервис на уровне не ниже четырехзвездочного отеля, в том числе включив в реновированный объект дополнительные функции, такие как, например: ресторан, ночной клуб, боулинг, бильярд, конференц-залы и др.
Примером такого подхода стала реновация отелей отечественной гостиничной сети Azimut – эта отельная сеть обычно берет в управление именно отели старой советской постройки и затем удачно вкладывает средства в их реновацию.
Примерно 1-2 раза в год эта отельная группа открывает новый реновированный отель. Их известный стиль SMART наиболее ёмко демонстрирует, что следует сделать в гостиничном номере – превратив его в хорошо продуманный и для отдыха, и для работы.
Детали SMART-номера в отелях Azimut обязательные после реновации:
Естественно, посетители сразу оценили эти нововведения по достоинству, а сам стиль стал настоящим классическим примером для будущих успешных реноваций.
Примерно по тому же пути на отечественном рынке действует французская отельная группа AccorHotels. Причем им также не занимать фантазии при разработке стиля в своих гостиничных объектах.
Так совсем недавно стало известно, что популярную гостиницу «Ibis Сибирь-Омск» ждет реновация. Стиль, оформление отеля и принцип работы с клиентами в ближайшие несколько лет могут измениться в сторону более молодежной аудитории, т.е. управляющая сеть AccorHotels намерена привлечь в качестве постояльцев в отели бренда Ibis молодежь, что, соответственно, выстраивается и план реновации.
Размышляя так на примере «Ibis Сибирь-Омск», в компании быстро смекнули, что и глобализация данной идеи имеет очевидный смысл. И хотя в целом сеть AccorHotels делает упор на развитие пятизвездочных отелей, но именно сейчас очень много разговоров стало идти о том, что гостиницы бренда Ibis хотят отнести к более молодежному направлению. Основная подвязка делается именно к этому, в этом уникальность подхода к реновации у этой группы.
С другой стороны, такие изменения больше подходят для туристических регионов.
В производственном регионе это все же не настолько актуально, потому что основной клиент таких регионов – командированный в город госслужащий или бизнесмен. Тем не менее, в группе AccorHotels официально заявляют, что в ближайшие 4 года в стране пройдет реновация всех гостиниц бренда Ibis.
К 2020 году начнутся работы в отелях Ярославля, Самары, Калининграда и Москвы.
К 2022 году к реновации присоединятся остальные отели сети.
При этом все работы в гостиницах будут совершаться за счет их собственников.
А как обстоят дела в северной столице?
В Санкт-Петербурге реновации в том или ином виде прошли уже многие отели.
К примеру, гостиница «Park Inn by Radisson Прибалтийская». Обновление коснулось номерного фонда, ресторанов и конференц-залов. В отеле открыты 30 новых конференц-залов различной величины и большой конгресс-зал вместимостью до 1,5 тыс. человек.
Реновация затронула и другой отель, вошедший в сеть – «Park Inn by Radisson Пулковская». Полной реконструкции подверглись конференц-залы отеля, здесь были открыты новые рестораны, обновлены холлы, бары, бизнес-центр. В отеле даже открылась собственная пивоварня.
В знаковых для Санкт-Петербурга гостиницах «Москва» и «Октябрьская», получивших статус четырехзвездочных, но до некоторых пор такому уровню не совсем соответствующих, также были существенно повышены уровень сервиса и качество номерного фонда.
Состояние этих отелей конечно не соответствовало их центральному месторасположению и для привлечения сюда дополнительных посетителей, а, следовательно, повышения доходности бизнеса, собственникам необходимо было, как минимум, качественное обновление номерного фонда.
Как видно из примеров, девелоперов, по естественным причинам, привлекают в первую очередь удачно расположенные гостиницы, например, в историческом центре города.
Между тем, многие потенциальные объекты под реконструкцию находятся на окраинах или в так называемом депрессивном окружении.
В любом случае, ключевой залог успеха любого отеля – организация грамотного управления, в том числе самим процессом реновации. Это очень важно и любой, кто стоит на пороге реновации своего объекта, должен отдавать себе в этом полный отчет. Ведь это позволит не только вернуть затраченные средства в приемлемые сроки, но и воспитать лояльных отелю посетителей.
Еще один пример из Санкт-Петербурга, когда советская «трёшка» удачно трансформировалась во вполне современную «четверку» – отель «Санкт-Петербург».
Его реновация практически полностью завершилась в 2019 году и завершается работа над последними деталями. Изменения затронули только внутренние интерьеры, а внешний вид здания не изменен. Единственным нововведением стала пущенная по зданию дополнительная подсветка.
Инвестиции в реновацию отеля составили около 1,5-2 миллиардов рублей. Как сообщило руководство отеля, высокая стоимость реновации вызвана тем, что в отеле установлены одни из самых современных систем пожарной безопасности и пожаротушения.
По мнению экспертов, срок окупаемости проекта составит примерно 8-10 лет.
