Что такое садоводство участка
Ведение садоводства
Здесь можно построить дачу и заниматься любой сельскохозяйственной деятельностью, в том числе, как для личных нужд, так и с целью предпринимательства.
Можно выращивать любые овощи, фрукты и ягоды, держать домашнюю птицу, заниматься пчеловодством.
Категория
Статья 7 Земельного кодекса определила, что земли РФ делятся на 7 категорий, среди которых есть земли поселений (ЗНП) и земли сельхозугодий (ЗСН).
Согласно классификатору, земельный участок с ВРИ «Ведение садоводства» может принадлежать как к одной, так и другой категории.
Разрешенное использование
Классификатором ВРИ установлено сразу 2 вида разрешенного использования для садоводства:
Индивидуальное и коллективное ведение садоводства
Глава 2 Федерального закона № 66 определила, что ВРИ «Ведение садоводства» может быть организовано сразу в нескольких формах:
В первом случае владельцы участков объединяются для регистрации садового (дачного, огороднического) некоммерческого партнерства (СНП).
В таком случае СНП будут принадлежать не только отдельные наделы участников партнерства, но и все объекты общего пользования: а значит дороги, местная канализация и т.д.
Объединение отдельных граждан в СНП помогает повысить общий уровень жизни в дачном поселке.
Так, за счет членских взносов СНП может оплатить асфальтирование местных дорог, проводку электросетей к дачному поселку и т.д. Садоводческое некоммерческое объединение является юридическим лицом в полном смысле этого слова.
Статья 7 ФЗ №66 определила, что СНП может:
Любой из членов СНП имеет право участвовать в регулярных собраниях товарищества и влиять на принятие общих решений.
Индивидуальное садоводство может осуществлять как в отдельном месте, так и в поселке, где существует СНП.
В первом случае у владельца надела возникают серьезные проблемы с подводом коммуникаций к участку (кроме тех случаев, когда коммуникации проведены в непосредственной близости от него).
Во втором случае, когда надел находится непосредственно в поселке при СНП, владелец участка вправе рассчитывать на общие блага.
Он может пользоваться общей инфраструктурой, подключаться к коммуникациям, подводка которых была осуществлена за счет средств СНП. Но за все это владелец участка должен регулярно уплачивать в СНП взносы, установленные самим объединением.
Если таковых взносов не поступает, СНП вправе взыскать причитающиеся им средства в судебном порядке.
Предельные размеры
Статья 11.9 Земельного кодекса определила, что минимальные и максимальные размеры участка устанавливаются местными градостроительными регламентами.
Это же подтверждает и статья 38 Градостроительного кодекса, где указано, что помимо прочего градостроительный регламент должен содержать:
То есть, максимальный и минимальный размеры наделов устанавливаются той администрацией, в ведении которой находятся данные земли. Это может быть администрация поселка, администрация города, администрация целого субъекта РФ и т.д.
Чаще всего, устанавливается только минимальный размер участка, максимальный определять не имеет смысла, так как одно лицо может приобрести сразу несколько наделов, удвоив тем самым их площадь.
Учитывая требования, выдвигаемые основными нормативными документами (СНиП, требования пожарных служб), минимальная площадь садового участка составляет 3 сотки. Такая площадь позволяет отодвинуть дом на положенное расстояние от соседнего участка и от дороги.
Строительство
Классификатор определил, что на участках с видом возможного использования «Ведение садоводства» допускается возведение:
По умолчанию прописаться в доме, построенном на садовом участке, нельзя, несмотря на то, что он может иметь фактический почтовый адрес.
Для того чтобы зарегистрироваться в таком доме, необходимо:
При несоблюдении любого из указанных требований прописаться в построенном доме нельзя.
Местные органы власти вправе уточнить целевое назначение надела и придать им статус огороднических земель.
Строить на таких землях можно только некапитальные объекты (те, которые не имеют фундамента).
Возведение объектов при статусе «Земли сельхозназначения»
Если говорить о ВРИ «Ведение садоводства», классификатор не делает никаких различий в плане возможного строительства для земель ЗНП и ЗСН.
Здесь также допускается возведение:
Независимо от созданных в доме условий, наличия всевозможных коммуникаций, наличия (отсутствия) еще одного жилья у владельца участка, прописаться на земле ЗСН нельзя.
