Пнк что это такое
Пнк что это такое
Смотреть что такое «ПНК» в других словарях:
ПНК — прибор неразрушающего контроля ПНК помначкар помощник начальника караула ПНК Словарь: Словарь сокращений и аббревиатур армии и спецслужб. Сост. А. А. Щелоков. М.: ООО «Издательство АСТ», ЗАО «Издательский дом Гелеос», 2003. 318 с. ПНК прибыль на… … Словарь сокращений и аббревиатур
ПНК КС — ПНК по КС помощник начальника караула по кинологической службе … Словарь сокращений и аббревиатур
ПНК по КС — ПНК КС ПНК по КС помощник начальника караула по кинологической службе … Словарь сокращений и аббревиатур
ПНК — Структура ПНК полиамидный скелет молекулы (у РНК и ДНК он состоит из остатков фосфорной кислоты) присоединён к азотистым основаниям (base) Пептидо нуклеиновые кислоты (ПНК) это химические вещества, похожие на РНК или ДНК. В настоящее время ПНК не … Википедия
морские плавучие нефтегазодобывающие комплексы (ПНК) — 3.9 морские плавучие нефтегазодобывающие комплексы (ПНК): Самоходные и несамоходные морские сооружения для добычи, подготовки, хранения и отгрузки углеводородов [4]. Источник: ГОСТ Р 54594 2011: Платформы морские. Правила обитаемости. Общие… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Гумбольдтов пнк — так П. П. Семенов назвал высочайшую вершину горной группы Хан Тэнгри, превышающую 24 т. фт … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона
ПОЛЬСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОМИТЕТ — (ПНК) образован 15 авг. 1917 в Лозанне (с местопребыванием в Париже) лидерами партии Народовых демократов и др. бурж. партий; ставил своей целью с помощью Антанты создать независимое и единое польск. гос во с инкорпорацией в его состав литов.,… … Советская историческая энциклопедия
Польский национальный комитет — (ПНК) основан 15 августа 1917 в Лозанне (с местопребыванием в Париже) лидерами ряда польских буржуазных партий (прежде всего Национально демократической Партии эндеков). Ставил своей целью с помощью Антанты создать независимое Польское… … Большая советская энциклопедия
помначкар — ПНК помначкар помощник начальника караула ПНК Словарь: Словарь сокращений и аббревиатур армии и спецслужб. Сост. А. А. Щелоков. М.: ООО «Издательство АСТ», ЗАО «Издательский дом Гелеос», 2003. 318 с … Словарь сокращений и аббревиатур
Доходность фонда индустриальной недвижимости. Факты и прогнозы
В прошлом году рынок электронной коммерции начал бурный рост на фоне локдауна. Россияне массово перешли на покупки онлайн, ведь магазины и торговые центры были закрыты для посещения. А онлайн-ретейлерам для хранения товара и формирования заказов необходимы качественные и современные индустриальные здания. Cкладские и распределительные центры, производства продолжали работать, чтобы обеспечить население товарами первой необходимости. И многие частные инвесторы обратили внимание на сегмент индустриальной недвижимости.
Однако купить индустриальное здание стоимостью в сотни миллионов, а то и миллиарды рублей одному инвестору не под силу. Поэтому у частных инвесторов пользуется популярностью инструмент коллективных инвестиций — закрытые паевые инвестиционные фонды.
В июле прошлого года российский девелопер PNK group объявил о создании инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов с доходом от арендных платежей PNK rental. Стать инвестором фонда можно было, присоединившись к инвестиционной стратегии доверительного управления на сайте pnkrental.ru.
С 8 июля 2021 года стал доступен еще один способ: паи ЗПИФ «ПНК-Рентал» можно купить на Московской бирже (тикер ЗПИФ ПНК).