Также изменения коснулись общественных зон отеля, холла и конференц-залов. Все реновированные комнаты оснащены IP-телевидением и телефонией, есть возможность проводить видеоконференции не только в конференц-залах, но и в любом из номеров (без сомнения интересная находка).
В отеле открыт спа-комплекс с саунами и бассейном.
На крыше отеля открыт новый ресторан La Vue с панорамным видом на центр города, а на саму крышу отеля выставляют столики, и летом она становится открытой частью ресторана.
Но самое главное, что проведенные в отеле работы позволили гостинице получить еще одну звезду. Теперь отель считается четырехзвездочным, и это стало весомым основанием для повышения стоимости номеров.
Уже сейчас цены выросли примерно на 25%. Однако, в связи с динамическим ценообразованием, конечная стоимость номера зависит от нескольких параметров, в том числе от спроса и реальной заполняемости отеля.
Владельцам отелей в регионах конечно удобнее всего осуществлять реновацию для дальнейшего управления отелем той или иной известной российской или международной отельной сетью.
В целом, все они хорошо знают, что и в городах Сибири и Дальнего Востока, и более близких к центральному региону городах, крупные управляющие отельные компании старательно ищут площадки под отели.
Трудности управления отдаленными объектами и наличие достаточного числа городов с дефицитом качественного номерного фонда на европейской территории России – эти обстоятельства сдерживали приход международного гостиничного бизнеса на восток страны, но перспективы новых рынков стали решающим аргументом.
Из крупных операторов, именно Hilton, первым открыл отель в Сибири.
Признаки конкуренции международных брендов намечаются еще в одном сибирском городе – Омске. AccorHotels открыла там отель «Ибис Сибирь», Hilton Worldwide также реализовал проект в Омске. Да и в Иркутске отель Courtyard by Marriott, недолго оставался единственным отелем под международным брендом.
Города Западной Сибири – еще один центр притяжения международных операторских компаний.
Об интересе к этому региону, в котором сконцентрированы основные центры газо- и нефтедобычи, всегда заявляли представители крупных международных операторов.
Параллельно с международными операторами географию своего присутствия расширяют на восток и крупнейшие российские гостиничные сети, при этом они также занимаются реновацией объектов перед началом работы.
Так, Azimut, помимо гостиницы во Владивостоке, стала управлять новосибирским «Azimut Отель Сибирь», Amaks Hotels & Resorts приобрела гостиницу в Красноярске.
Cronwell Hotels & Resorts увеличивает портфолио своих отелей в Ханты-Мансийском автономном округе и в целом такие новости поступают из регионов ежемесячно.
Логично предположить, что «притягивать» международные бренды будут не только крупные города с устойчивым бизнес-потоком, но и те, которым удается развивать не только деловой туризм (здесь ). Это и Иркутск, обладающий таким сильным туристическим брендом как озеро Байкал, Ханты-Мансийск и т.п.
Ещё примеры: прошла реновация отеля Azimut в Воронеже, «Azimut Hotel Астрахань» и «Azimut Hotel Самара». Продолжать список можно достаточно долго.
Но реновация в регионах возможна и без обращения к большим отельным операторам и может быть сделана в интересах самого отеля, как уникального объекта.
Так, например, в июне 2018 года в Архангельске, в бизнес-центр-отеле «Столица Поморья» был проведен финальный этап реновации 22 номеров на 4 и 5 этажах:
Стоит отметить, что несмотря на небольшой возраст отеля – 6 лет, по итогам данной реновации гостиница полностью обновила свой номерной фонд, в т. ч. мебель и, в настоящее время, является самой обновлённой гостиницей города Архангельск.
Еще один удачный прошлогодний проект – реновация отеля «Мираж» в Казани, которая была сделана в интересах самого отеля, чтобы вновь привлечь к себе гостей своей уникальностью.
Первоначальный интерьер холла отеля был холодный, с преобладанием серых оттенков и металла.
Перед авторами реновации стояла задача провести реновацию и сделать интерьер дружелюбным для гостей отеля.
Они придали выразительность массивным колоннам, изменив их отделку на мраморную.
Был создан уютный оазис из мягкой мебели теплого терракотового цвета, воздушной люстры, консолей с чешуйчатым рисунком и зеленых растений, а также интегрирован лобби-бар.
В номере Люкс максимально освободили пространство, поделив его на функциональные зоны.
При входе, за зеркальной стеной расположили гардеробную, переходящую в бар.
Стеклянная перегородка с пескоструйным орнаментом отделяет рабочую зону от спальной. Гипсовые светильники в цвет стен создают спокойный свет и дополнены гибкими светильниками для чтения. Нейтральные оттенки настраивают на отдых. В интерьере прослеживается волнообразный узор с легким восточным характером, разработанный на основе логотипа отеля.
Действительно удачный пример реновации отеля.
Ну а что же происходит с реновацией в «крупном» формате?
Чтобы спасти прибыль от инфляции, собственники вкладывают деньги в модернизацию старого гостиничного фонда.
Отели перестраивают и передают в управление крупным сетевым операторам, чем мало отличаются от региональных, и эту специфику подчеркивают все.
