Какие квартиры самые ликвидные в москве
Топ-10 новостроек Москвы: в каких ЖК этой весной чаще всего покупали квартиры в ипотеку
Аналитики Домклик посчитали количество ипотечных сделок на первичном рынке жилья с марта по май 2022 года и составили рейтинг 10 самых востребованных ЖК, в которых этой весной зафиксировано наибольшее число продаж квартир в ипотеку. Все новостройки находятся в Москве, квартиры доступны к покупке уже сегодня.
Как получить скидку до 0,5% при бронировании новостройки на Домклик
🏆ЖК Алхимово
Лидером рейтинга по количеству ипотечных сделок стал ЖК Алхимово от ГК Самолет. Комплекс строится в Новой Москве — в 30 минутах езды от МКАД. От ЖК до станции МЦД-2 «Силикатная» пешком можно дойти за 20 минут.
Планируемый срок ввода в эксплуатацию — 2 квартал 2023 года. Цены на квартиры стартуют от 4,8 млн рублей, средняя стоимость 1 кв. м — 229 463 рубля. Для покупателей действует система скидок — при подаче онлайн заявки на ипотеку предоставляется дисконт 10 000 рублей, есть бонусы за рекомендации и скидки до 5% при покупке квартиры по программе trade-in.
Вторая причина — это совместная работа ГК Самолет и СберБанка, направленная на поиск выгодных программ для наших клиентов. На сегодняшний день спросом пользуются субсидированные программы — 2,99% на стандартных условиях и 1% по семейной ипотеке, что способствует снижению финансовой нагрузки на покупателя. Бесшовность сделки и быстрый вывод клиента на неё являются главным преимуществом сотрудничества ГК Самолет и СберБанка».
Выбрать квартиру в этом ЖК
ЖК Level Южнопортовая
Второе место по популярности занимает ЖК Level Южнопортовая от застройщика Level Group. Этот необычный жилой комплекс, фасады которого выполнены в волнообразной форме, находится в северной части района Печатники (ЮВАО), недалеко от набережной Москвы-реки. ЖК имеет хорошую транспортную доступность — до ближайшей станции метро «Кожуховская» можно дойти пешком за 10 минут.
Планируемый срок ввода в эксплуатацию — 4 квартал 2025 года. Цены на квартиры стартуют от 8,1 млн рублей, средняя стоимость 1 кв. м — 323 285 рубля. При 100% оплате, рассрочке или покупке квартиры в ипотеку без субсидирования процентной ставки застройщик предоставляет скидку до 20%.
Выбрать квартиру в этом ЖК
ЖК Саларьево парк
ЖК Саларьево парк от ГК ПИК — это жилой район в Новой Москве, общая площадь застройки которого составляет 430 тысяч кв. метров. Комплекс расположен в 3 километрах от МКАД по Киевскому шоссе, вблизи от одного из крупнейших транспортно-пересадочных узлов Новой Москвы — «Саларьево».
В трёх минутах ходьбы от района находится метро «Саларьево», в пяти минутах — станция метро «Филатов Луг». Планируемый срок ввода в эксплуатацию — 3 квартал 2023 года. Цены на квартиры стартуют от 6,6 млн рублей, средняя стоимость 1 кв. м — 245 436 рубля.
Выбрать квартиру в этом ЖК
ЖК Город-парк Переделкино Ближнее
Планируемый срок ввода в эксплуатацию — 2 квартал 2024 года. Цены на квартиры стартуют от 7,3 млн рублей, средняя стоимость 1 кв. м — 220 137 рубля. Клиентам СберБанка предоставляются скидки — 1% от стоимости квартиры. При 100% оплате или ипотеке дисконт составляет 2%.
Выбрать квартиру в этом ЖК
ЖК Остафьево
Масштабный жилой комплекс ЖК Остафьево от ГК Самолет возводится в Новой Москве, в 11 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Добраться до него можно за 16 минут на автомобиле. Ближайшая станция метро «Бунинская аллея» находится в 10 минутах езды. Путь до станции МЦД-2 «Щербинка» займёт 30 минут пешком или 5 минут на автомобиле.
Планируемый срок ввода в эксплуатацию — 3 квартал 2023 года. Цены на квартиры стартуют от 6,3 млн рублей, средняя стоимость 1 кв. м — 203 824 рубля. Для покупателей действует система скидок — при подаче онлайн заявки на ипотеку предоставляется дисконт 10 000 рублей, есть бонусы за рекомендации (до 60 000 рублей) и скидки до 5% при покупке квартиры по программе trade-in.
Выбрать квартиру в этом ЖК
ЖК Новые Ватутинки
ЖК Новые Ватутинки — это самодостаточный жилой район, расположенный в центре Новой Москвы (застройщик ГК Стройком). Расстояние до МКАД составляет 14 км по Калужскому шоссе. Комплекс представляет собой город внутри города — в рамках проекта построено более 100 домов. При этом жители района имеют московскую прописку и доступ ко всем объектам инфрастуктуры, необходимым для комфортной жизни.
В 12 минутах ходьбы от комплекса строится станция метро «Десеновское». Открытие запланировано на 2026 год. Сейчас идёт возведение домов из первой очереди строительства Центрального микрорайона. Планируемый срок ввода в эксплуатацию — 1 квартал 2024 года. Цены на квартиры стартуют от 5,3 млн рублей, средняя стоимость 1 кв. м — 203 290 рубля.
Выбрать квартиру в этом ЖК
ЖК Матвеевский парк
ЖК Матвеевский парк от ГК ПИК строится в районе Очаково-Матвеевское. В трёх минутах ходьбы от комплекса открыта новая станция метро «Аминьевская», которая входит в состав Большой кольцевой линии. Проектом предусмотрены выезды на Мичуринский проспект и проспект генерала Дорохова, дорога до МКАД займёт 9 минут.
Планируемый срок ввода в эксплуатацию — 4 квартал 2024 года. Цены на квартиры стартуют от 7,4 млн рублей, средняя стоимость 1 кв. м — 309 237 рубля. При 100% оплате или ипотеке применяются скидки до 14%.
Выбрать квартиру в этом ЖК
ЖК Зеленая Вертикаль
ЖК Зеленая Вертикаль — это проект застройщика Э. К. Девелопмент. Комплекс строится в районе Чертаново Южное и состоит из 11 современных корпусов переменной этажности до 26 этажей. В двух минутах ходьбы от ЖК находится станция метро «Лесопарковая». Также рядом расположены станции «Аннино» (12 минут пешком) и «Улица Старокачаловская» (17 минут пешком).
