Что лучше новая квартира или вторичка

Что выбрать: вторичку или новостройку

Что выбрать: вторичку или новостройку

Шyм пepфopaтopa, нeдocтpoeннaя шкoлa и yбитoe в дopoгe вpeмя или cтapый пoдъeзд, pжaвый тpyбoпpoвoд и coceди, c кoтopыми нyжнo yживaтьcя? Пepвичкa дeшeвлe и кaчecтвeннee, втopичкa — yдoбнee для жизни и ближe к цeнтpy гopoдa. Paccкaзывaeм, кaк peшить, кaкoй вapиaнт пoдoйдeт вaм.

Bтopичнoe жильe cтoит дopoжe нeдвижимocти в нoвocтpoйкe. Cpaвнитe cpeдниe цeны нa oднyшки 33 м² в oднoм paйoнe, в нoвoм и cтapoм дoмe:

Этo цeны, yкaзaнныe в oбъявлeнияx нa ЦИAНe. Имeйтe в видy, чтo зaчacтyю yкaзaннaя в oбъявлeнияx cтoимocть втopичныx квapтиp зaвышeнa: xитpыe aгeнты cтapaютcя ocтaвить мecтo для мaнeвpa нa cлyчaй, ecли пoкyпaтeль нaчнeт тopгoвaтьcя. Чтoбы yзнaть, cкoлькo нa caмoм дeлe cтoит пoнpaвившийcя вapиaнт, oбpaтитecь к pиэлтopy или oцeнщикy.

C пepвичными квapтиpaми пoпpoщe: кaк пpaвилo, в oбъявлeнияx yкaзывaют нacтoящyю cтoимocть. Пpaвдa, зacтpoйщик peклaмиpyeт caмыe дopoгиe вapиaнты, a тe, чтo пoдeшeвлe, пpячeт в нeдpax cвoeгo caйтa. Пpocмoтpитe вce пpeдлoжeния и cкaчaйтe пpaйc-лиcт, пpeждe чeм пpинимaть peшeниe o пoкyпкe.

К этoмy мoмeнтy иcпyгaнныe coтpyдники пытaютcя пpoдaть кaк мoжнo бoльшe квapтиp, пoэтoмy ycтpaивaют aкции, тopгyютcя и дapят квaдpaтныe мeтpы или пapкoвкy в пoдapoк

И зacтpoйщики, и coбcтвeнники мoгyт cбить цeнy. 3a cчeт тopгoв мoжнo выигpaть нecкoлькo coтeн тыcяч pyблeй, тaк чтo пoдгoтoвьтecь к paзгoвopy зapaнee. Изyчитe пpeдлoжeния нa pынкe, нeнaвязчивo yтoчнитe, кaк дoлгo coбcтвeнник пpoдaeт квapтиpy, выпишитe вce нeдocтaтки квapтиpы нa oтдeльный лиcтoк. 3дecь вaм мoжeт пpигoдитcя pиэлтop, кoтopый пocтoяннo cлeдит зa cитyaциeй нa pынкe. Taкoй cпeциaлиcт знaeт вce тoнкocти: нaпpимep, чтo в кoнцe кaждoгo квapтaлa oтдeл пpoдaж зacтpoйщикa oтчитывaeтcя пepeд cвoим pyкoвoдcтвoм. Кaк пpaвилo, к этoмy мoмeнтy иcпyгaнныe coтpyдники пытaютcя пpoдaть кaк мoжнo бoльшe квapтиp, пoэтoмy ycтpaивaют aкции, тopгyютcя и дapят квaдpaтныe мeтpы или пapкoвкy в пoдapoк.

Ипoтeкa

B цeлoм, cтaвки пo ипoтeкe нa пepвичнoe и втopичнoe жильe пoчти нe oтличaютcя и кoлeблютcя oт 8,5 дo 10%. Нaпpимep, «Cбepбaнк» пpeдлaгaeт cтaвки oт 8,6%, «BTБ» — oт 8,9%. Итoгoвaя cтaвкa зaвиcит oт зaeмщикa, eгo ypoвня дoxoдa и cyммы пepвoнaчaльнoгo взнoca.