После выхода на биржу
В первый день торгов наблюдался высокий спрос на паи фонда: объем в 50 млн руб., выведенный на биржу, был выкуплен за считаные минуты, а общий объем торгов в первый день составил около 100 млн руб. Цена закрытия первого дня торгов сформировалась на уровне 1710 руб.
Стоимость пая по состоянию на 30.08.2021 составляет 1737 руб. (цена закрытия на Московской бирже).
После выхода на биржу цену пая формирует рынок. На бирже инвестор имеет возможность заключить сделку по текущей рыночной цене. Покупка паев через платформу pnkrental.ru реализуется доверительным управляющим УК «А класс капитал», который также ориентируется на цену пая, сформированную на Московской бирже.
Прогнозируемый доход на пай в III квартале 2021 года, по аналогии с предыдущими периодами до выхода на биржу, ожидается в коридоре 42-46 рублей, что сейчас составляет 9,7-10,6% годовых.
Важно учитывать, что купля-продажа паев на бирже происходит в режиме торгов Т+2, таким образом, чтобы попасть в реестр, инвестору необходимо совершить покупку паев не позднее, чем за 2 рабочих дня до составления списка лиц, имеющих право на получение дохода (не позднее 28.09.21 для получения дохода за III квартал 2021 года). То же касается приобретения паев через платформу pnkrental.ru — для попадания в реестр необходимо внести средства на счет ДУ за 2 рабочих дня до составления списка.
«ПНК-Рентал» — это консервативный инструмент, рассчитанный на долгосрочное инвестирование.
Все арендные договоры ЗПИФ «ПНК-Рентал» являются долгосрочными (от 5-ти лет) и имеют ежегодную индексацию арендной ставки на 4-5%. Таким образом, среднегодовая доходность арендного потока на пятилетнем горизонте может составить 12-14% годовых.
А что с платформой pnkrental.ru?
Сайт pnkrental.ru продолжает функционировать в полном объеме. Он может быть удобен для частных инвесторов, у которых нет брокерского счета, или для тех, кто хочет автоматически реинвестировать полученный доход. На бирже реинвестировать ежеквартальные выплаты придется самостоятельно.
Покупка паев через доверительное управление (ДУ) и на бирже — отличия
ДУ: возможность выбрать схему с реинвестированием, при которой внутри года реинвестируется весь доход, а НДФЛ удерживается по итогам года.
Биржа: возможность мгновенной покупки и продажи паев на бирже при условии наличия необходимого спроса и предложения. В настоящее время по бумаге наблюдается хорошая ликвидность. С начала торгов среднедневной объем сделок составляет порядка 20 млн руб.
Кроме того, при покупке на бирже не взимается комиссия за успех с дохода, превышающего 13% годовых, предусмотренная договором ДУ.
Если вы предпочитаете работать самостоятельно через брокерский счет, то имеете возможность приобрести паи на Московской бирже. Если вам хотелось бы получать доход при минимуме действий, то комфортнее будет купить паи через pnkrental.ru.
Порог входа в доверительное управление через платформу pnkrental.ru составляет 5,3 тыс. руб. На эту сумму можно купить три пая с минимальным остатком денежных средств.
На бирже минимальный лот еще меньше, он равен одному паю.
События в фонде и планы на будущее
Доходность фонда за второй квартал составила 4,22%, что эквивалентно 16,87% годовых. Доходность сформировалась за счет арендного потока с объектов, находящихся в фонде, а также за счет продажи одного из объектов, который был продан внешнему инвестору в августе 2021 года с существенной выгодой. Доход от продажи объектов идет на приобретение новых индустриальных зданий в фонд. Пайщики являются совладельцами всех объектов недвижимости, включенных в состав фонда.
Доходность фонда за 12 месяцев (с 1 июля 2020 года по 30 июня 2021 года) составила 20,05%.
До конца 2021 года планируется приобрести новый объект в фонд.
Как стать инвестором
У частных инвесторов есть выбор: присоединиться к PNK rental на основании договора доверительного управления или купить паи на Московской бирже (тикер ЗПИФ ПНК).
