Мне нужна справка о составе семьи, но ее больше не дают! Почему? А куда теперь идти?
Юристы советуют идти за разъяснениями в прокуратуру, поскольку отказ от выдачи одной из важнейших справок не выносился на широкое обсуждение, никак не анонсировался. Не знают, что делать, не только обычные граждане, но и те органы, которые требуют эту справку.
Что это такое?
Справка о составе семьи (о проживающих, зарегистрированных по месту жительства) — это выписка из домовой книги, в ней содержится информация о лицах, зарегистрированных по месту жительства заявителя. Эта справка требуется при сделках с недвижимостью, для получения налогового вычета или компенсации на оплату детского садика, для оформления детский пособий, субсидий, льгот для малоимущих и многодетных семей, для записи в очередь на получение социального жилья, при оформлении опеки, при участии практически в любой из государственных программ поддержки.
Что случилось?
С 1 августа 2019 года управляющие организации (управляющие компании, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы) перестали выдавать справки о составе семьи. «Нас обещали штрафовать за нарушение закона «О персональных данных», — поясняют паспортисты УК. По словам председателя ТСЖ «Стометровка» Татьяны Глухих, за выданную справку штраф для управляющих компаний может составить 160 тыс. рублей, для ТСЖ — 60 тыс. рублей.
Такую справку выдавали ТСЖ и УК. Нигде больше (в том числе в «паспортных столах» — отделениях управления федеральной миграционной службы (УФМС) даже бланков таких нет.
О штрафах для ТСЖ и УК и необходимости соблюдать закон «О персональных данных» представителям управляющих организаций и ТСЖ рассказали сотрудники Роскомнадзора по Пермскому краю. Поэтому у многих сложилось впечатление, что именно Роскомнадзор запретил выдавать справки. По словам начальника отдела по защите прав субъектов персональных данных и надзора в сфере информационных технологий Анатолия Устюжанина, «никаких запретов» Роскомнадзор не давал, только провел обучающий семинар для представителей управляющих организаций в середине июля 2019 года. Тема семинара — «Доведение основных положений Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
По словам Анатолия Устюжанина, разъяснения Роскомнадзора основаны на решении Верховного Суда РФ, которым фактически наложен запрет на выдачу таких справок управляющими организациями. Что за решение суда, Анатолий Устюжанин не смог уточнить.
По словам юриста Виталия Степанова, речь идет о решении Верховного Суда РФ от 9 февраля 2018 г. № АКПИ 17–1007. Этим решением признано недействующим положение пункта 84 Регламента № 288, по которому управляющие организации и ТСЖ обязаны хранить карточки регистрации и поквартирные карточки, передавать информацию в миграционную службу, выдавать выписки из домовых книг.
Такой типовой отказ УК, ТСЖ будут давать в ответ на заявления собственников о получении справок
Председатель ТСЖ «Макаренко, 44» Светлана Зотина лично столкнулась с этой проблемой. Многофункциональный центр (МФЦ) отказал ей в выдаче справки о зарегистрированных. В МФЦ пояснили, что наниматели муниципального жилья могут обращаться за такими справками к ним, а собственники — нет, так как выдача таких справок собственникам не предусмотрена.
Светлана Зотина, председатель ТСЖ «Макаренко, 44»:
— Я обратилась в управление МВД как председатель ТСЖ. Управление миграционной службы является структурой МВД. Ответ ясности не принес. Обратилась туда же как частное лицо, ответа не получила вообще (отсылала почтой России).
В «паспортных столах» (отделениях федеральной миграционной службы) поясняют, что справка о составе семьи — документ несуществующий, она «утратила свою силу» и «получить ее невозможно».
По словам директора агентства недвижимости «Твой дом» Дмитрия Клементьева, проблема особенно актуальна для их отрасли, потому что при сделках с недвижимостью справки о зарегистрированных обязательны. До августа 2019 года паспортисты УК и ТСЖ продолжали выдавать их. Отдельные и сейчас выдают (вероятно не получавшие разъяснений или информации от коллег).
Дмитрий Клементьев не исключает, что какие-то сделки могут быть сорваны из-за правовой неопределенности. «Справки нужны нам, агентствам, для проверки документов перед сделками. Они вместе с другими документами позволяют выявить наличие лиц, сохраняющих право пользования, выявить риски в виде отказников от приватизации или жильцов, находящихся в местах лишения свободы. Также они необходимы банкам для одобрения объектов при выдаче ипотечных кредитов, и нотариусам для проведения сделок», — пояснил он.
Что делать, если справку требуют?
Можно попытаться получить эту справку на портале госуслуг, но пользователи соцсетей уже сообщают, что не получается, приходит отказ.
По словам работников МФЦ, если справку требует муниципальный или государственный орган, ресурсоснабжающая или иная организация, то сотрудники этого органа или этой организации сами обязаны сделать запрос в миграционную службу или ЗАГС (смотря что им надо). Таким образом, соцзащита, нотариусы, банки должны самостоятельно запрашивать эту информацию, а не отправлять жителей в неизвестность за уже несуществующими справками. «Вот только сотрудники органов опеки, банков, соцзащиты и других организаций об этом не знают до сих пор», — пояснила Светлана Зотина.