Планируемый срок ввода в эксплуатацию — 1 квартал 2023 года. Цены на квартиры стартуют от 9,9 млн рублей, средняя стоимость 1 кв. м — 258 607 рубля.
Выбрать квартиру в этом ЖК
ЖК Митинский лес
ЖК Митинский лес — это жилой квартал от ГК ПИК, расположенный на северо-западе Москвы, в 20 минутах ходьбы от метро «Пятницкое шоссе». Рядом с комплексом находится живописный Митинской лесопарк, где есть спортивные зоны и беседки для пикников, пруд и река, туристические тропы и скамейки. Дорога на машине от дома до центра Москвы занимает около 30 минут.
Планируемый срок ввода в эксплуатацию — 2 квартал 2024 года. Цены на квартиры стартуют от 5,4 млн рублей, средняя стоимость 1 кв. м — 223 552 рубля. При 100% оплате или ипотеке применяются скидки до 14%.
Выбрать квартиру в этом ЖК
ЖК Бусиновский парк
ЖК Бусиновский парк строится в в Западном Дегунино, в 20 минутах ходьбы от станции метро «Ховрино» (застройщик ГК ПИК). В 2023 году рядом с проектом появится новая станция метро «Яхромская». Дорога на машине до Дмитровского шоссе займёт 8 минут, до Ленинградского шоссе — 12 минут. В пяти минутах езды находится МКАД.
Планируемый срок ввода в эксплуатацию — 3 квартал 2024 года. Цены на квартиры начитаются от 6,1 млн рублей, средняя стоимость 1 кв. м — 244 377 рубля. При 100% оплате или ипотеке применяются скидки до 17%.
Выбрать квартиру в этом ЖК
Квартиры в этих и других новостройках можно выбрать и купить на Домклик. Подобрать подходящий вариант помогут наши эксперты, которые расскажут о преимуществах и недостатках каждого ЖК, сами организуют показ квартиры и проведут переговоры с застройщиком.
Самые дешевые районы Москвы для покупки квартиры: средние цены в 2021 году
Автор: Ксения Плаксина
Рассказываем о самых дешевых районах Москвы для покупки квартиры. Показываем сводные таблицы, даем краткие характеристики районов. Рассказываем про новостройки и вторичный рынок.
Rак жить в Москве счастливо? Жить в своей квартире! Неважно, ипотека это или полный выкуп. Своё жильё – залог спокойных нервов и хороших отношений в семье. Но где можно купить эту самую квартиру, чтобы не разориться? Какие районы Москвы самые дешёвые? Сейчас расскажем.
Средняя цена на столичную недвижимость
К 2021 году средняя стоимость квадратного метра в Москве превысила полмиллиона. Больше всего удивляет район Хамовники, в котором цена за метр составляет 694 000 рублей! Однокомнатная квартира стоит здесь в среднем 90 720 000 руб. Есть варианты стоимостью свыше 160 000 000 руб. Виной заоблачных цен является та самая «Золотая миля». Впрочем, и само название «центральный», видимо, прибавляет к цене пару сотен тысяч. Престиж — дорогое удовольствие.
Ну а средние цены по всей Москве более вменяемые (с учётом самой высокой стоимости 1 000 000 за квадрат, потому что предложения свыше — это совсем другая история):
В нашей столице выделяется 146 районов и поселений (и, кажется, это не предел). Из них мы выделили десять с самыми низкими ценами на квартиры. В подборку попали только исторически относящиеся к Москве районы.
Молжаниновский
Расположен за МКАД (сразу за Химками), входит в САО. Это район с самой скромной плотностью населения из всей «старой» Москвы. Но причем тут Молжаниновский, который фактически расположен за пределами города Химки? А всё потому, что он относится к Москве юридически, по административному делению, поэтому мы включаем его в список. Проживая здесь, человек может получить столичную прописку и с чистой совестью называть себя москвичом (но не факт, что все с этим согласятся). Цены на недвижимость при этом очень привлекательные.
Однако в Молжаниновском районе нет:
За всем этим придётся идти в Химки. Не стоит забывать, что в километре от границы района находится аэропорт Шереметьево, поэтому шум обеспечен.
Транспортная инфраструктура здесь оставляет желать лучшего — пробки случаются часто. Есть железная дорога, строится МЦД, две станции которой, «Планерная» и «Новоподрезково», проходят по району.
Жильё в панельных домах с видом на перегруженное Ленинградское шоссе сложно назвать комфортным. Есть проблемы с водоснабжением и канализацией, магистральный газ есть только в Новоподрезково. Квартиры на вторичном рынке активно продаются, а новостройки только начинают возводиться.
На данный момент единственный полноценный представитель многоэтажного строительства на районе — микрорайон Молжаниново. В 2013–2014 годах его построила компания СУ-155 для военнослужащих.
Ожидается активное развитие района, поскольку сейчас строятся два жилых комплекса: «Молжаниново» и «Первый Ленинградский». Пока нет информации о площади квартир и стоимости.
Всего же вариантов жилья менее 40, но, если вы ищете, где самые дешёвые квартиры в Москве, то можете смело рассматривать этот район.
Северный
Северный район
Находится в СВАО, с другой стороны аэропорта Шереметьево (в 7 км от него и в 8 км от Молжаниновского), сразу за московской кольцевой по две стороны Дмитровского шоссе. Плюсы и минусы района:
В ближайшее время ожидается улучшение транспортной ситуации, так как строится сеть МЦД, две станции которой проходят по Северному.
Кстати, в Северном находятся два отделения почты и несколько банков — невиданная роскошь по сравнению с Молжаниновским.
Территория района активно застраивается. Несмотря на это, преобладает вторичный фонд. Объясняется это тем, что в эту категорию быстро переходят квартиры из новых домов. Поэтому купить приличное жильё вполне реально, причём по доступной цене.
Новостроек в Северном немного. От застройщиков в настоящее время можно найти только единичные предложения. При этом средняя цена квадратного метра нового жилья ниже, чем на вторичном рынке.
Некрасовка
Район в ЮВАО, в 5 км от МКАД, возле города Люберцы. Располагается на территории бывших полей аэрации Мосводоканала. Начал активно застраиваться с 2011 года. Самый большой и, пожалуй, единственный плюс — наличие своей станции метро «Некрасовка». Она открылась в 2019 году, с тех пор популярность района возросла. К сожалению, на этом его преимущества заканчиваются.
Многих беспокоит близость полей аэрации и бывшего полигона ТБО. Хотя последний рекультивирован, а от полей аэрации скоро почти ничего не останется, неприятные запахи продолжают время от времени беспокоить жителей.