Чтобы стать инвестором через платформу pnkrental.ru, нужно пройти онлайн-регистрацию, авторизовавшись через портал госуслуг или вручную, заполнив личные данные. Далее необходимо выбрать схему инвестирования (с ежеквартальными выплатами или с реинвестированием дохода). После этого можно перевести средства с банковской карты через форму на сайте или по реквизитам через ваш онлайн-банк или отделение банка.
Чтобы купить паи на бирже, необходимо обратиться к вашему брокеру. Тикер — ЗПИФ ПНК.
Инвестиции начинают работать с момента вложений: инвестор становится владельцем паев фонда, в котором здания уже генерируют арендный поток.
Инвесторы вкладывают деньги одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными. Выплата дохода производится ежеквартально.
Подробная информация, ответы на частые вопросы и консультации в чате доступны на pnkrental.ru.
ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия. Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд, о свойствах и характеристиках фонда указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы клиента в будущем.
* PNK rental — ПНК аренда (с англ.) — маркетинговое наименование стратегии управления.
Как заработать на недвижимости без большого капитала и опыта
В июле 2020 года российский девелопер PNK group объявил о создании PNK rental — крупнейшего в России инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов. Раньше такие инвестиции были доступны в основном крупным институциональным игрокам и требовали больших вложений. Благодаря PNK rental получать доход с арендного потока складских и производственных зданий может любой человек. Минимальный порог в PNK rental составляет 5 тыс. руб. Стать инвестором можно в режиме реального времени.
Рассказываем, как устроен такой фонд, в чем его преимущества и почему сегодня выгодно инвестировать в индустриальную недвижимость.
Новые возможности для инвестирования
Обесценивание рубля, фактор неопределенности, связанный с пандемией COVID-19, и снижение ставок по банковским вкладам заставляют россиян искать альтернативные инструменты сбережения и приумножения капитала. Покупка акций и облигаций требует определенных знаний и постоянной вовлеченности в процесс. Поэтому немногие готовы вкладываться в подобные инструменты.
На этом фоне самыми понятными остаются инвестиции в недвижимость. И сразу на ум приходят всем знакомые, но крайне компромиссные варианты, такие как покупка новостройки на этапе котлована для последующей ее перепродажи или покупка коммерческой недвижимости под сдачу в аренду. В этих опциях велика доля удачи: в первом случае важно, чтобы дом достроили, а во втором — чтобы арендатор коммерческой недвижимости работал даже в период жестких ограничений, если таковые вновь применят. Также оба сценария требуют наличия крупной суммы и большого запаса терпения, ведь вложенные средства начнут работать лишь спустя какое-то время.
Но что делать, если недвижимость как объект инвестиций привлекает, и в то же время хочется уверенности, что инвестиции начнут работать сразу же? Ответ есть: инвестировать в недвижимость можно через специальные фонды. В июле 2020 года российский девелопер PNK group объявил о создании PNK rental — крупнейшего в России инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов с доходом от арендных платежей.
Инвестиции в индустриальную недвижимость через фонды достаточно распространены в Европе и США, обычно их создают крупные девелоперы с большим портфелем объектов. Люди вкладывают свои сбережения в эти фонды и получают хороший доход. Этот инструмент на Западе используют и пенсионные фонды для сохранения и приумножения средств своих клиентов.
Для российских розничных инвесторов данный инструмент пока новый. До этого инвестировать в индустриальную недвижимость и получать рентный доход могли в основном крупные инвестиционные компании, которые покупали здания целиком. Сейчас благодаря PNK rental инвестиции в индустриальную недвижимость становятся доступны частным инвесторам с минимальной суммой вложения.