По словам юриста Виталия Степанова, в этой ситуации имеет смысл обратиться в прокуратуру, которая может инициировать процесс корректировки действующих регламентов оказания соответствующих государственных услуг и четкого установления ответственных за выдачу таких справок лиц.
Инициировать создание ТСЖ могут любые собственники квартир или нежилых помещений в доме. Число голосов собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Если вашим домом уже управляет управляющая компания, при создании и регистрации ТСЖ договор с ней расторгается.
2. Как создать ТСЖ?
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатором проведения собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме.
В повестку дня такого собрания обязательно должны быть включены следующие вопросы:
Если ТСЖ создается в одном многоквартирном доме, то поддержать это решение должны собственники, обладающие более 50% от общего числа голосов собственников в этом доме. Если ТСЖ планирует управлять общим имуществом сразу в нескольких домах, то решение о создании такого ТСЖ должно приниматься более чем двумя третями голосов собственников в каждом из этих домов.
Подробнее о том, как оповестить собственников о предстоящем собрании, как правильно посчитать голоса и оформить протокол, читайте в нашей инструкции.
3. Как зарегистрировать ТСЖ?
Процедура регистрации ТСЖ происходит по той же схеме, что и регистрация юридического лица. Для этого вам понадобятся:
Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ, или его представителем по нотариально удостоверенной доверенности.
Подать документы можно:
Процедура регистрации должна занять не более пяти рабочих дней.
4. Что делать после регистрации ТСЖ?
После того как на общем собрании собственников будет принято решение о создании ТСЖ и расторжении договора с управляющей компанией (если она управляла вашим домом), УК нужно будет уведомить об этом и запросить у нее техническую и иную связанную с управлением домом документацию. После официальной регистрации ТСЖ нужно направить уведомление о начале своей деятельности в Мосжилинспекцию.
К уведомлению прилагаются заверенные печатью и подписью председателя правления ТСЖ копия протокола общего собрания собственников помещений по созданию ТСЖ и копия свидетельства о государственной регистрации ТСЖ.
ТСЖ также нужно будет обзавестись печатью, открыть расчетный счет в банке, уведомив об этом налоговую и встать на учет в ПФР, фондах социального и медицинского страхования.
5. Куда и как жаловаться на работу ТСЖ?
Собственники могут оспорить любое решение ТСЖ, если не согласны с ним. Если вас не устраивает работа созданного в вашем доме ТСЖ, вы можете направить претензии председателю товарищества в письменном виде. Он обязан рассмотреть жалобу и оперативно предпринять меры для решения вопроса.
Если председатель товарищества не реагирует на обращения и не предоставляет жителям информацию об управлении домом, то можно обратиться в Мосжилинспекцию, столичное управление Роспотребнадзора, прокуратуру или суд.
Жалоба составляется в письменном виде в двух экземплярах. В ней указываются адрес дома и название ТСЖ, суть проблемы и требования. Также можно приложить фотографии, справки о том, что собственники не имеют задолженностей по оплате ЖКУ, и копию обращения к председателю товарищества.
Всё о том, что такое ТСЖ в многоквартирном доме: в чём заключается суть деятельности и каковы формы его существования?
Обслуживание многоквартирных домов и подача в них коммунальных ресурсов может осуществляться различными организациями: управляющими фирмами, строительными и потребительскими кооперативами и товариществами.
Каждый способ управления имеет свои преимущества и недостатки. Когда управление общедомовым имуществом осуществляется объединением владельцев недвижимости, проживающих в доме, такое объединение называется жилищным товариществом. Итак, что такое ТСЖ в многоквартирном доме и с чем его едят, вы узнаете из нашего материала. Он наполнен полезной информацией по этому вопросу.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что такое ТСЖ?
ТСЖ (расшифровка: товарищество собственников жилья) – это объединение владельцев недвижимости (жилой и нежилой) одного или нескольких домов (чаще всего МКД), расположенных поблизости, с целью ведения совместного хозяйства и организации предоставления коммунальных услуг.
Под ведением совместного хозяйства понимается:
В общем, оно нужно для сохранения порядке в домах, входящих в состав товарищества.
Следует помнить, что к общей недвижимости относятся подъезды домов и лестничные пролёты, а также подвалы, чердаки и прилегающие флигели.
ТСЖ действует на основе жилищного законодательства и устава, который принимается путём голосования на коллективном организованном сборе жителей, членов организации, при ее создании.
О типах организации управления МКД, о том, что такое ТСЖ и УК, чем они отличаются и что лучше выбрать, узнайте в другой публикации, а в чем заключается деятельность товарищества собственников жилья, каковы ее виды, можно прочесть тут.