Развлечься здесь негде, а вот дома растут как трава, поэтому из-за плотной застройки места для прогулок найти довольно проблематично.
Некрасовка — район новостроек, здесь почти нет домов 80-х годов постройки.
Косино-Ухтомский
Огромный район из ВАО (по соседству с Некрасовкой, но уже на границе с МКАД), знаменитый красивыми озёрами. Положение омрачается вырубкой зелёных зон под застройку. Впрочем, природных красот в окружении района много, поэтому какое-то время проблем с этим не будет. Обилие зелени, водоёмов и транспорта: станций метро «Лухмановская» и «Улица Дмитриевского» на территории района и двух станций в 300 метрах от его границы (от Лениногорской улицы) являются несомненными плюсами этого района. Стоимость жилья здесь не очень высокая, так как это замкадье, хотя и ближайшее.
Косино-Ухтомский — район, в котором много частных домов, хотя есть и кирпичные 3-5 этажные или панельные 9-12-этажки. Вариантов квартир в новостройках в настоящий момент здесь совсем немного, но у района всё впереди — постепенно возводятся новые жилые комплексы.
Бирюлёво Восточное
Находится в ЮАО, между Царицыно и МКАД. Почти половину площади района занимают зелёные зоны: Бирюлёвский лесопарк, дендропарк и другие, есть водоёмы, рукой подать до парка культуры и отдыха «Царицыно». Такая роскошь в Москве, да ещё в пределах МКАД! И с инфраструктурой здесь всё нормально.
Единственный и очень большой минус — нет своей станции метро. Если по благоустроенности Бирюлево Восточное лучше Бирюлево Западного, в котором даже нет новостроек, то в этом вопросе ситуация у них одинаковая. Ближайшая станция находится в Царицыно. Тем, кто живёт ближе к МКАД, до неё придётся идти более трёх километров. Да и железная дорога со станциями «Бирюлево-Пасс» и «Царицыно» проходят по границам района. Такая же ситуация с недавно открывшейся станцией МЦД «Царицыно».
Вряд ли транспортная ситуация здесь станет лучше в ближайшие годы — новые ж/д станции вглубь тянуть не планируют, а потому Бирюлево Восточное ещё долго будет входить в список самых дешёвых районов Москвы для покупки квартиры.
Бирюлёво Восточное активно застраивается в Загорье и микрорайоне Царицыно. Но жилой фонд всего района в основном состоит из старых 9-ти и 12-ти этажных панельных домов 70-80-х годов постройки.
Как выбирать квартиры для инвестиций
Советы человека, который инвестирует в недвижимость
За последние восемь лет я шесть раз инвестировал деньги в новостройки Москвы и несколько раз помогал с выбором друзьям и родственникам.
Частично мой опыт описан в статье про инвестиции в московскую недвижимость. Со временем у меня сложился ряд правил, которыми я руководствуюсь при подборе инвестиционных квартир.
Я не эксперт по недвижимости, и все выводы — мое личное мнение. Они основаны на моем опыте и могут не совпадать с мнением профессиональных игроков рынка. В какой объект инвестировать и какие факторы влияют на его конечную стоимость, решает сам инвестор.
Главное правило, к которому я пришел за годы изучения рынка, — на один и тот же объект у многих могут быть разные взгляды, поэтому лучше всего выслушать все точки зрения, но полагаться именно на свое мнение.
Как победить выгорание
Перед покупкой желательно хорошо изучить рынок и следить за стартами продаж, чтобы взять квартиру по хорошей цене. Для этого я советую внимательно изучать профильные форумы и телеграм-каналы, а также сайты о недвижимости.
Телеграм-каналы:
«Недвижимость инсайды» — есть как полезная информация о недвижимости, так и неоднозначные выводы авторов о тех или иных объектах,
«Подешевело Мск» — канал отслеживает, какие квартиры в каких ЖК подешевели. Но нужно учитывать: часто то, что подешевело сегодня на 3%, вчера подорожало на 10%
Сложные юридические вопросы о сделках и налогообложении:
«Циан»,
«Правовед»
Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.
На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных. Участники делятся ссылками на хорошие статьи в деловых изданиях и интересными видео с «Ютуба». Форумы — это главный источник информации для людей, которые планируют купить квартиру.
Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.
В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсь форумом «Домкад». Именно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.
Также на форумах можно задавать вопросы. Например, как поступить в конкретной ситуации при продаже или покупке, какие минусы и плюсы у конкретного комплекса и т. д. Чем четче задан вопрос и правильнее сформулированы мысли, тем больше шансов получить развернутый ответ. Вопросы из серии «Есть 5 млн рублей, куда их вложить, чтобы хорошо заработать?» в лучшем случае проигнорируют, а в худшем — удалят с предупреждением. На форумах предпочитают помогать людям, которые проанализировали свою ситуацию, имеют ряд конкретных решений и приводят аргументы.
Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы. Например, у ЖК «Саларьево-парк», в котором у меня есть квартира, не менее ста телеграм-каналов. Есть как общие, так и посвященные конкретной тематике и конкретным корпусам.
Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.
Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше. Поэтому, говоря о хорошей транспортной доступности в столице, я обычно подразумеваю пешую доступность метро или МЦК. Постепенно сюда добавятся и станции МЦД.
Пешая доступность — понятие субъективное. Для большинства покупателей оптимальное расстояние — до километра. Если меньше, то для многих это существенный плюс. Но у квартиры в 100 метрах от метро уже будут не только плюсы, но и минусы. С одной стороны, легко попасть в метро. С другой — в некоторых случаях место может показаться суетным. Для студии или однокомнатной квартиры такая близость метро — плюс, потому что их чаще всего арендует один человек либо пара без детей. Семьи с детьми обычно подбирают для себя двушки или трешки. Для них близость станции — далеко не самый важный фактор.
Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.
Важен и другой общественный транспорт. Даже если до метро больше километра, но, например, автобусы ходят часто и не стоят постоянно в пробках, можно считать, что у объекта хорошая транспортная доступность.
Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Вдыхать выхлопные газы, рискуя быть обрызганным проезжающими машинами, мало кому понравится.
Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.
Метро. Ветки, которые пересекают центр Москвы, считаются, как правило, более удобными: нужно меньше пересадок, чем на укороченных. Раньше короткая ветка была только одна — желтая, Калининская. Сейчас к ней добавились Солнцевская и Некрасовская линии. В будущем укороченных веток, идущих до Большой кольцевой линии или МЦК, будет больше. Это не главный фактор, но все-таки он имеет значение.