PNK group — российский девелопер промышленных объектов. Строит производственные и складские комплексы для российских и международных компаний из самых разных областей экономики. В портфеле PNK group 34 индустриальных парка. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства объекты общей площадью более 5 млн кв. м в России, Европе и США. У PNK group есть четыре собственных завода по производству основных конструктивных элементов здания. Девелопер применяет передовые немецкие технологии при строительстве объектов, здания PNK соответствуют общепризнанным мировым стандартам FM Global. Поэтому обычно на индустриальные объекты PNK с арендным потоком претендуют одновременно несколько покупателей.
Почему индустриальная недвижимость
Внутри PNK rental — только объекты индустриальной недвижимости, фонд ориентирован на частных инвесторов. Они вкладывают свои средства через договор доверительного управления одновременно во все объекты фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными с точки зрения риска, поскольку доход не зависит от одного объекта. Внутри фонда — готовые объекты с действующими арендаторами, следовательно, инвестор может начать зарабатывать сразу после внесения средств.
Сейчас пайплайн PNK rental состоит из индустриальных зданий, рыночная стоимость которых более 30 млрд руб. Здания находятся в разной степени готовности — есть уже построенные и генерирующие арендный поток, есть объекты, которые строятся под нужды конкретного заказчика и смогут войти в фонд в течение одного-двух лет.
Индустриальная недвижимость — один из перспективных сегментов рынка с точки зрения инвестирования. Он оставался на плаву даже в разгар пандемии. Производства, склады и распределительные центры продолжали работать и во время локдауна, чтобы обеспечить население необходимыми товарами. Кроме того, индустриальная недвижимость напрямую связана с онлайн-торговлей, обороты которой в прошлом году выросли в разы, и они продолжают расти, а следовательно, растет потребность в складах и распределительных центрах.
Индустриальная недвижимость — это складские помещения, промышленные здания, в которых расположены распределительные центры интернет-магазинов, логистические центры, производства. Именно в таких помещениях хранятся, сортируются, упаковываются и распределяются товары, которыми люди пользуются каждый день.
Преимущества PNK rental
Зачастую инвестиционные фонды недвижимости ограничены по объему: паи выкупаются в течение определенного периода, дальше фонд прекращает набирать инвесторов и работает только для тех, кто успел вложиться. Действие PNK rental не ограничено по времени, и инвесторы могут сколь угодно часто увеличивать портфель или выводить средства.
Арендаторы зданий фонда — крупные компании из разных секторов экономики, с которыми заключены долгосрочные договоры. Это снижает риски, поскольку выпадение доходов от одного арендатора или даже отрасли целиком не скажется драматически на конечной доходности инвесторов. Еще один аспект, который помогает лучше понять арендный бизнес именно в индустриальной недвижимости: арендаторы въезжают в здания всерьез и надолго. Чтобы, например, запустить работу распределительного центра или складского комплекса, необходимы месяцы подготовки: заказ и установка оборудования, его наладка. Часто инвестиции в оборудование сопоставимы со стоимостью самих объектов недвижимости.
В PNK rental входят современные, качественные и высокотехнологичные индустриальные объекты, которые строит PNK group. Специально для фонда девелопер дает повышенную гарантию на все здания. Например, гарантия на железобетонный каркас без вертикальных связей составляет 50 лет.
Поставка зданий в фонд происходит по мере его роста. PNK rental имеет преимущественное право на приобретение лучших объектов PNK group по цене ниже рынка. Сам девелопер PNK group является соинвестором фонда на постоянной основе.
Как это работает
Стать инвестором фонда индустриальной недвижимости PNK rental можно на основании договора доверительного управления. Для этого на сайте pnkrental.ru нужно пройти онлайн-регистрацию, авторизовавшись через портал госуслуг или вручную, заполнив личные данные. Далее необходимо выбрать схему инвестирования (с ежеквартальными выплатами или с реинвестированием дохода). После этого можно перевести средства с банковской карты через форму на сайте или по реквизитам через ваш онлайн-банк или отделение банка.