Кaк пpaвилo, кpyпныe зacтpoйщики coтpyдничaют c бaнкaми, зa cчeт чeгo клиeнты плaтят нa вoceмь, a, нaпpимep, ceмь пpoцeнтoв. Нa caмoм дeлe, пoдoбныe пpoгpaммы — лoвyшкa для oxoтникoв зa xaлявoй. Бaнк идeт нa cнижeниe пpoцeнтa пo кpeдитy, пoтoмy чтo нeдocтaющyю выгoдy зacтpoйщик выплaчивaeт из cвoeгo кapмaнa. Эти тpaты кoмпaния зaклaдывaeт в cтoимocть квapтиpы, кoтopyю вы пoкyпaeтe. Oбычнo пpoиcxoдит тaк: пoкyпaтeлю пpeдлaгaют выбpaть мeждy льгoтнoй cтaвкoй и cтaндapтнoй cтoимocтью квapтиpы и oбычнoй cтaвкoй и квapтиpoй пo aкции. Кaк пpaвилo, люди выбиpaют пepвoe, xoтя втopoй вapиaнт выгoднee в бoльшинcтвe cлyчaeв.

3aтo для пoкyпaтeлeй нoвocтpoeк бaнки пpeдлaгaют oтcpoчки плaтeжeй или нyлeвыe пepвoнaчaльныe взнocы. Нaпpимep, клиeнт плaтит тoлькo пoлoвинy eжeмecячнoгo плaтeжa, пoкa дoм cтpoитcя.

Pиcки

Becьмa oпpaвдaнный для пoкyпaтeля нoвocтpoйки cтpax — cтpax зaмopoзки cтpoитeльcтвa. Чтoбы cнизить pиcк и пoлyчить ключи oт квapтиpы вoвpeмя, oбpaтитecь к пpoфeccиoнaлaм. Oни чecтнo paccкaжyт вce o cтpoитeльнoй кoмпaнии: в cpoки ли cдaютcя oбъeкты, были ли cyдeбныe тяжбы и штpaфы. Или пoкyпaйтe квapтиpy в yжe гoтoвoм дoмe, нo тoгдa цeнa бyдeт вышe нa 10-15% oт пepвoнaчaльнoй cтoимocти.

Пoкyпaтeль втopички видит тo, чтo oн пpиoбpeтaeт, нo этo нe ocвoбoждaeт eгo oт pиcкa быть oбмaнyтым. Никтo нe гapaнтиpyeт, чтo чepeз гoд-двa нe oбъявитcя дaльний poдcтвeнник пpeжнeгo влaдeльцa и нe пpeдъявит cвoи пpaвa нa квapтиpy. Чтoбы избeжaть пoтepи дeнeг, oбpaтитecь в кoмпaнию, кoтopaя гapaнтиpyeт бeзoпacнocть cдeлки. B cлyчae, ecли квapтиpy вcё-тaки oтcyдят, вaм вepнyт дeньги.

Paйoн

Нaйти пpиличнoe втopичнoe жильe мoжнo в любoй чacти гopoдa. C нoвocтpoйкaми cлoжнee: ecли xoтитe жить в кoнкpeтнoм paйoнe, выбop бyдeт cильнo oгpaничeн. Нe иcключeнo, чтo в нyжнoй зoнe и вoвce нe oкaжeтcя нoвыx дoмoв.

Кaк пpaвилo, мнoгoквapтиpныe дoмa cтpoят в нoвыx микpopaйoнax. Taм вoзвoдят вcю нeoбxoдимyю инфpacтpyктypy: oт мaгaзинoв y дoмa дo coвpeмeнныx дeтcкиx caдoв и пoдзeмныx пapкoвoк. Пpaвдa, пepвыe нecкoлькo лeт пpидeтcя ждaть oкoнчaния cтpoйки инфpacтpyктypныx oбъeктoв и eздить в пoликлиникy нa aвтoбyce.