Подробнее об особенностях ведения садоводства читайте в отдельных статьях:
Изменения с 2019 года
До 2019 года участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» регламентируются ФЗ № 66. Новый Федеральный закон №217, который вступит в силу с первого дня 2019 года, меняет ситуацию.
В сравнении со старым законопроектом он принесет несколько существенных изменений:
Заключение
Садоводство имеет сложную, многоступенчатую организацию.
Классификатор установил 2 типа ВРИ: просто «Садоводство» для выращивания многолетних культур в промышленных масштабах и «Ведение садоводства» в целях организации частных дач. В первом случае строительство капитальных объектов запрещено, во втором – разрешено.
ВРИ «Ведение садоводства» может быть присвоено землям категории ЗСН и ЗНП. Строительство капитальных объектов условно разрешено и в том и в другом случае, но прописаться можно будет только на земле ЗНП.
Участок может иметь статус «Для огородничества» или «Для садоводства». На огороднических участках строительство запрещено, на садовых – разрешено.
Индивидуальное и коллективное садоводство весьма схожи. Разница лишь в том, что индивидуалы не могут участвовать в собраниях объединения. С 2019 года они будут иметь возможность участвовать в деятельности СНП.
Размеры земельного надела определяются местными органами власти. Они вправе установить любой максимальный и минимальный размеры. Нельзя регистрировать участок и строить дом, если размеры надела будут меньше минимально установленных в регионе.
Особенности строительства и ведения хозяйства на землях для садоводства и огородничества
Из всех видов разрешенного использования стабильно популярны земли для садоводства и огородничества.
Это и понятно – фрукты и овощи, выращенные на своем участке, для себя, всегда вкуснее купленных на рынках или в магазинах.
Но сами по себе ни фрукты, ни овощи не вырастут. И за садом, и за огородом требуется уход.
Нужен инвентарь для обработки земли, для ухода за деревьями и кустами. Нужны емкости для сбора урожая.
Все это нужно где-то хранить. Значит, нужно построить что-то вроде сарая. И вообще нужно обустроить участок так, чтобы было комфортно не только фруктовым деревьям и овощным культурам, но и тому, кто обрабатывает этот сад и эти огороды.
Нужно построить и баньку, чтобы можно было вымыться после трудового дня, и навес, чтобы укрыться от солнца или дождя, а лучше всего – построить дачный домик. Ну, а уж если есть возможность построить дом для постоянного проживания, то это вообще может решить все проблемы.
Вопрос только в том, что и где можно строить. Разберемся, как отличаются условия строительства в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка — садоводство или огородничество.
Разрешенные и запрещенные виды деятельности на таких земельных участках
Прежде чем строить планы по застройке, потенциальному покупателю земельного надела следует вначале определить характеристики будущего землевладения.
Может случиться так, что, приобретя земельный участок, его владелец столкнется с тем, что закон не разрешает на этой территории строить дачу, а тем более загородный дом.
Чем же отличаются одни земельные участки от других, и как эти отличия влияют на то, какие именно постройки могут быть на них сооружены?
Наиболее предпочтительными для будущих землевладельцев являются участки, предназначенные для садоводства или огородничества.
Садоводство и огородничество – по сути разные виды деятельности и, соответственно, разрешения на использование этих земель также отличаются друг от друга.
Так, например, на землях, предназначенных для огородничества (код 13.1 по классификатору ВРИ) можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры:
На участке разрешается соорудить времянку, чтобы можно было провести здесь некоторое время, не возвращаясь к месту постоянного проживания.
Также можно построить:
Но на этом разрешения заканчиваются. Строительство других сооружений законом не предусмотрено.
Несколько иначе выглядят разрешения для участков, предназначенных для садоводства.
Здесь следует иметь в виду один нюанс.
В классификаторе ВРИ ЗУ 2017 имеются два кода для садоводства.
ВРИ с кодом 1.5 регламентирует виды деятельности по садоводству для сельскохозяйственных предприятий, работающих на больших земельных угодьях и реализующих свою продукцию в промышленных масштабах.