Минимальный порог входа — 5 тыс. руб. При этом весь процесс организован онлайн, чтобы каждый мог попробовать новый инструмент и решить для себя, стоит ли ему дальше увеличивать портфель.
Ограничений по сроку инвестирования нет, однако, согласно расчетам аналитиков PNK rental, получить максимальную доходность можно при вложении средств на пять лет.
Сколько можно заработать
Целевая доходность частного инвестора PNK rental составляет 11,5% годовых, и она подтверждена по итогам третьего и четвертого кварталов 2020 года. Доход инвестора формируется из двух частей. Основная часть — это арендный поток, который генерируют здания PNK rental. Он начисляется ежеквартально и, в зависимости от выбранной схемы, может либо выплачиваться на расчетный счет инвестора, либо реинвестироваться для увеличения общего дохода инвестора. Вторая часть дохода — изменение стоимости зданий. Она может происходить вследствие сделок по продаже или при переоценке зданий фонда.
Как стать инвестором PNK rental? Простая форма регистрации и все подробности — на pnkrental.ru
ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия. Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» Вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем.
* PNK rental — ПНК аренда (с англ.) — маркетинговое наименование стратегии управления.
Пнк что это такое
Пептидо-нуклеиновые кислоты (ПНК) — это химические вещества, похожие на РНК или ДНК. В настоящее время ПНК не обнаружено в составе живых организмов и получается путём химического синтеза для использования в некоторых биологических экспериментах и медицине.
С химической точки зрения ПНК — это линейные полимеры N-(2-аминоэтил)глицина (или другие полиамиды-псевдопептиды), замещённые по азоту аминоэтильной группы производными азотистых оснований или других гетероциклических соединений, способных к нековалентному взаимодействию с азотистыми основаниями ДНК и РНК.
Благодаря тому, что размер звена такого псевдопептида близок к размеру рибозо- и дезоксирибозофосфатного звена нуклеиновых кислот, пептидонуклеиновые кислоты способны связываться с нуклеиновыми кислотами. Благодаря нейтральности (ПНК не являются кислотами и не несут отрицательного заряда при умеренных и высоких pH), константы связывания ПНК-лигандов с нуклеиновыми кислотами в некоторых случаях могут выше констант связывания комплементарных нуклеиновых кислот.
Литература
См. также
Ссылки
Типы нуклеиновых кислот
Полезное
Смотреть что такое «ПНК» в других словарях:
ПНК — прибор неразрушающего контроля ПНК помначкар помощник начальника караула ПНК Словарь: Словарь сокращений и аббревиатур армии и спецслужб. Сост. А. А. Щелоков. М.: ООО «Издательство АСТ», ЗАО «Издательский дом Гелеос», 2003. 318 с. ПНК прибыль на… … Словарь сокращений и аббревиатур
ПНК КС — ПНК по КС помощник начальника караула по кинологической службе … Словарь сокращений и аббревиатур
ПНК по КС — ПНК КС ПНК по КС помощник начальника караула по кинологической службе … Словарь сокращений и аббревиатур
ПНК — пилотажно навигационный комплекс Партия национального конвента (Гамбия) пилотажно навигационный комплекс полётный нагрузочный костюм помощник начальника караула прибыль на капитал привязная наблюдательная камера прицельно навигационный комплекс … Словарь сокращений русского языка
морские плавучие нефтегазодобывающие комплексы (ПНК) — 3.9 морские плавучие нефтегазодобывающие комплексы (ПНК): Самоходные и несамоходные морские сооружения для добычи, подготовки, хранения и отгрузки углеводородов [4]. Источник: ГОСТ Р 54594 2011: Платформы морские. Правила обитаемости. Общие… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Гумбольдтов пнк — так П. П. Семенов назвал высочайшую вершину горной группы Хан Тэнгри, превышающую 24 т. фт … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона
ПОЛЬСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОМИТЕТ — (ПНК) образован 15 авг. 1917 в Лозанне (с местопребыванием в Париже) лидерами партии Народовых демократов и др. бурж. партий; ставил своей целью с помощью Антанты создать независимое и единое польск. гос во с инкорпорацией в его состав литов.,… … Советская историческая энциклопедия
Польский национальный комитет — (ПНК) основан 15 августа 1917 в Лозанне (с местопребыванием в Париже) лидерами ряда польских буржуазных партий (прежде всего Национально демократической Партии эндеков). Ставил своей целью с помощью Антанты создать независимое Польское… … Большая советская энциклопедия
помначкар — ПНК помначкар помощник начальника караула ПНК Словарь: Словарь сокращений и аббревиатур армии и спецслужб. Сост. А. А. Щелоков. М.: ООО «Издательство АСТ», ЗАО «Издательский дом Гелеос», 2003. 318 с … Словарь сокращений и аббревиатур
Обзор ЗПИФН «PNK rental»: скам или прозрачный способ вложиться в складскую недвижимость?