Формы существования организации
В настоящее время жилтоварищество как способ организации владельцев квартир в доме может существовать в следующих формах:
Жилищное товарищество, представляющее собой союз владельцев частных домов, несмотря на большую занимаемую площадь, обычно включает немного (до 100 человек) участников. Такая структура необходима жителям частного сектора в основном для организации предоставления коммунальных услуг и осуществления ремонта дорог.
К третьей форме относятся крупные организации, включающие владельцев недвижимости нескольких домов. Они управляются компетентными жильцами-членами товарищества или приглашённым специалистом, работающим по найму и содержат штат постоянных сотрудников и бухгалтерию (для чего нужен бухгалтерский учёт в ТСЖ, каковы особенности и методика ведения, узнайте здесь, а о том, какой персонал обязателен в штате ТСЖ, а каких сотрудников можно набирать по желанию, рассказано в этой статье).
Согласно п. 4 ст. 136 ЖК РФ, требования, предъявляемые законом к организации работы любой формы товарищества одинаковы.
В этой статье вы можете прочесть о ТСЖ на один дом, о том, сколько квартир и подъездов МКД может быть в составе товарищества, и другие нюансы.
Фото предприятия
А так этот вид организации выглядит на фото.
Суть работы товарищества собственников жилья
Теперь расскажем, в чем суть работы данного предприятия, то есть как оно работает. Работу жилтоварищества организует его правление во главе с председателем, на эти руководящие должности участники товарищества выбираются путём голосования.
Основным направлением деятельности ТСЖ является проведение ремонтных работ в здании и предоставление жителям-членам жилтоварищества коммунальных ресурсов (вода, электричество, газ). Для этой цели правление:
Помимо этого, на ежегодном общем собрании жильцы-члены товарищества определяют список ремонтно-сервисных работ по обслуживанию общего имущества на ближайший год, и выставляют сроки и периодичность исполнения таких работ.
К ним могут относиться:
Выполнение данных работ оплачивается жителями дома за счёт обязательных ежемесячных взносов, размер которых определяется на общем сборе (ч. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Помимо текущей хозяйственной деятельности, раз в несколько лет правление организует капитальный ремонт жилых зданий на средства, собранные с жильцов-членов товарищества. Для этого заключается договор с подрядной фирмой. О капремонте и ТСЖ, регистрации спецсчета в банке, сборе взносов в фонд на капремонт МКД читайте тут, а о том, как провести текущий или капитальный ремонт в доме, как принимается решение и кто выполняет, подробно описано в этой статье.
Контроль за финансовой деятельностью правления и выполнением им решений собрания осуществляет ревизионная комиссия. О своей работе член такой комиссии отчитывается перед собственниками ежегодно.
Теперь вы знаете о специфике работы этого вида организации.
Преимущества и недостатки такого сообщества
К основным достоинствам жилтоварищества как формы организации владельцев недвижимости относят:
Так как органы правления избираются непосредственно из числа жильцов, они вызывают больше доверия. Кроме того, в отличие от управляющих компаний, жилищные товарищества не предусматривают извлечение прибыли. У председателя может быть зарплата в 15-30 тысяч рублей, но она несравнима с прибылью крупных управляющих компаний, которая формируется из средств жителей.
У ТСЖ имеются и ряд недостатков:
Нечасто у избранного председателя имеется нужный опыт работы и знания жилищного законодательства, из-за этого приходится нанимать стороннего специалиста, и тогда расходы членов ТСЖ мало отличаются от расходов, которые несут собственники, выбравшие УК.
Собрать вместе половину всех владельцев часто бывает затруднительно, особенно в больших организациях, из-за этого важное решение может быть долго не принято.
Какими юридическими атрибутами обладает?
Жилищное товарищество является полноценным юридическим лицом, и обладает, согласно п. 5 ст. 135 ЖК РФ:
Жилтоварищество является одним из видов организаций-товариществ собственников жилой недвижимости, и к нему применимы все законы и подзаконные акты, относящиеся к юридическим лицам. В частности, при образовании данная структура должна обязательно регистрироваться в налоговой службе и иметь собственный устав.
Из каких этапов состоит его создание?
Для регистрации избранному председателю необходимо заполнить заявление и приложить к нему устав, копию протокола о создании структуры и квитанцию об оплате госпошлины (4000 рублей).
Председатель является добровольной выборной должностью, но общее собрание может постановить назначить ему вознаграждение в фиксированном размере.
Количество наёмных работников зависит от потребностей и финансовых возможностей жилтоварищества. Председатель сам имеет право вести бухгалтерию и подписывать платёжные документы, но при большом объёме работы может назначить бухгалтерского работника.
В ряде случаев нанимается сторонний управляющий, обладающий опытом работы в сфере ЖКХ. Такой управляющий приглашается на длительный срок или короткий период и полностью подконтролен правлению.