ВРИ с кодом 13.2 регламентирует индивидуальную деятельность на участках, предназначенных для садоводства.
Кроме выращивания фруктов, бахчевых и других сельскохозяйственных культур, включая картофель, на участке разрешено строительство садового дома, в котором сможет проживать одна семья, так как дом не подлежит разделу на квартиры.
Конечно же, разрешается построить и различные хозяйственные сооружения:
Несколько слов о законодательстве
В зависимости от того, для каких целей используются земли, Земельный кодекс Российской федерации разделил их на семь категорий.
Индивидуальных землепользователей интересуют земли только первых двух категорий:
Как следует уже из самого названия, земли сельскохозяйственного назначения располагаются за чертой поселений, территории которых используются для застройки поселений различной величины и статуса.
Предоставление земельных участков под садоводство и огородничество индивидуальным землепользователям возможно только на землях этих двух категорий.
В настоящее время все действия индивидуальных землевладельцев на участках для садоводства или огородничества регламентируются Федеральным Законом №66-ФЗ от 15 апреля 1998 года с изменениями и дополнениями.
Этот закон о садоводческих, огороднических и дачных объединениях.
То есть, все действия владельцев наделов в той или другой категории земель регулируются в рамках, установленных для того или иного некоммерческого объединения.
Это касается, естественно, и возможностей застройки участков.
Но этот закон действует только до 31 декабря 2018 года.
С 01.01.2019 года в силу вступает федеральный закон №217-ФЗ от 29 июля 2017 года.
Ныне действующий закон №66-ФЗ в своей статье №8 регламентирует ведение индивидуального садоводческого, огороднического или дачного хозяйства в составе и на территории соответствующего некоммерческого объединения.
В статье №6 нового закона №217-ФЗ уже речь идет о том, что индивидуальную садоводческую и огородническую деятельность граждане могут осуществлять, не вступая в какое-либо товарищество.
Кроме этого, статья 34 ныне действующего закона регламентирует индивидуальное строительство на садоводческом или огородническом участке только в соответствии с планами общего строительства на землях данного некоммерческого объединения.
Статья №23 нового закона это ограничение снимает. В особенности это касается объектов капитального строительства.
Единственное условие – это соответствие всем нормативным правилам землепользования и застройки, а также градостроительным регламентам.
Строительные работы на различных участках регламентируется классификатором видов разрешенного использования.
Виды разрешенного строительства
Самое время разобраться в том, что же все-таки можно, а что запрещено строить на вашем земельном участке.
Ведение садоводства
Если согласно классификатору по виду разрешенного использования ваш участок относится к садоводческим, то вам разрешается построить на этой земле:
Можно также построить садовый домик для отдыха. Существенная оговорка – он не должен служить местом постоянного проживания.
Но как быть, если хочется обустроить жилье вдали от шума городского, и построить полноценный жилой дом? В этом случае определяющим фактором является категория земли.
Если ваш земельный надел находится на землях сельскохозяйственного назначения, то строительство жилого дома для постоянного места жительства с последующей пропиской запрещается.
Эту проблему можно решить, если изменить категорию территории, на которой расположен участок. Тогда можно и дом построить, и снабдить его всеми коммуникациями, электричеством и водой, чтобы этот дом был признан жилым помещением.
Смена статуса дома с «нежилого» на «жилой» производится просто. Для этого достаточно обратиться с соответствующим заявлением в местную администрацию. При этом формально действующее законодательство не нарушается – ведь при смене категории садоводческий участок будет уже находиться в границах ЗНП.
Здесь необходимо отметить, что в отличие от изменения статуса дома, изменение категории земли — очень непростое дело, а порой даже невозможное.
Огородничество
Что же касается участков, выделенных под огородничество, то здесь все просто. Как уже говорилось, на этой земле можно возвести такие постройки:
Но на этом участке строить жилой дом запрещается. Этот запрет действует вне зависимости от того, находится огородный участок в границах населенного пункта или на землях сельхозназначения.
В отличие от изменения категории земли, изменение статуса участка с «огородничество» на «садоводство» или «ЛПХ – личное подсобное хозяйство» возможно, но это процедура достаточно длительная, и требует от землевладельца терпения, времени и расходов.