Думаю всех уже подбешивает реклама этого фонда из каждого утюга. Массированная реклама всегда ассоциируется с мошенничеством, скамом и пирамидами. Так кажется и мне. Но так ли это в случае фонда для розничного клиента от УК, у которой до этого не было своей аудитории и ресурсов для продвижения, кроме рекламы?
Фонду уже больше года, он развивается и становится прозрачнее, даже на СматЛабе уже появилась ветка и ниже я расскажу, что на данный момент он из себя представляет.
Я уже делал на него подробный обзор на блоге, но для Смартлаба решил написать только актуальную и важную, на мой взгляд, информацию.
Сам я начал его покупать еще в том год через ДУ на сайте, и продолжаю следить за состоянием этого (и других) фондов.
Отступление
В этом году я решил полностью выйти из инвестиционных однушек (тут я подбивал результаты по одной такой), но хотел сохранить часть портфеля в недвижимости, и стал искать альтернативы, но нормальной аналитики по ЗПИФН в России я не нашел, поэтому углубился самостоятельно.
И если в мире все понятно — есть крупные REITs и ETF на них, то в России пока все менее прозрачно и не всегда соответствует тому, что нарисовано в рекламе и презентациях. Да и REITs это не совсем инвестиция в недвижимость — тут заметка про это.
Что за фонд?
Фонд PNK Rental покупает складские объекты, и в 2020 году этот класс недвижимости сильно оживился — всему виной огромный спрос на логистические центры со стороны е-коммерс и онлайн-ритейла (весь классический ритейл вступил в битву за онлайн — Х5, Магнит, Лента, Детский мир, сильно выросли Озон, Вайлдбериз и другие).
По последним данным вакансия складов меньше 1%, спрос сильно превышает предложение, стоимость и ставки аренды растут.
Доходность от сдачи в аренду подобных объектов исторически была выше чем торговой и офисной недвижимости, но под действием спроса ставки ставки капитализации пошли вниз, но пока еще остается интересной.
Ставка капитализации (caprate) = Чистый операционный доход (ЧОД) / Стоимость.
Это как мультипликатор E/P для компаний.
Для сравнения, у арендных однушек этот показатель в среднем сейчас не дотягивает до 4%.
Какие особенности у складской недвижимости?
Плюсы
Пока еще приемлемая доходность — 11-12% без учета будущих индексаций (IRR на длинном горизонте выше)
Долгосрочные неразрывные договоры аренды — на 7-15 лет с индексацией (на 4-5% ежегодно)
Крупные устойчивые арендаторы, и низкий риск простоев в связи с их потерей
Минусы:
Не все объекты высоколиквидны и могут быть легко пересданы в случае потери арендатора, есть объекты, построенные специально под нужды конкретного арендатора (мультитемпературные зоны, высота потолков под автоматизированное оборудование ASRS, нагрузка на основание, зоны под лицензируемую продукцию, производственные зоны итд)
Длинные договора аренды с фиксированной индексацией могут отставать от роста рыночных ставок
Локация — как и везде в недвижимости, объекты в небольших региональных городах менее ликвидны и имеют повышенные требования к доходности
Чем ближе срок окончания арендного договора тем выше риск и выше требования к доходности
В целом, ценность таких объектов будет определяться их способностью приносить арендный доход и текущими требованиям к доходности на рынке.