Жилищное товарищество является одной из форм организации жильцов-собственников недвижимости для совместного управления общей недвижимостью. Организация ТСЖ позволяет жителям контролировать расходы средств на управление домом и уменьшать расходы по квитанциям за счёт дополнительной прибыли от хозяйственной деятельности (о расходах на обязательные услуги, необходимые для содержания дома, взносах за ремонты и прочих тратах, а также их оплате в ТСЖ членами товарищества подробно написано в отдельном материале).
Важно помнить, что организация и руководство ТСЖ потребует от жильцов опыта и знания норм жилищного законодательства.
Мне 30 лет, и уже третий год я председатель ТСЖ своего дома.
С помощью ТСЖ жильцы сами управляют многоквартирным домом: могут влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг. Например, нам за два года удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза. Я живу в квартире площадью 60 м² и за один только январь сэкономил больше 2 тысяч рублей на отоплении: раньше платил около 3500 рублей в месяц, сейчас не больше 1300.
Расскажу, как мы это сделали, с какими трудностями столкнулись и как их можно было избежать.
Для жильцов домов со своей котельной
Автор рассказывает о том, как при помощи ТСЖ жильцы его дома смогли отвоевать у сторонней компании котельную на крыше и снизить платежи за отопление и горячую воду. Поэтому эта статья прежде всего для жильцов домов со своей котельной, которые платят за ее ресурсы слишком много.
Это не значит, что другим читателям будет неинтересно читать статью. Товарищество собственников жилья самостоятельно управляет многоквартирным домом и решает вопросы, которыми управляющая компания обычно не хочет заниматься: качественный и долговечный ремонт подъездов, экономия денег жильцов на оплату коммунальных ресурсов, ограждение территории и т. д.
Если вас что-то не устраивает в доме, где вы живете, возможно, создание ТСЖ решит проблему.
ТСЖ или ТСН. С 1 сентября 2014 года появились товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые юридически заменили ТСЖ. Зарегистрировать теперь можно только ТСН, а существующие ТСЖ должны внести изменения в свои учредительные документы. ТСН — более общее понятие, которое включает в себя объединение собственников не только помещений в многоквартирных домах, но и самих жилых домов, садовых участков, дач, гаражей и т. д.
Несмотря на то что юридически ТСЖ не существует, в жилищном кодексе термин «товарищество собственников жилья» по-прежнему есть. Именно ТСЖ, а не ТСН вправе управлять многоквартирным домом. В статье мы будем использовать термин «ТСЖ», потому что так привычнее. И речь в статье о товариществе жильцов многоквартирного дома, а не о чем-то еще.
Почему мы решили создать ТСЖ
Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.
Несколько лет назад мне пришло в голову, что жизнь в нашем многоквартирном доме можно улучшать своими силами. Я нашел единомышленников среди соседей. За свои деньги мы поставили видеонаблюдение, расчистили брошенный участок посреди двора, который полюбили бездомные, и задумались об ограждении территории дома забором. Когда я в очередной раз получил огромную — на 7 тысяч рублей — платежку от управляющей компании за отопление и горячую воду, понял, что менять нужно что-то еще.
Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.
Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.
Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.
Так мы решили создать ТСЖ.
Оставалось выбрать человека, который всем этим займется. На тот момент я плохо разбирался в теме начислений за ЖКУ, но был уверен, что если в управлении ТСЖ буду не я, то рано или поздно начнется воровство и нецелевые траты. Еще я понимал, что если буду просто в составе правления ТСЖ, то у меня не будет достаточной мотивации разобраться во всем. Мой доход в то время был больше 100 тысяч рублей в месяц, и я мог позволить себе потратить время на изучение новой сферы. Поэтому я стал председателем ТСЖ своего дома.
Что такое ТСЖ
В многоквартирном доме есть общее имущество жильцов: стены, крыша, подвал, подъезды, земельный участок, оборудование — все, что обслуживает несколько квартир или помещений. Например, стояк холодной воды в ванной, по которому вода течет к соседям выше или ниже, — общее имущество, а отходящие от него трубы разводки по комнате — имущество жильцов.
Со временем все приходит в негодность, за всем нужно следить — этим и занимаются управляющие компании (УК). Но обычная УК — это в первую очередь коммерческая организация. Она может быть профессиональной и экономически выгодной, но не заинтересованной в снижении затрат собственников или в том, чтобы дом простоял подольше. Обычно чем больше денег сохраняется при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, часто в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.
Настоящие хозяева дома — это товарищество собственников жилья, ТСЖ. ТСЖ — некоммерческое объединение собственников в многоквартирном доме, решивших вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и содержать общее имущество.
Профессионализм членов ТСЖ часто далек от совершенства, но ответственность за свой дом и перед соседями — хорошая мотивация, которая замещает профессиональные знания.
раздел 4 ЖК РФ — подробно о деятельности ТСЖ
Органы управления ТСЖ. Главный орган управления в многоквартирном доме — общее собрание собственников. Именно оно решает, кто будет управлять домом: управляющая компания или ТСЖ. Еще общее собрание решает, как использовать общее имущество, и может изменять его.