Видео по теме
В этом видео блогер разъясняет ряд моментов, связанных со строительством на землях сельхозназначения:
Подведем итоги
Резюмируя все вышесказанное, можно дать совет будущим землевладельцам. Прежде чем покупать землю, нужно тщательно изучить все нюансы, связанные с принадлежностью земли к той или иной категории и виду разрешенной деятельности.
И уже после этого подбирать такой участок, который будет удовлетворять вашим пожеланиям как по части строительства, так и по части эксплуатации самого участка.
Участки для садоводства. Какие земли можно использовать?
Садоводство представляет собой отрасль растениеводства, которая занимается выращиванием на земле плодовых и ягодных культур (или плодоводством), а также декоративных растений (так называемое декоративное садоводство).
Определение и особенности
Коллективное садоводство – это особая форма общественного использования земли, которая осуществляется гражданами-собственниками участков земли через их объединение в специальные товарищества – организации садоводов.
Такое объединение всегда возникает на добровольной основе и необходимо для решения значимых социально-экономических задач в процессе ведения садово-огороднической деятельности. Например, таких как обустройство дорог, систем водоснабжения, канализации и прочих задач, которые собственникам сложно решить самостоятельно.
В качестве правовой формы такого объединения граждане могут выбрать некоммерческое товарищество (или СНТ), партнерство и кооператив.
Участок СНТ
Садовый участок или участок СНТ – это земельный надел, который выделен гражданам под посадку ягодных, овощных и плодовых культур, а также постройку различных хозяйственных построек.
Правила эксплуатации участка под садоводство содержатся в Земельном кодексе и № 66-ФЗ о СНТ.
Какие земли можно использовать и на основании чего?
Под организацию садоводства обычно предоставляются сельскохозяйственные земли с высоким индексом бонитета. Такие участки обычно располагаются за чертой города в экологически благоприятных условиях.
Земли населенных пунктов обычно предоставляются гражданам под иные цели: в частности, индивидуальную жилую застройку.
Землями в СНТ граждане могут пользоваться на основании:
Права на данные участки
Садоводческие участки могут эксплуатироваться гражданами на правах собственности или аренды.
Собственники земель обладают всей полнотой прав на такую землю: они могут продавать ее, сдавать в аренду, представлять в качестве залога, дарить и обменивать.
Назначение и ВРИ
Согласно действующему классификатору ВРИ садоводство входит в состав земель сельскохозяйственного использования и ему присвоен код 1.5. На данных участках разрешены следующие виды деятельности:
Земли для садоводства принадлежат к категории сельскохозяйственных земель с видом разрешенного использования «садоводство».
Строительство
Строить на землях СНТ можно, но только те постройки, которые не предназначены для круглогодичного проживания без центральных коммуникаций и не отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Также здесь допускается возведение вспомогательных и хозяйственных строений. Например, сараев, гаражей и бань и пр.
Прописка
На участке под садоводство разрешается строительство, но постройка получит статус садового домика. Проблема оформления постоянной регистрации на землях в СНТ является предметом постоянных судебных разбирательств.
Но Конституционный суд встал на сторону граждан в данном вопросе и разрешил оформлять прописку на территории СНТ, если у них нет иного места для постоянного проживания.
Приватизация земельного участка
Под приватизацией земельного участка понимается процесс перехода прав собственности от государства к частным лицам. Данную процедуру необходимо пройти для закрепления статуса полноправного собственника земли, узаконивания построек и получения возможности полноправно распоряжаться участком.
С 2006 года процедура приватизации земельного участка была существенно упрощена с принятием закона о дачной амнистии. Благодаря данному закону у граждан появилась возможность бесплатно оформить в собственность садовые участки, выданные им для эксплуатации государством. Преимуществом дачной амнистии является оформление земель в собственность без межевания, что позволяет сэкономить немалую сумму.
Что требуется для приватизации участка в СНТ? Для этого необходимо пройти следующие этапы:
Расприватизация
Российское законодательство не содержит такое понятие как «расприватизация», но это определение весьма часто используется россиянами в контексте отказа от прав на участок.
Расприватизацию можно определить как отказ от права собственности на земельный участок в садоводстве. Такая возможность закреплена за собственниками 236 ст. Гражданского кодекса.