Еще стоит обращать внимание на загруженность ветки: фиолетовая часто полностью перегружена на обоих концах, серая и зеленая — в южной части. Самая удобная и наименее загруженная — красная, но сейчас ее продлили за Мкад, где строится много новых домов. В результате загрузка южной части ветки увеличилась, но северная часть наверняка так и останется одной из самых свободных на ближайшие годы. Когда закончат строительство Большой кольцевой линии, возможно, ситуация с загруженностью и удобством изменится. Это тоже нужно учитывать.
В последние годы в Москве проектируют и строят много новых станций. Если станция уже активно строится, застройщик закладывает транспортную доступность в цену. Например, сейчас продлевают Люблинско-Дмитровскую, Солнцевскую и Сокольническую линии — и близость новых станций уже заложена в цены на жилье.
Но есть линии, которые находятся на высокой стадии проектирования, например Рублево-Архангельская или Бирюлевская. Цены в районе этих станций тоже постепенно растут, но у некоторых проектов есть потенциал роста.
Однако всегда есть риск, что поменяются сроки или даже планы строительства. Информацию о возможной трассировке новых линий и дальнейших перспективах развития я обычно узнаю на форумах.
Электрички. У пригородных электричек есть неоспоримое преимущество перед автобусами: они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах в часы пик. Минусов тоже хватает: большие паузы в расписании, качество самих составов. Если вам необходимо сделать пересадку на метро, то придется покупать отдельный билет.
Эти минусы делают электричку менее удобным видом транспорта, хотя по скорости поездка до центра на электричке во многих случаях не уступает метро. Московские власти это осознали — и запустили проект МЦД, чтобы превратить электричку в полноценный удобный транспорт для города и пригородов с удобной пересадкой на метро.
Сейчас на существующих линиях перестраивают станции: придают приятный глазу внешний вид, делают комфортной пересадку в метро. Строятся новые пути — власти заявляют, что это позволит уменьшить интервал до 5 минут. Все это должно сделать МЦД аналогом городской электрички. Такие проекты есть во многих городах Европы и считаются полноценными ветками метро.
Поэтому станция МЦД недалеко от комплекса — это весомый плюс.
Цены вблизи станций двух уже действующих диаметров — D1 и D2 — выросли после запуска. Для остальных трех диаметров — D3, D4 и D5 — цены еще могут вырасти, особенно на конечных станциях. Так что есть смысл следить за появлением новых комплексов поблизости от них.
Если у дома в Москве хорошая транспортная доступность и привлекательная цена, квартиры в нем раскупят, даже если он построен на месте полей аэрации или бывшего кладбища и к тому же окружен ТЭЦ и промзоной. Но не у всех комплексов гладко с транспортной доступностью.
Если из строящегося комплекса до метро, МЦК или МЦД добираться тяжело, то придется пользоваться автобусами, личным автомобилем, такси или каршерингом, а также закладывать время на пробки в часы пик. Однако сразу исключать такие проекты из списка тоже не следует. Стоит подумать, чем еще такой комплекс может привлечь будущего покупателя. Есть примеры, когда у комплекса было не все хорошо с транспортной доступностью, но квартиры в нем покупали из-за других плюсов: приятного парка поблизости, дефицита нового жилья в этом районе, хорошей школы около дома и т. д. Серьезным плюсом будет большой офисный или торговый комплекс рядом с ЖК.
В рамках округа районы тоже разнородные. Например, промзона Очаково — вряд ли лучшее место столицы в плане экологической обстановки. Непрестижный район тоже не стоит сразу сбрасывать со счетов. Так, на востоке столицы много зеленых зон. Если комплекс находится рядом с парком, на него будет хороший спрос.
Москва очень большая, поэтому желательно перед покупкой изучить все плюсы и минусы конкретного района. Найти в интернете информацию нетрудно.
Помимо района необходимо учитывать, где конкретно находится комплекс. Одно дело, если рядом с домом парк с прудом, и другое — если промзона, очистные сооружения, ЛЭП, мусоросортировочный комплекс, железная дорога, шумная автострада и т. д. При таком соседстве комплекс не спасет даже хороший в целом район.
В Москве все еще много промзон. В последние годы их активно преобразуют в более дружелюбную среду, для некоторых уже есть планы реорганизации. На форумах, как правило, эта информация подробно обсуждается, там же выкладывают документы о дальнейшей судьбе промзон. За такой информацией важно следить, потому что в таких непрезентабельных на первый взгляд местах получаются хорошие инвестиционные проекты. Сейчас местоположение отталкивает покупателей, но после завершения строительства район может преобразиться.
Хотя Москва довольно интенсивно застраивается в последние годы, стоит учитывать, что площадок для нового строительства еще очень много:
Нужно учитывать, что на многих из этих участков будет высокая конкуренция из-за больших объемов застройки.
Также следует учитывать перспективы реновации. К примеру, Можайский район, Проспект Вернадского, Богородское, Кунцево, Черемушки, Тушино и Зюзино сейчас почти не застраиваются. А те новостройки, что есть, стоят дорого из-за дефицита предложения. Но при этом большое количество домов в этих районах попадает под реновацию. А поскольку плотность застройки в кварталах под реновацию увеличится, немалая часть жилья в новых домах будет выставлена на продажу. Примерные графики сноса уже можно найти в публичном доступе.
Если недалеко от ЖК находится аэропорт, найдите в интернете схему взлета и посадки самолетов и посмотрите, не проходят ли они над домом. Если это так, то нужно съездить и на месте оценить шум от самолетов. Также актуальную информацию о движении воздушных судов около выбранного комплекса можно посмотреть на специальном сайте.
Если вам приглянулся какой-то из проектов, не поленитесь изучить район по «Яндекс-картам», почитайте отзывы на форумах, посмотрите на инфраструктуру: поликлиники, детские сады, школы, парковочные места, многоярусные парковки, зеленые зоны, где можно погулять одному или с детьми. Затем съездите туда, обойдите всю округу, оцените, насколько это шумное или, наоборот, приятное и тихое место. Обратите внимание на контингент. Даже если сейчас это только промзона, постарайтесь представить, как тут будут выглядеть новые дома. Квартиру лучше покупать только после того, как вы получите личное впечатление.
Чтобы понять, какую квартиру лучше покупать в конкретном ЖК — студию или трешку, нужно оценить всю совокупность факторов:
Например, место не располагает к прогулке по округе, находится в окружении ТЭЦ и крупных магистралей, но при этом у него хорошая транспортная доступность. Такие дома вряд ли будут рассматривать семьи с детьми, зато они будут популярны у активных молодых людей, для которых транспорт перевешивает все минусы. Высокого спроса на многокомнатные квартиры в таких ЖК, скорее всего, не будет, а студии могут разлетаться как горячие пирожки — и на перепродажу, и для дальнейшей сдачи в аренду.