ст. 44 ЖК РФ — как устроено общее собрание собственников в многоквартирном доме
Собрание членов ТСЖ — менее властный орган. Оно принимает решения о деятельности товарищества, выбирает из своего состава правление, устанавливает членские взносы и т. п.
ст. 145 ЖК РФ — что такое общее собрание членов ТСЖ
Правление — это несколько человек, которые руководят деятельностью ТСЖ. Они решают оперативные задачи, продумывают стратегию деятельности товарищества и выносят предложения на общие собрания собственников или собрания членов ТСЖ. Также они выбирают из своего состава председателя правления. Все или некоторые члены правления могут получать вознаграждение за свою работу из средств товарищества, если так решит собрание членов.
ст. 147 ЖК РФ — что делает правление ТСЖ
Председателю напрямую подчиняются все сотрудники ТСЖ. По закону он исполняет решения правления, но на деле все наоборот. Собрание членов ТСЖ назначает председателю ежемесячное вознаграждение.
ст. 149 ЖК РФ — что делает председатель правления ТСЖ
Закон не запрещает помимо председателя нанять в ТСЖ профессионального управляющего. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас 17 000 рублей, председателя — 2900 рублей.
В ТСЖ также обязательно должна быть ревизионная комиссия. Она следит, чтобы с финансовой деятельностью ТСЖ все было в порядке в плане оформления и справедливости. Ее задача — найти нестыковки в финансовых отчетах и проверить, все ли траты целевые. По результатам своих проверок она отчитывается перед жильцами и может пожаловаться в надзорные органы — налоговую, жилищную инспекцию или прокуратуру.
ст. 150 ЖК РФ — что такое ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ
План создания ТСЖ
В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.
Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.
Ваши единомышленники — будущее правление ТСЖ. Чтобы на голосованиях правления всегда было принято какое-то решение, число членов должно быть нечетным.
Финансы. Для деятельности ТСЖ нужны деньги. Они входят в коммунальные платежи и обозначаются в квитанциях строкой «Содержание общего имущества».
В первую очередь деньги нужны на зарплату сотрудникам — слесарю, электрику, бухгалтеру, дворнику и другим. В нашем ТСЖ на 180 квартир расходы на зарплаты рабочего персонала — 76 тысяч рублей в месяц:
расходы на зарплаты рабочего персонала в нашем ТСЖ
Уровень зарплат в регионах разный, поэтому поговорите с председателями ТСЖ в вашем городе, чтобы определиться с размером.
Кроме зарплаты сотрудникам деньги тратятся на работы по дому. Они определяются сметой доходов и расходов, которую нужно составлять и утверждать на собрании членов ТСЖ каждый год.
Чтобы понять, во сколько обойдется содержание ТСЖ каждой квартире, нужно сложить общую сумму расходов за год и разделить ее на суммарную площадь квартир и нежилых помещений. Получится ставка содержания и ремонта общего имущества за 1 м². Сравните ее с суммой в платежке: если ставка в ТСЖ получилась больше, чем в УК, ТСЖ не ваш вариант. Жильцы не захотят платить больше.
Если дом не потянет содержание ТСЖ, можно создать совет многоквартирного дома, который будет взаимодействовать с управляющей компанией и доносить до нее желания жильцов.
Общее собрание собственников дома
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. К этому собранию нужно готовиться: составить повестку, заказать выписки из Росреестра, чтобы составить список собственников, выбрать даты собрания и окончания голосования, распечатать бланки для голосования и т. п.
Очень важно правильно составить повестку голосования, чтобы не пришлось потом проводить собрание еще раз. Повестка — это список вопросов на собрании, по которым собственники должны будут проголосовать за или против.
В повестку собрания о создании ТСЖ обязательно должны попасть следующие вопросы:
Повестка дня на самом собрании должна соответствовать повестке в уведомлении, поэтому изменять список вопросов в процессе нельзя. Вопросы на очной части и в бланках решений должны отражать всю информацию и быть четко сформулированы, чтобы можно было проголосовать за, против или воздержаться без дополнительных комментариев голосующих. Например, пункт повестки «Утверждение вознаграждения председателю правления» в бланке решений может выглядеть так: «Утвердить вознаграждение председателю правления в размере 15 000 рублей в месяц».
Чтобы получить актуальный список собственников, нужно заказать выписки на все помещения дома через сервис ФГИС от Росреестра. Одна выписка стоит 4 рубля, но сначала нужно получить ключ в личном кабинете.
Загрузив выписки в один из сервисов проведения общедомовых собраний, например на сайте «Бурмистр» или «Росквартал», можно распечатать персональные бланки для голосования, в которых уже заполнены все данные собственника. Голосовать в таких бланках намного удобнее.
Уведомление всех собственников о собрании. По выпискам из Росреестра нужно распечатать листы уведомлений о вручении — таблицу с данными собственников. Это можно сделать с помощью любого из сервисов проведения общедомовых собраний.