Законодательство указывает, что при отказе от права собственности лицо должно устраниться от пользования, владения и распоряжения имуществом. При расприватизации права собственности не переходят в другое право, например, в аренду.
Если на земельном участке расположены объекты недвижимости, то отказаться от него можно только вместе с расположенным на нем домом.
Отказаться от прав собственности можно или путем продажи участка, либо оформить его в Росреестре.
Вы желаете заключить соглашение о детях при разводе? О том, как это правильно сделать, читайте здесь.
В некоторых случаях брак может быть признан недействительных. Описание случаев из семейной практики вы найдете в нашей статье.
Мотивы собственника
В последнее время актуальность расприватизации земельных участков возросла. Связано это с тем, что земельный налог стал рассчитываться на основании кадастровой стоимости ЗУ.
В результате налоговое бремя землевладельцев возросло в разы.
Многие россияне получили землю бесплатно от государства или по дарственной, но не используют ее по различным причинам.
Но до тех пор, пока участок числится в собственности, его владелец обязан платить земельный налог.
Отказ от права собственности на участок может быть необходим в случае, если собственник не может долгое время продать ненужную ему землю или передать ее по дарственной. Либо когда вложения в возделывание земли превышают потенциальную прибыль от ее эксплуатации.
Пошаговая инструкция по отказу от права собственности
Для отказа от прав собственности на садовый участок владелец должен пройти следующие этапы:
В результате регистрационных действий участок должен получить статус бесхозного, а затем отойти в пользу муниципалитета.
ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: в чём разница?
Какие бывают разновидности участков и что на них можно построить? Подробно рассказываем в инструкции.
На каких землях разрешено строительство?
По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.
Помимо категории земель важную роль при определении формата строительства играет вид разрешенного использования участка. К ним могут относиться:
индивидуальное жилищное строительство;
личное подсобное хозяйство;
Информацию о категории земель и виде разрешенного использования можно посмотреть в документах на участок (в частности, в выписке из ЕГРН) или онлайн на публичной кадастровой карте Росреестра.
Дом для постоянного проживания (ИЖС)
Строительство индивидуальных жилых домов возможно только на участках, которые находятся на землях населенных пунктов. При этом к таким зданиям предъявляются отдельные требования в части проекта. Они обязательно должны иметь фундамент и инженерные коммуникации, а их высота не может превышать 20 метров (не более 3 этажей), иначе потребуется проходить длительную процедуру получения разрешения на строительство.
В случае, если жилой дом укладывается в допустимые параметры, для начала строительства достаточно направить уведомление в орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок (подробнее о том, как это сделать можно прочитать здесь).
Собственники участков ИЖС могут воспользоваться ипотечными кредитами на строительство домов, в том числе льготных программ, среди которых:
Дальневосточная ипотека (для участников программы «Дальневосточный гектар»)
Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)
К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.
Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.
Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.
Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)
Дачное некоммерческое партнерство — это форма объединения собственников земельных участков, которая существовала до января 2019 года и создавалась для решения хозяйственных вопросов (например, вывоз мусора, уборка территорий, охрана территории и др).
После вступления в силу в 2019 году изменений в земельное законодательство граждане могут создавать только садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.
При этом все дома, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами, остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.
Дача и огород (СНТ)
Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) является форм объединения собственников садовых земельных участков с видом разрешенного использования «ведение садоводства». На территории СНТ можно возводить садовые дома, хозяйственные постройки (сараи, бани, теплицы, навесы, колодцы) и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд.
В случае, если СНТ находится в границах населенного пункта, на участке допустимо возведение жилых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, наличие фундамента и несущих стен).
Как правило, участки, расположенные в СНТ стоят дешевле, чем участки ИЖС. Кроме того, собственники таких участков платят меньший имущественный налог. В то же время, если на участке возведен садовый дом, оформить прописку не удастся.
Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)
Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ) — это форма объединения собственников участков, которым присвоен вид разрешенного использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить садовые дома для сезонного проживания и хозяйственные постройки, выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. А вот построить отдельный жилой дом для постоянного проживания на такой земле и затем оформить прописку не получится.
Какой вариант выбрать?
При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.
Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.
Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.