В целом, то, что в разгар кризисной для экономики ситуации, собственники неожиданно занялись реновацией гостиничного фонда – достаточно удивительно.
Так, компания Amtel Properties реновировала отель «Ирис» в Москве на Коровинском шоссе. После реновации номерного фонда, общественных зон он перешел под управление InterContinental Hotel Group под брендом Holiday Inn, который является одним из брендов отелей американско-английского гостиничного Оператора IHG.
В Москве, также, недавно завершилась реновация пятизвездочного отеля «Марриотт Ройал Аврора».
Полностью обновлён отель «Белград», который теперь стал Azimut Смоленская и т.д.
Реновировались такие известные отельные монстры, как «Sheraton Palace», «Balchug Kempinsky», «Marriott Grand Moscow».
Амбициозные планы по реновации у «Пекина», но там поиск финансирования занял время, поскольку отель продавали китайцам.
Понятно, что доходы отелей на территории России генерируются в рублях, поэтому очевидно, что большинство игроков торопится их вложить в ту же реновацию, опасаясь инфляции.
Например, на реконструкцию-реновацию «Белграда» потратили около 3 млрд руб. Фактически инвесторы ведут себя как простые граждане, которые, чтобы спасти сбережения, в массовом порядке скупают квартиры.
И реновация перед продажей – вполне убедительный тому пример – она проводится с учетом стандартов крупных гостиничных операторов, которым потом планируют передать гостиницы в управление. А у известных брендов жесткие требования к состоянию гостиниц, площади номеров, инфраструктуре и т.п.
Долгое время развитие западных сетей в России тормозило то, что собственники зданий не были готовы тратить дополнительные деньги, чтобы адаптировать свои объекты к их стандартам. Таким образом, отели реновируют, в том числе и для того, чтобы иметь возможность их быстро продать по выгодной цене.
Большинство старых объектов расположены в центре и в силу выгодного расположения могут претендовать на высокую звездность и генерировать значительные деньги. Но для этого их стоит привести в порядок, чем крупные девелоперы и занимаются.
Реновация московского пятизвездочного «Марриотт Аврора» проводилась постепенно, график работ был составлен таким образом, чтобы свести к минимуму неудобства для гостей. В общем, гостиница закрывалась поэтажно, благодаря чему, на ремонт не поступило ни одной жалобы!
Главное интерьерное решение — стиль арт-деко с яркими цветами текстиля и яркими цветными стеклами в витраже. В цветовой гамме преобладают синий, красный, бордовый и золотой. Мебель производилась индивидуально под заказ на фабриках Италии и Португалии. Все существующие декоративные элементы прошли обновление новыми материалами.
Колонны отделаны венецианской штукатуркой, создающей эффект натурального мраморного камня, капители доработаны и украшены коронами из золотистой потали, что придало им более величественный и богатый внешний вид, правильную пропорцию и законченность. Витражные потолочные стекла были заменены стеклами смешанных цветов (из подобного стекла делают витражи в стиле Тиффани).
Художественное стекло с неповторимой текстурой варится под конкретный проект (в данном случае — в США). С таким стеклом витраж выглядит намного интереснее, особенно, когда стекла имеют разную направленность рисунка.
По центру лобби была установлена сложная конструкция-подвес для каскадной люстры бренда «Luxxu», произведенной в Португалии по индивидуальному эскизу из хрустального стекла и золотистых (гальваника) элементов. Через крепление люстры видно на куполе изображение самой богини Авроры (в честь которой и названа гостиница), от нее, благодаря новой люстре, по всему витражу распространяются золотистые солнечные лучи.
В лобби предусмотрены места для отдыха — лаунж-зоны, где можно посидеть на уютных креслах и роскошных диванах как в компании друзей и коллег, так и в уединении. Часть обеденной зоны также расположена в лобби неподалеку от бара, здесь можно и пообедать, и провести переговоры за столом за чашечкой кофе. Узор на диванных подушках повторяют рисунок пола в центральной части лобби. Освещение в лобби диммируется, в зависимости от времени суток: его можно изменить для создания более комфортной атмосферы.
Кардинальные изменения произошли и в лобби баре. Полностью изменилась барная стойка — теперь она из оникса и с подсветкой. В интерьере появились деревянные панели, с раскладкой шпона в рубашку, которые гармонируют с уникальным геометрическим потолком.
Появился винный уголок. Барная зона подсвечивается несколькими цветами, в центре установлены две разделяющие пространство аква-пузырьковые монопанели, также с подсветкой. Это придает интерьеру удивительно волшебную атмосферу. Мебель и текстиль мебели также решены в стиле ар-деко, стулья знаменитой марки «Seven Sedie» выполнены в синих тонах.
В заключении, пожалуй, самое главное – как отмечают участники рынка, гостиницы продолжают приносить прибыль.
И, несмотря на сложные времена, гостиничная отрасль развивается, особенно в связи с увеличением тренда на внутренний туризм.
В 2018 году в России закрепился перелом в пользу развития внутреннего и въездного туризма: число туристов, путешествующих по России, значительно увеличилось.