С таблицей нужно пройти по квартирам и нежилым помещениям — магазинам или банкам на первом этаже — и собрать как можно больше подписей собственников о том, что они получили уведомление. Остальным, кого уведомить лично не удалось, придется отправить заказные письма. Последнее уведомление необходимо отправить минимум за 10 дней до собрания.
Общедомовое собрание собственников обычно проводится в очно-заочной форме. То есть сначала проводится очная встреча со всеми желающими, а потом остальные голосуют на распечатанных бланках заочно и сдают заполненные решения лично или в почтовые ящики членов инициативной группы. Место сбора заполненных бланков должно быть в них указано.
На очной части нужно быть готовым отвечать на вопросы «Что изменит ТСЖ?», «Ты кто такой?» и «Тоже воровать собрался?» Обещайте людям абсолютную прозрачность всех начислений за ЖКУ и расходов. Важно понимать цель создания ТСЖ и его отличия от УК: излишки собранных на содержание общего имущества денег тратятся только на дом, все доходы и расходы можно контролировать, любые вопросы можно задать правлению лично, потому что члены правления — это жильцы дома.
В ходе заочной части собрания раскидывать по почтовым ящикам бюллетени для голосования неэффективно: люди не будут голосовать и просто выкинут эти бумажки. Придется ходить по квартирам и каждому проводить мини-собрание.
Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности. Мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки. Для создания ТСЖ нужно набрать минимум 50% голосов плюс еще один голос «За» по всем вопросам.
голосов «За» минимум нужно набрать по всем вопросам
Итоги голосования. После сбора бюллетеней и подсчета голосов необходимо подготовить итоговый протокол общего собрания. В нем документируются все принятые решения.
Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, этот протокол подготавливается автоматически. Остается только распечатать его со всеми приложениями — реестром собственников помещений в доме, перечнем проголосовавших, уведомлением о собрании, доверенностями и заполненными решениями собственников. Приложения тоже формируются автоматически.
Распечатать документы нужно в трех экземплярах: один остается на хранение председателю собрания, второй нужно отдать в УК, третий — в территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ).
Протокол должны еще раз подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. В УК можно отдать ксерокопии всех бюллетеней, чтобы не возникло подозрений о подделке протокола и неправомочности собрания. В ГЖИ нужно сдать оригиналы бюллетеней.
Копии протокола также стоит разместить на информационных стендах в подъездах, чтобы с ними ознакомились все собственники помещений в доме.
Регистрация ТСЖ
Как и любую юридическую организацию, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой. Причем регистрировать с 2014 года нужно ТСН, а не ТСЖ: в противном случае в регистрации откажут. Сейчас документы можно подать электронно и не платить госпошлину, но я регистрировал ТСН лично в налоговой.
Готовый протокол собрания и устав ТСН в двух экземплярах приложил к заявлению по форме Р11001 и подписал его в присутствии нотариуса. В протоколе и уставе должен использоваться термин «ТСН», а не «ТСЖ», это важно. Оплатил госпошлину — 4000 рублей. Все документы отнес в региональное отделение ИФНС, которое занимается регистрацией юридических лиц. Свежий образец устава ТСН можно скачать в интернете — и переделать под себя, если что-то не понравится.
госпошлина за регистрацию ТСЖ
Наш протокол о создании товарищества не подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ, поэтому в налоговой у меня не хотели принимать заявление без списка с подписями. Пришлось отдать им лист уведомлений о вручении.
После получения ИНН и ОГРН нужно открыть расчетный счет, сделать печать, получить коды статистики, забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.
Заключение договоров на поставку ресурсов
Во все ресурсоснабжающие организации, с которыми работала УК, нужно направить или отнести лично с пометкой о вручении письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Обычно это водоканал, энергетики, мусорщики, лифтовики и домофонщики.
В течение месяца ресурсоснабжающие организации должны заключить с ТСЖ новые договоры, а УК должна передать техническую документацию на дом и другие необходимые для работы документы, а также ключи от помещений.
Наша крышная котельная используется для отопления еще одного дома, который стоит рядом. Поэтому в идеале нам надо было создать ТСЖ сразу на два дома, чтобы сократить управленческие расходы — зарплаты бухгалтера и управляющего, диспетчера, расходы на офис и т. п. Но все пошло не так. В законе совсем мало говорится о создании ТСЖ на несколько домов, и в интернете по этой теме тоже почти ничего не найти.
В жилищном кодексе прописано два правила создания ТСЖ на несколько домов:
п. 2 ст. 136 ЖК РФ — о создании ТСЖ на несколько домов
У нас была общая котельная, а по данным публичной кадастровой карты участки под домами имели общую границу. Но оказалось, что на самом деле земельные участки домов не сформированы, а общих инженерных коммуникаций комиссия с участием представителей администрации города не нашла. Пообщавшись с десятком разных юристов, мы пришли к выводу, что нужно создавать ТСЖ на один дом.
Приемка дома от управляющей компании
До того как принять дом у управляющей компании, нужно составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Делается это для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были. Нам так удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который УК не делала.