И наоборот, если комплекс в тихом уютном месте, но при этом далеко от метро, спрос будет на двух-трехкомнатные квартиры. А на студии ажиотажа, скорее всего, не будет.
Современные планировки можно поделить на два больших типа: квартиры с европланировкой и классические.
«Европланировка» подразумевает большую кухню-гостиную — не менее 18 м², в идеале 20—24 м² — и несколько комнат меньшей площади. При такой планировке кухня-гостиная обычно четко делится на две зоны: кухонную и гостиную. Несомненный плюс такой планировки — кухня-гостиная может использоваться как жилая зона. В некоторых случаях люди даже разграничивают эти зоны, например раздвижной перегородкой или занавеской. Получается комната-трансформер: при закрытой перегородке — два отдельных помещения, при открытой — одна просторная комната с кухонной зоной.
Классическая планировка подразумевает небольшую кухню и одну или несколько комнат. Планировки с евроформатами более популярны, потому что позволяют выжать максимум пользы из квадратных метров. А в Москве стоимость каждого метра очень высока, поэтому евроформат предпочтительнее.
В отдельный класс планировок можно выделить студии. Раньше такой формат был редкостью, но в последние годы студии есть в большинстве новых комплексов. В некоторых проектах вообще большая часть квартир представляет собой студии — как, например, в ЖК «Инновация».
Студии в основном подходят для людей, которые живут одни. Даже вдвоем жить там может быть тяжело, особенно если студия небольшая.
Для инвестиции лучше всего подходят квартиры маленькой площади: в эконом- и комфорт-классе они наиболее ликвидны. Когда люди подыскивают себе квартиру для проживания либо для аренды, основной фактор — количество комнат. Уже во вторую очередь смотрят на метраж.
Например, есть две примерно одинаковые квартиры, но в одной комнаты чуть больше. При аренде при прочих равных условиях такие квартиры будут стоить одинаково. А при дальнейшей продаже спрос на меньшую квартиру будет выше из-за ее более низкой стоимости. Небольшую разницу в метрах люди могут вообще не заметить, не заглядывая в документы.
Другое дело, если в квартире можно сделать перепланировку и увеличить количество комнат. Например, в большой комнате два окна и из нее можно сделать две. В таком случае ликвидность квартиры повысится: при небольшой площади у нее будет на одну комнату больше, чем у аналогов.
Этаж. Еще с советских времен у большинства закрепилось правило «первый и последний этаж не предлагать». С тех времен мало что поменялось. Но в домах бизнес- и премиум-класса последние этажи могут быть пентхаусами или по формату отличаться от остальных — панорамными окнами, высокими потолками. В таких проектах последние этажи стоят дороже, чем все остальные.
Ситуация с последним этажом в эконом- и комфорт-классе тоже не так однозначна. Если в доме есть технический этаж, квартира на последнем этаже лишена таких сюрпризов, как протечка крыши. При этом отсутствие соседей сверху может добавить спокойствия.
У первых этажей тоже есть плюс: большие возможности для перепланировок. Можно, например, переносить мокрые зоны. А еще в некоторых ЖК на первых этажах потолки выше, причем иногда существенно — до 4,5 метра. В таких случаях часть комнаты можно сделать двухуровневой.
Пример надстройки второго уровня в квартире первого этажа в ЖК «Рассказово». Источник: «Циан»
Самые ходовые в эконом- и комфорт-классе — средние этажи. Если есть выбор, лучше избегать 13-го этажа. Суеверных людей у нас немало, и 13-й этаж может повлиять на ликвидность не в лучшую сторону.
В каждом конкретном проекте ситуация может быть своя. Разберу несколько.
Если перед окнами на небольшом расстоянии стоит дом, то самыми удачными будут те квартиры, что расположены на этажах выше этого дома. В них из окна не придется любоваться соседним домом и смотреть на радостно потягивающегося утром соседа в трусах в противоположном окне. К тому же квартира будет светлее. Если же соседний дом выше вашего, то на верхних этажах вы выиграете только в освещенности.
Если рядом с домом проходит магистраль, то квартир с окнами в эту сторону лучше избегать. Когда другого варианта нет, следует выбирать этаж как можно выше, тогда хотя бы частицы грязи с дороги не будут долетать до ваших окон. Но часто проветривать в таких случаях все равно не получится — из-за шума и выхлопных газов. Придется ставить бризер — компактное устройство приточной вентиляции. Бризер принудительно подает воздух с улицы в помещение, очищает его и подогревает до комфортной температуры.
Если магистраль чуть поодаль от дома, ситуация меняется. Любые препятствия в виде зданий или деревьев между дорогой и домом на нижних этажах перекрывают гул от магистрали. На этажах повыше таких препятствий нет.
Лучше заранее узнать, что будет перед окнами после того, как дом построят. Допустим, сейчас там аккуратное административное здание с зеленым участком. Менеджер на презентации рассказывает, какой прекрасный вид на него из окна. Лучше выяснить, не планируется ли в ближайшее время построить на этом месте высокий дом.
Перспективный план застройки района можно попытаться найти на профильных форумах, особенно если комплекс вызывает интерес у публики. К сожалению, точные данные с перспективой на много лет узнать невозможно, но стоит попытаться собрать всю имеющуюся информацию из публичных источников.
Также можно посмотреть планы строительства новых дорог и реконструкции старых: например, на сайте «Дороги России».
Куда выходят окна: во двор или на улицу. Если видовые характеристики и остальные параметры примерно одинаковые, для многокомнатных квартир предпочтительнее окна во двор. Такие квартиры часто покупают семьи с детьми, и родителям удобно смотреть за ребенком из окон. Для однокомнатных квартир и студий особой разницы нет.
Нежилые помещения на нижних этажах. Это касается в основном жильцов вторых этажей, реже — третьих и выше. Внизу могут открыть паб с зажигательной музыкой по вечерам или небольшую закусочную с ароматными чебуреками и самсой. И даже если сделана хорошая звукоизоляция, а в закусочной стоят мощные вытяжки, это все равно будет доставлять дискомфорт.
Примыкание стен квартиры к техническим или другим нежилым помещениям. Например, на первых этажах жильцы могут слышать шум из находящегося через стенку коммерческого помещения, а на последних — гул моторов подъемных механизмов лифта, если квартира примыкает к лифтовой шахте.
Где находится въезд в подземный паркинг. Если рассматриваете квартиру на нижних этажах, въезд в паркинг — не лучшее соседство.