Что внутри фонда PNK Rental?
Фонд успел купить и перепродать дороже несколько объектов (покупателям являлись фонд от ВТБ, и фонд PLT — совместный фонд РФПИ и арабского Мубадала, портфель индустриальной недвижимости в РФ более 20 млрд), что подтвердило спрос на эти объекты и соответствие цен рыночным. (Ранее были опасения, что фонд покупает объекты по сильно завышенным ценам)
На данный момент СЧА фонда
5 млрд рублей, из них
около 3млрд — это большой склад с арендатором ВкусВилл (тут делал обзор)
0,3 млрд — склад с арендатором Алиди
0,223 млрд — склад с арендатором Детский мир (обзор)
На очереди еще 2 объекта — PNK парк Новая рига (арендатор — Озон), и PNK парк «Медведково», которые будут выкупаться в рассрочку. В отличие от других подобных фондов, деньги, собираемые для покупки новых объектов не простаивают на депозитах в ожидании сбора полной суммы (у фондов от ВТБ, Альфа — это большая проблема) а авансируются продавцу и на сумму аванса, продавец уже выплачивает проценты по коммерческому кредиту равные доходу объекта в долях от авансированной суммы.
Эта схема позволяет задействовать 100% средств и приблизить доходность к целевой, не дожидаясь полного выкупа объекта. Риски — это дебиторка внутри группы компаний, но ее доля в СЧА по мере роста фонда будет падать, и все бОльшую долю будут занимать готовые объекты.
Важно — складские объекты можно разделить на два типа:
спекулятивные — универсальные, построенные по типовым проектам под широкий круг арендаторов
BTS (built-to-suite) — построенный по ТЗ заказчика с последующим выкупом или долгосрочной аренды
В PNK Rental только объект под ВкусВилл построен по схеме Built to suite, но по моим данным ничего уникального в проекте нет и объект достаточно универсальный. Уникализация в основном заключалась в требованиям к парко-местам, зонам погрузки, мезонину (многоэтажная система хранения, повышающая полезную емкость склада).
Все остальные объекты, включая те что будут выкупаться дальше — спекулятивные склады, то есть универсальны, подходят большинству арендаторов, которые въезжают с минимальной реконструкцией, которая заключается в дооснащении объекта офисными площадями. Поэтому риск, связанный с потерей текущего арендатора и отсутствием альтернативных относительно не высок.
Посмотреть отчетность всегда можно на сайте УК, с 1 октября 2021 данные публикуются с периодичностью:
состав фонда и движение денежных средств раз в месяц
расчет СЧА каждый рабочий день
отчеты оценщика минимум 2 раза в год, или перед покупкой объекта
Я просмотрел много ЗПИФН и такая прозрачность выгодно отличается от того, что публикуют другие фонды (особенно фонды от банковских УК — зеленых. красных и синих, где документы публикуют согласно минимальным требованиям ЦБ, на вопросы никто не отвечает, по фондом для квалом документы вообще не присылают — я реально пытаюсь добиться их уже больше месяца и безрезультатно).
Доходность
Все текущие объекты куплены под ставку капитализации 11,5% годовых. С учетом индексации договоров, итоговая доходность может быть повыше. Также дополнительную доходность дает периодическая продажа объектов дороже цены покупки.