С комиссией от УК нужно будет повторно пройти по дому и указать на все моменты из списка. На обход подвала и техэтажа лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.
Документы для управления домом УК должна восстановить за свой счет и передать ТСЖ в течение трех месяцев. Это:
п. 24 и 26 ПП № 491 — требования к содержанию общего имущества
Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны. Передавая мне кипу пыльных строительных проектов на дом, директор УК с сарказмом заявил, что они постоянно ими пользуются. В этих «бесполезных» проектах мы обнаружили, что подъезды дома должны были быть оборудованы наклонными подъемниками для людей с инвалидностью. Теперь наше ТСЖ подает иск к застройщику, ссылаясь на строительные проекты.
Показания счетчиков. Также при приемке дома нужно подписать списки счетчиков с показаниями: по ним производится окончательный расчет УК с жильцами. Очень важно пройти по всем квартирам вместе с сотрудниками УК, чтобы правильно составить эти списки: это сэкономит деньги жильцов и ваше время в дальнейшем.
Многие жильцы не передают показания в УК, особенно в последние месяцы перехода в ТСЖ. Тогда управляющая компания начисляет плату по нормативу. А потом люди передают в ТСЖ показания приборов учета с числами меньше, чем передала УК. То есть ваш дом за первый месяц потребил, к примеру, 500 кубов холодной воды, а люди подают показания с отрицательным объемом, при которых не они должны платить за воду, а вы им. Это большая головная боль для ТСЖ: придется начислять кубы по нормативу и изменять стартовые показания счетчиков, которые внесены в программу.
Борьба за котельную
Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное — крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.
В иске мы ссылались на то, что крышная котельная — общедомовое имущество, которое по закону не может принадлежать какому-то стороннему собственнику. Также мы писали, что любой собственник помещения в доме, которому также должна принадлежать и доля котельной, может обратиться в суд для истребования своего имущества из незаконного пользования.
п. 1 ст. 36 ЖК РФ — право собственности на общее имущество
ст. 301 ГК РФ — истребование имущества из чужого незаконного владения
Так как помещением владела одна организация, а обслуживанием занималась другая, все дорогостоящие котлы были якобы закуплены второй организацией и являлись их собственностью. Поэтому в иске мы просили признать право общей долевой собственности и на помещение, и на все имевшееся в нем оборудование. По закону это два отдельных требования, поэтому мы платили две госпошлины по 6000 рублей.
Определение КС РФ №489-О-О — о помещениях, в которых находится общедомовое имущество
ст. 333.21 НК РФ — о размерах государственной пошлины
В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.
У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2017 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе. 26 марта 2018 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью — только 21 тысячу рублей.
Борьба за снижение платежей
ТСЖ начало работу, когда суд за котельную еще не начался. Поэтому сначала нам пришлось заключить договор на поставку тепла и горячей воды с организацией, которая ранее обслуживала котельную, и самим разбираться, как эта котельная работает. Договор был откровенно хамский: у теплоснабжающей организации были только права, а у ТСЖ — обязанности, мы обязались платить за тепло в первую очередь.
Спустя несколько месяцев жильцы с удивлением стали замечать, что плата постепенно становилась все выше и выше. Мы не понимали, что происходит: температура горячей воды по ощущениям та же, а платить за куб приходилось все больше. В соседнем доме, в который поставлялось тепло от нашей котельной, куб горячей воды стоил уже 400 рублей вместо 250, как в среднем было раньше.
Расчет стоимости горячей воды. В платежном документе есть таблица расчетов начислений, каждая строка в ней — это отдельная услуга или коммунальный ресурс. В таблице пять основных столбцов:
Чаще всего для расчета горячей воды в современных домах используют двухкомпонентный метод: в дом поступает холодная вода и теплоноситель — горячая вода с растворенными реагентами против коррозии труб, а с помощью теплообменника готовится горячая вода. То есть, открывая кран горячей воды, вы получаете не пришедший по трубе откуда-то теплоноситель, а нагретую до нужной температуры уже на территории вашего дома воду. В платежке в этом случае появляется не одна строка «ГВС», а две: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС».
Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, — начали разбираться с тепловыми потерями.
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Тепловые потери. Если горячая вода течет из точки А в точку Б по длинной трубе, а температура воздуха вокруг этой трубы значительно ниже температуры воды, то в точке Б вода будет холоднее, чем в точке А. Это явление называется тепловыми потерями.
В современных многоквартирных домах, как и в нашем, горячая вода постоянно циркулирует по всем этажам, чтобы, открыв кран с горячей водой, вы получили ее сразу горячей. Если циркуляции нет, приходится каждый раз сливать всю воду между вашим краном и нагревающим устройством, пока она не потечет горячей. А пока вода циркулирует по всему дому, она остывает. Чем больше она остывает, тем больше нужно потратить тепловой энергии, чтобы ее снова нагреть.