Соотношение количества квартир в секции и лифтов. Например, если в секции 250 квартир и всего два лифта, то придется часто ждать лифт несколько минут и ехать битком с соседями. К сожалению, проектов с недостаточным количеством лифтов на большие секции сейчас строится много. В некоторых случаях в таких домах стоит даже рассмотреть более низкие этажи — 3—5, чтобы была возможность спокойно спуститься или подняться по лестнице.
Факторов, которые влияют на выбор квартиры, множество — и в каждом конкретном случае их нужно разбирать отдельно.
Я не рассматриваю элитную недвижимость для инвестиций: рынок с ценами от 600 тысяч рублей за метр часто живет по другим законам. Например, поток клиентов в элитной недвижимости обычно гораздо ниже, а экспозиция может длиться долгие месяцы, а иногда и больше года. Кризисные явления, которые у нас бывают довольно часто, на этом рынке отражаются не так, как в массовом сегменте, а аренда зависит в том числе и от экспатов.
Если отбросить премиальный сегмент, то класс, к которому относится дом, — понятие очень условное. Разницу между комфорт- и бизнес-классом увидеть иногда очень сложно. Более того, нередки случаи, когда во время строительства застройщик в рекламных материалах меняет класс с «комфорта» на «бизнес», хотя изначальный проект не менялся. Некоторые застройщики вообще вводят собственные классы жилья — вроде «комфорт плюс» или «бизнес лайт». Поэтому класс смело можно считать в чистом виде маркетинговой уловкой.
Вот на что следует обращать внимание помимо класса комплекса.
Количество машино-мест в комплексе. Если в доме нет подземного паркинга, а рядом мало наземных парковочных мест и нет отдельных многоуровневых паркингов, стоит ожидать парковочных войн. Возможно, придется колесить по округе в поисках свободного места. Бывает, что в доме есть подземный паркинг, но он совсем маленький. В таком случае застройщик может заломить за машино-место очень высокую цену даже на старте продаж — или вывести места в продажу в конце строительства по заоблачным ценам.
Кладовые и колясочные. Кладовки сейчас есть во многих строящихся комплексах. Они индивидуальные и покупаются отдельно от квартиры, при необходимости. Помимо этого в некоторых ЖК застройщик на первых этажах делает общую для жильцов подъезда колясочную.
Тип строительства: монолит или панель. Гнаться за монолитом сейчас особого смысла нет. Это уже не так важно, как раньше. Квартиры в панельных домах часто почти равны по стоимости монолитным, если все остальные параметры схожи. Технологии усовершенствовались, и по качеству панельные дома тоже мало уступают монолитным.
Придомовая территория комплекса. Если она спроектирована хорошо, это тоже плюс. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика. Заявленная менеджерами закрытая территория комплекса может оказаться рекламной уловкой, а большую часть красивого внутреннего двора отдадут под частный детский сад. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. Если все обещанные красоты и прелести ЖК будут реализованы, можно считать, что повезло. Нет — менеджер пожмет плечами и сошлется на непредвиденные обстоятельства.
Как выбирать квартиру для инвестиций
На фоне низкого качества писанины полчищь страдальцев, хвастунов, фантазеров-мечтателей за последние месяцы в Т-Ж это респект.
Приятно читать когда человек понимает о чем говорит, думает и умеет считать.
Прекрасная статья для жителей Москвы
Редакция, хочется такие материалы видеть для регионов. Понятно, что это минимальная часть вашей аудитории, но все же.
Степан, добрый день вам! Всех читающих этот пост с Новым годом!
Что касается г. Сочи, то здесь вопрос инвестиций в недвижимость в настоящий момент можно рассматривать только на длинном горизонте, потому что уже почти полгода рынок находится в коррекции, цены на пике, не падают и не растут по состоянию на 04.01.2021 г.
До лета текущего года в Сочи всё было очень хорошо в части инвестиций в недвижимость! Особенно с начала пандемии из за Ковид-19, когда закрыли границы других стран и люди просто не имели возможность выезжать на курорты других стран или не имели возможность посещать свои квартиры за рубежом в курортных местах. Многие граждане России с 2020 по 2021 годы продавали свою недвижимость в Испании, Черногории, Турции, Болгарии и т.д. и инвестировали, покупали недвижимость в Сочи. Этот процесс совпал с миграционным, который продолжается уже многие годы, когда люди, жители России и СНГ, просто хотят и приезжают жить в Сочи на ПМЖ. Плюс в период с 2020 по 2021 годы в «игру» по покупке недвижимости в Сочи включились в большом количестве инвесторы со всей России. В результате чего и так достаточно дорогие цены на недвижимость в Сочи по состоянию на конец 2019 года, только за 2020-2021 годы удвоились в цене, т.е. подорожали на более чем 100%.
Очень успешными оказались те инвесторы, которые купили недвижимость в Сочи до конца 2019 года или в начале 2020 года, и которые сумели продать её на пике стоимости, летом 2021 года. Некоторые из них заработали до 400% за этот период. Такую прибыль дал не весь рынок, но по некоторым ЖК это было возможно.
Сейчас также по Сочи есть выгодные варианты для инвестиций, но их не так много. По многим жилым комплексам Сочи стоимость недвижимости в настоящий момент корректируется. Этот процесс длится уже полгода.
Ликвидность недвижимости: какую квартиру легко продать?
Новостройки
Покупателей при выборе недвижимости для инвестиций интересует в первую очередь ликвидность объекта. Основная цель – сохранение и приумножение капитала. Если инвестор прогадает, он не сможет продать квартиру или дом даже по себестоимости. Если невозможен быстрый выход из проекта хотя бы с минимальными потерями, смысла в приобретении нет. Ликвидность интересует не только покупателей элитной недвижимости, где речь идет о миллионах долларов, но и тех, кто планирует стать владельцем жилья эконом-класса.
Тем, кто стремится заработать или сохранить капитал с помощью инвестиций в недвижимость, следует вначале изучить основные отличия ликвидности жилья. Выгодность покупки зависит от того, как быстро и с какой наценкой или скидкой вы сможете реализовать объект. В идеале, вы должны остаться в плюсе.
Место расположения
На ликвидность объекта влияет место его локации. Если жилье расположено в престижных районах города, рядом с водоемом, лесопарковой зоной, возле набережной, в одной-двух минутах ходьбы от метро, перепродать его не составит особого труда. Элитные объекты лучше приобретать в районах Садового кольца, в крайнем случае – ТТК, квартиры эконом-класса – в спальных районах с хорошей инфраструктурой и удачной транспортной развязкой.