Я посчитал доходность с момента открытия фонда, и она составила 23% годовых (это Total Return, вот тут таблица с расчетом), но в будущем я бы рассчитывал на 10-12% и вот почему:
Фонд становится больше, и продажа небольших объектов с прибылью уже не будет оказывать такого же сильного влияния на общую доходность
Caprate в складской недвижимости падают из за дефицита площадей и будущие объекты, возможно будут покупаться с худшей доходностью чем сейчас
Фонд после выхода на биржу, торгуется с премией к цене активов где то 3%
Комиссии
Они минимальны для подобного типа фондов — около 0,5% годовых от СЧА против 2,5%-3% у аналогичных фондов. Так как основной бизнес компании девелоперский, то фонд нужен скорее для повышения оборачиваемости объектов, чем для заработка на управлении.
Какие вообще риски я вижу?
Рыночные:
Если инфляция продолжить расти, фиксированная индексация ставок не будет успевать за инфляцией и ростом ставок по новым договорам (так произошло в этом году)
С ростом ставки ЦБ и доходности 10-летних ОФЗ, требования к доходности секьюритизированной недвижимости может вырасти, что переоценит стоимость паев фонда вниз, и они будут торговаться с дисконтом к активам, но пока этого не происходит, рынок по прежнему покупает с премией (оборот
20 млн в день, это не мало для такого мало ликвидного инструмента)
Риск потери арендаторов — думаю он минимален, и будет снижаться с увеличением количества объектов в фонде, но и в случае потери, часто арендодатель имеет залог и банковскую гарантию покрывающую 1-2 года аренды, что позволяет не терять доход на время поиска альтернатив
Риск ликвидности — пока все хорошо, она высокая, большое количество рекламы обеспечивает постоянного покупателя, что будет при снижении количества маркетинговых усилий фонда — пока непонятно. Но ликвидность аналогичных ЗПИФ значительно хуже, часто это 0-1 сделки в день, либо вообще отсутствие ликвидности в случае фондов, не торгующихся на мосбирже.
Нерыночные:
Так как фонд покупает объекты только у аффилированного с ним девелопера PNK Group, то есть риск покупки объектов по не рыночным ценам, или риск сброса некачественных объектов на баланс фонда. Но кейсы с продажей объектов внешним покупателям по более высоким ценам пока дают понять, что злоупотреблений пока нет, да и каждую покупку можно проверить и сверить показатели с текущей ситуацией на рынке (по складам много аналитики у Knight&Frank, JLL)
риск одностороннего изменения правил доверительного управления фондом в худшую сторону (это решается голосованием пайщиков, но мажоритарная доля — у самого девелопера, поэтому пока в составе пайщиков не будут преобладать розничные инвесторы, их голоса не влияют на результаты)
Как купить все это?
2 способа:
Через ДУ на сайте pnkrental.ru (УК по ДУ купит паи за Вас, будет вести аналитику, присылать отчеты, все преимущества и недостатки описывал тут)
На мосбирже, поиском по: “ ЗПИФ ПНК” или ISIN RU000A1013V9
Сам я купил через ДУ, так как другого способа не было на момент принятия решения. Доля пока небольшая, результаты такие:
И все таки — скам и развод, или честная попытка создать нормальный фонд?
В России любой розничный фонд вызывает опасения, тем более появившийся на волне притока розничных денег на рынки, которые всем хочется направить в свою сторону, поэтому я копаюсь в отчетах УК, в отчетах оценщиков, аналитике по рынку, но не могу найти значимых причин, чтобы считать, что это скам.
Фонд с аналогичными объектами (склады и логистические центры) от Сбер УК, существующий с 2016 года показал 13,78% годовых за 5 лет существования и это при том, что в сбере в 6 раз выше комиссии внутри фонда за управление (обзор еще не делал, собираю больше деталей, но доходность посчитал).
Если кто то видит риски, которые не вижу я — буду рад обсудить в комментариях.
Тем не менее, одного фонда мало, поэтому я копаюсь и в других, в попытках найти чем диверсифицировать портфель коммерческой российской недвиги, следить за этим можно, как Вы уже поняли:
Так же сделал ответы на частые вопросы по ПНКрентал для текущих пайщиков.