Уменьшить тепловые потери можно с помощью теплоизоляции труб. Мы использовали два метода:
На подвал мы потратили примерно 65 тысяч рублей, на техэтаж — 16 тысяч рублей. Кроме труб мы теплоизолировали входы в подвал, а также стыки между секциями дома на техэтаже, чтобы морозный воздух попадал в помещение только по вентиляционным отверстиям и трубы меньше остывали.
Анализ температур. Проблемы с котельной нарастали: слишком часто горячая вода переставала быть горячей и не всегда было понятно, знают ли об этом в диспетчерской обслуживающей организации.
Род моей основной деятельности — веб-программирование. Освоив немного программирование микроконтроллеров, я сделал устройство, позволяющее в реальном времени через интернет видеть график изменения температур горячей воды и теплоносителя от котельной. При падении температур мне тут же приходит оповещение в Телеграм, а по графику можно понять, случилась авария в котельной или проблема в чем-то другом.
Анализ температур помог найти основную причину нестабильности подачи тепла: горячий теплоноситель смешивался с водой, которая проходит через незакрытые задвижки на отключенных котлах, в помещении котельной, а не на пути к теплообменнику.
Обслуживание котельной. В мае 2018 года мы наконец-то получили котельную со всем оборудованием в общедомовую собственность и перестали платить за горячую воду по тарифу. Нашли организацию, которая нам помогла принять котельную и составить дефектную ведомость, чтобы мы могли обратиться за компенсацией расходов на ремонт всего нерабочего оборудования.
Эта же организация должна была обслуживать котельную за 55 тысяч в месяц. Сумма делилась на всех собственников помещений в двух домах пропорционально площади, получилось 2,91 Р на квадратный метр. Также мы решили собирать с каждого квадратного метра по 1,5 Р в фонд ремонта котельной для предстоящих ремонтов. Всего собственники отдавали на обслуживание котельной по 4,41 Р с квадратного метра.
Спустя несколько месяцев мы стали замечать, что в квартирах с минимальным потреблением горячей воды — пенсионеры, к примеру, стараются экономить воду — из-за платы за содержание и ремонт котельной сумма за летний месяц совершенно не поменялась. Куб горячей воды стоил 150 рублей вместо 250, но еще около 100 рублей уходило на содержание котельной. Хотя работ по котельной никаких не велось. Поэтому мы нашли другую обслуживающую организацию за 35 тысяч рублей в месяц. Сейчас с учетом взноса на будущий ремонт обслуживание котельной обходится собственникам в 2,86 Р с квадратного метра.
В итоге причиной частых неполадок с горячей водой и больших платежей оказался не только высокий тариф на воду, но и неправильное обслуживание котельной: горячая вода остывала из-за отсутствия теплоизоляции и проблем с теплоносителем, а обслуживающие организации брали деньги на ремонт, который не проводили. Только когда наше ТСЖ разобралось со всеми проблемами и оформило котельную в общедомовую собственность, чтобы жильцы перестали платить по тарифу, платежи за воду и тепло уменьшились.
«Воровство» в ТСЖ и УК
Когда мы узнаём о проведенных УК работах, часто удивляемся огромным суммам. После трех лет работы в ТСЖ я осознал, что далеко не всегда это признак воровства или откатов. Сложности с поиском подрядчиков, работающих по безналу, ведут к сильному завышению цен. Мелкими работами такие подрядчики заниматься не хотят, поэтому цена еще повышается. Очень много энергии тратится на поиск разумного по цене предложения с гарантией качества. Получается, что внешне довольно простая работа выливается в круглую сумму.
А есть и такие работы, о необходимости которых никто из жильцов и не догадывается: промывка теплообменника, профилактика канализационной системы. Эти услуги стоят дорого и должны проводиться регулярно. Огромное количество оборудования в доме требует ремонта и обслуживания, а жильцам кажется, что они оплачивают только уборку в подъезде и во дворе. Собственники нежилых помещений, с которых собирается та же сумма на содержание общего имущества, вообще недоумевают, за что они платят деньги, ведь и дворнику перед магазином, и уборщице они платят отдельно.
Итоги: насколько мы снизили стоимость отопления и горячей воды
В отопительный сезон наконец-то наступило то, к чему мы шли два года: платежи за отопление и горячую воду стали ощутимо меньше. Теперь плата за отопление и горячую воду — повод похвастаться перед знакомыми. В январе 2017 года за 1 куб горячей воды я платил 229 рублей, за отопление — 2997 рублей. В январе 2019 года за 1 куб горячей воды я платил 88 рублей, за отопление — 1091 рубль, за содержание котельной — еще 206 рублей. При этом температура горячей воды сейчас в среднем на 5 градусов выше, чем была, поэтому ее месячный расход должен быть ниже.
я платил за куб горячей воды в январе 2019 года. Годом раньше я платил 229 рублей
Зная общую площадь помещений дома в собственности и общий объем потребленной за эти месяцы горячей воды, можно сравнить итоговые суммы к оплате со всего дома.