Дома, расположенные в центре, всегда будут вызывать больший интерес, чем объекты на окраине города. Покупателям элитной недвижимости следует обратить внимание на Остоженку, Пречистенский бульвар, Патриаршие пруды, Арбат, Тверскую улицу, Замоскворечье, Хамовники, Москву-сити. Довольно популярен среди инвесторов Золотой остров Балчуг, где находится комплекс клубных особняков.
На сегодняшний день многие девелоперы активно осваивают соседние с Центральным административным округом районы, которые постепенно становятся престижными. Но здесь нужно проявлять осторожность, особенно если речь идет о «вторичке». Дело в том, что старый фонд не всегда можно переделать под себя. Вам могут не разрешить снести стенку, отгородить комнату, застеклить балкон.
Немаловажную роль играет и «потенциальное соседство». Речь идет о том, что в дальнейшем будет располагаться возле жилого комплекса. Если рядом построят торговый центр или бизнес-центр, то это отрицательно скажется на стоимости жилья бизнес- и элит-класса. Дело в том, что постоянный шум и заторы на дорогах отпугивают богатых инвесторов. А вот для недвижимости эконом-класса это как раз играет на руку.
Огромным минусом можно считать и строительство еще одного жилого объекта рядом, так как из-за появившейся конкуренции придется корректировать цены. Недвижимость в новостройке всегда дешевле, поэтому владельцу уже готового жилья понадобится делать скидку потенциальному покупателю.
Дальнейшая судьба района
На ликвидность объекта сильно влияют и реконструкционные работы, которые проводятся в районе. Во время ремонта дороги, реконструкции теплоцентралей или фасадных работ купить квартиру можно дешевле, так как стройка и разрытые траншеи отрицательно влияют на цену. Поэтому некоторые продавцы предпочитают переждать пару месяцев. Но нет ничего более постоянного, чем временное. Заявленные две недели стройки плавно могут перетечь в квартал, а то и полгода-год. А вот по окончании подобных работ ценник на квадратные метры резко возрастает.
Здесь главное не прогадать и вовремя среагировать на ситуацию. Сейчас, к примеру, идет активная застройка бывших промзон, на месте которых появляются элитные жилые районы. Если вначале к подобным проектам относились с некой долей скептицизма, то сейчас инвестиционная привлекательность новостроек в таких зонах растет. При этом девелоперы делают все возможное, чтобы заинтересовать как можно больше потенциальных покупателей.
Конечно, на ценообразование влияют и другие факторы. В районах, где в ближайшие пять-семь лет должны открыть новые станции метро или провести благоустройство улиц, уже сейчас наблюдаются резкие скачки в стоимости квадратных метров. Для инвестирования в элитную недвижимость, лучше выбирать новостройки, расположенные в относительно неплотно застроенных зонах. Наличие парковки, обустроенной придомовой территории и удобной транспортной развязки даже не обсуждается, так как это само собой разумеющееся.
Стилистика и удобство
При строительстве девелопер должен придерживаться определенного стиля, не забывая при этом об удобстве будущих жильцов. Многие современные дома строятся с применением инновационных технологий и с использованием экологичных материалов. В квартирах – свободная планировка и нет ненужных квадратных метров. При желании владелец сам достроит кладовую или сделает студию. Такие дома, несмотря на высокую конкуренцию, остаются востребованными даже спустя пять-десять лет после сдачи в эксплуатацию.
Порой некоторые компании идут на рискованный шаг, создавая необычные проекты. Но застройщикам не всегда удается реализовать до конца свою идею. Да и потенциальные инвесторы не готовы вкладывать деньги в проект, который вызывает сомнения. О том же доме в форме яйца все долго говорили, о нем не писал разве что ленивый, но репутацию он имеет неоднозначную. Все воспринимали его как шутку, никто и подумать не мог, что здание построят.
Проект разработал Сергей Ткаченко чуть менее двадцати лет назад. Вначале это должно было быть родильное отделение, но от столь необычного здания в Вифлееме отказались. На Патриарших прудах идею тоже не стали реализовывать. В конце концов решили сделать обычную пристройку к жилому дому.
Цельность концепции – это, конечно же, хорошо. Но в самой квартире должна быть какая-то изюминка, если речь идет об элитной недвижимости. К примеру, большая терраса, панорамные окна, камин и т. д. Но опять же не стоит рисковать со слишком «эксклюзивными» квартирами. Почитателей лофтов, пентхаусов не так уж и много. Нужно выбирать варианты, которые востребованы в любое время, чтобы было проще найти покупателя.
Потенциальный владелец элитного жилья – интеллигентная личность с хорошим вкусом. Такие люди имеют возможность путешествовать, развивать эстетические качества и понимают, к чему нужно идти. А в моде нынче минимализм и классицизм. А еще каких-то десять-пятнадцать лет назад все стремились к стилю Luxury.
Все материалы, которые используются при отделке помещения, должны быть натуральными, дорогими и качественными. Сэкономить на ремонте не удастся. В идеале – привлечь именитого дизайнера с хорошим портфолио.
Наличие развитой инфраструктуры – еще один признак ликвидности жилья. Перед покупкой недвижимости узнайте, есть ли рядом садики, школы, больницы, салоны, рестораны и т. д.
Основные характеристики
Немаловажную роль играет площадь помещения. Если речь идет об элитном жилье, необходимо выбирать средний вариант. Слишком маленькую или слишком большую квартиру труднее продать. Идеальным вариантом является недвижимость ОП от 120 до 160 кв. м. В последнее время наблюдается тяга к большим площадям. Конечно, встречаются объекты, в которых квартиры ОП от 200 кв. м. раскупаются довольно быстро, но средняя ликвидная площадь – 100-150 кв. м.
Также обращайте внимание на этажность, высоту потолком, правильно зонирование и наличие достаточного количества машино-мест на парковке. Многое зависит и от того, где находится объект. В центре отдают предпочтение однокомнатным студиям ОП до 70 кв. м, в жилых районах – квартирам с двумя-тремя спальнями.
Высокой ликвидностью обладают квартиры, из окон которых открывается красивый вид на город или природу. Поэтому чем выше, тем лучше. Высота потолков в элитных объектах – не ниже 3 метров. Количество санузлов рассчитывается по количество комнат.
Сейчас многие комплексы огораживаются забором, чтобы на закрытую территорию никто посторонний не мог пробраться. Владельцы элитной недвижимости ценят приватность и безопасность.
Обратите внимание на количество квартир на каждом этаже. Потенциальные покупатели дорогого жилья любят уединенность и хотят оградить себя от соседей. При этом респектабельность окружения играет немаловажную роль. В элитных новостройках на площадке должно быть не более двух-трех квартир, в домах премиального класса допустимы большие объемы жилья.
Стоимость объекта
Цена также влияет на ликвидность объекта. Стоимость квадратного метра инвестиционного жилья не должна превышать 800 тысяч рублей, а в идеале должна составлять около 400 тысяч рублей за кв. м. Покупать недвижимость в новостройках выгоднее для инвесторов на начальных этапах продаж или на этапе котлована, когда наценка делается минимальная. Но здесь есть риск попасть на долгострой. Поэтому необходимо проверить надежность застройщика, изучить предыдущие его проекты, узнать, были ли проблемы со сроками сдачи объекта в прошлом.
Перед вложением денег проведите анализ стоимости квадратных метров в выбранном районе на первичном и вторичном рынках. Рассматривать следует все объекты аналогичного класса. Имеет смысл вкладывать в новостройку, если «первичка» дешевле «вторички» минимум на 20-30%.
Золотая малина: в Москве снижается спрос на элитное жилье
В апреле 2022 года продажи элитного жилья в Москве сократились на 42% по сравнению с мартом. Всего было заключено около 300 сделок, что на 60% меньше, чем в апреле прошлого года.
В России многоквартирные дома принято делить на четыре класса: стандарт, комфорт, бизнес и элит. О последнем и пойдет речь в нашем обзоре.
Элитные жилые комплексы обычно находятся либо в центре города, либо рядом с достопримечательностями. В таких ЖК квартир может быть всего несколько десятков, зато каждая с большой площадью, свободной планировкой и высокими потолками — не ниже трех метров. Элитное жилье строят по проектам известных бюро или иностранных архитекторов. В холле обязательна лаунж-зона, во дворах — ландшафтный дизайн. В неспокойные времена состоятельные люди нередко вкладываются в такую недвижимость, однако в этот раз наблюдается иная картина.
Сокращение продаж элитного жилья в столице началось не с апреля, а продолжалось все первые четыре месяца текущего года. Общий объем сделок за этот период составил 833 лота (квартир). Это на 38% меньше, чем за аналогичный период в 2021 году.
При этом общий объем предложения элитного жилья в новостройках с начала февраля вырос на 19%, составив 2926 лотов. Отчасти это объясняется выходом на рынок трех новых жилых комплексов. Аналитики Association of Real Estate Agencies (AREA) приводят другие цифры, отмечая существенное сокращение предложения. По их данным, количество предложений в продаже — 1700 лотов, что на 29% меньше, чем годом ранее.
При этом эксперты сходятся во мнении, что главная причина падения продаж связана не только с объемом предложения.
Спрос падает в том числе из-за роста цен
За такую сумму в первом квартале 2022 года в столице можно было купить только 52 квадратных метра элитной недвижимости, что на треть меньше, чем годом ранее. В начале 2021 года за миллион долларов можно было приобрести 79 квадратных метра.
Тенденцию ускоренного роста цен аналитики объясняют резким ростом курса доллара в начале марта. Тогда американская валюта на торгах подскочила до отметки 121,5 рубля за доллар. И хотя затем началось постепенное снижение курса, оно не смогло компенсировать существенную динамику средневзвешенной цены предложения на рынке, которая достигла отметки 1,6 миллиона рублей за квадрат. Это на 66% больше, чем годом ранее.
Основная причина роста цен заключается в большой доле импортных материалов, используемых при строительстве элитного жилья. По данным AREA, элитные проекты на 75% возводятся из импортных стройматериалов и комплектующих. Это касается инженерии, оборудования и отделки. Из-за резкого скачка курса доллара, за который эти материалы и закупаются, часть застройщиков пересмотрела ценовую политику. А некоторые даже перевели ценники в американскую валюту. В результате доля предложений в иностранной валюте возросла с 11 до 14%.
На динамику курса валют обратили внимание и собственники. Что характерно, в марте многие из тех, кто выставил свои квартиры на продажу, разрывали сделки, снимали лоты, либо устанавливали очень высокую цену. Тем самым они сами создавали дефицит предложения. По подсчетам AREA, на вторичном элитном рынке (от 50 миллионов рублей) сейчас позиционируется порядка 5000 лотов. Их количество снизилось примерно на 20% по сравнению с февралем.
«Слишком высокая волатильность курса вводит многих в ступор», — отмечает директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty Андрей Садо. С ним согласна директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. «У многих клиентов, кто задумывался о продаже элитной недвижимости, возникает вопрос: а что делать с полученными средствами?» — объясняет она. По ее словам, приобрести на вырученные деньги ликвидную недвижимость взамен сейчас трудно из-за нехватки предложений, курсы валют непредсказуемы, наличные обесцениваются, а криптовалюты — все еще высокорисковый актив.
Москва не сразу дорожала: где ценник выше всего?
В отдельно взятых районах столицы цены сильно отличаются. Лидерами рейтинга традиционно стали Патриаршие пруды и Остоженка-Пречистенка, где за условный миллион долларов можно приобрести 29 и 30 квадратных метров соответственно.
Максимальное изменение было зафиксировано на Якиманке (третье место): теперь за миллион долларов здесь можно приобрести только 34 квадрата — на 50% меньше, чем в прошлом году.
Пресненский район, где год назад элитное жилье было самым доступным, поднялся в рейтинге на одну строчку и уступил свою позицию Раменкам. Там за условный миллион долларов можно купить 88 квадратных метров.
Каких ждать перемен?
Рост цен на первичное элитное жилье в России будет умеренным, считает руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
«Рынок элитного жилья сильно зависит от общеэкономической ситуации и часто от уровня инвестиционного спроса. В меньшей степени проявляется зависимость от ставок на ипотечное кредитование, но на сегодня большие ставки по ипотеке также снижают возможности по приобретению таких квартир. Льготная ипотека в данном случае не оказывает существенного влияния, так как имеет ограничения по сумме», — сказал Цыганов.
На дальнейшее ценообразование в перспективе могут повлиять и экономические санкции — из России ушли некоторые иностранные бренды, часть зарубежных компаний заморозила продажу стройматериалов и оборудования. В результате застройщики вынуждены искать замену иностранным материалам и технике в России или дружественных странах, выстраивая новые логистические цепочки.
Старший вице-президент блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Сбербанка Владимир Ситнов привел данные опроса своих клиентов: большинство из них (70%) считают, что изменение логистических цепочек увеличит сроки ввода строящихся проектов на три-шесть месяцев и поднимут их стоимость. При этом последствия происходящего, считают они, станут ощутимы в третьем — четвертом кварталах 2022 года, когда опустеют склады запчастей для отдельных видов техники, которые нельзя будет завезти параллельным импортом.