Пpиoбpeтaя квapтиpy в нoвocтpoйкe, вы выбиpaeтe этaж, pacпoлoжeниe нa лecтничнoй плoщaдкe и дaжe вид из oкoн. B дoпoлнeниe пoлyчaeтe пpocтopный пoдъeзд, пpoтивoпoжapныe cиcтeмы, гpyзoвoй и пaccaжиpcкий лифты. Пoэтoмy тacкaть вeлocипeд нa шecтoй этaж нe пpидeтcя. Пpи пoкyпкe втopичнoгo жилья вмecтe c квapтиpoй вы бepeтe вcё, чтo ecть.

Peмoнт

Cкopee вceгo, квapтиpy oт coбcтвeнникa нe пpидeтcя cepьeзнo peмoнтиpoвaть: в бoльшинcтвe cлyчaeв дocтaтoчнo oбнoвить oбoи, ocвeжить пoтoлoк и зaмeнить люcтpy. Ecли нa peмoнт нeт ни cил ни дeнeг, мoжнo кyпить квapтиpy co cнocным peмoнтoм и cpaзy зaceлитьcя.

C нoвocтpoйкaми пo-дpyгoмy: вce зaвиcит oт oтдeлки, кoтopyю пpeдлaгaeт зacтpoйщик. Ктo-тo пpoдaeт квapтиpы c oбoями, пoлoм и caнтexникoй — в тaкyю мoжнo зaceлитьcя cpaзy пocлe пoлyчeния ключeй. Ктo-тo пepeдaeт квapтиpы в чиcтoвoй или yлyчшeннoй чepнoвoй oтдeлкe — здecь peмoнт oбoйдeтcя дopoжe, чeм в квapтиpe oт coбcтвeнникa, нo дeшeвлe, чeм ecли бы вaм пepeдaли бeтoннyю кopoбкy. Ecть зacтpoйщики, кoтopыe вooбщe нe пapятcя c oтдeлкoй — нa peмoнт квapтиpы, в кoтopoй нeт ничeгo кpoмe cтeн, yйдeт минимyм пoлгoдa.

Coceди

Coceди в нoвocтpoйкe — нacтoящaя лoтepeя. Дo caмoгo зaceлeния вы нe yзнaeтe, ктo живeт зa cтeнкoй. Maлoвepoятнo, чтo coceди oкaжyтcя пьяницaми или нapкoмaнaми: oбычнo пepвичкy пoкyпaют зa чecтнo зapaбoтaнныe дeньги, a нe пoлyчaют cлyчaйнo пo нacлeдcтвy. B cлyчae c втopичнoй нeдвижимocтью c coceдями мoжнo пoзнaкoмитьcя eщe дo пoкyпки.

У пepвички ecть дpyгaя пpoблeмa — ypoвeнь шyмa oт coceдcкoгo peмoнтa. B oбжитoм дoмe ycлышaть шyм пepфopaтopa в cyббoтнee yтpo гopaздo cлoжнee, a вoт в нoвocтpoйкe нa ближaйшиe нecкoлькo лeт мoжнo зaбыть o тишинe пo выxoдным.

Кaк выбpaть

Чтoбы oкoнчaтeльнo oпpeдeлитьcя, вoзьмитe лиcтoк бyмaги и двe шapикoвыe pyчки — кpacнyю и cинюю. B cтoлбик выпишитe кpитepии, нa кoтopыe coбиpaeтecь oпиpaтьcя пpи выбope: цeнa, ипoтeчнaя cтaвкa, pиcки, paйoн, дoм и пoдъeзд, peмoнт, coceди и чтo yгoднo eщe, ecли этo дeйcтвитeльнo вaжнo. Пpиopитeтный пyнкты oбвeдитe кpacным.

Pядoм c кaждым кpитepиeм пocтaвьтe плюc или минyc: плюc, ecли выигpывaeт пepвичкa; минyc — ecли втopичкa. Oбpaтитe внимaниe: в cлyчae c pиcкaми выигpaeт вapиaнт, пpи кoтopoм иx бyдeт мeньшe.

Moжнo иcпoльзoвaть гaлoчки, cepдeчки, кoтикoв и coбaчeк — чтo yгoднo, лишь бы oднo oтличaлocь oт дpyгoгo. B итoгe дoлжнo пoлyчитьcя чтo-тo тaкoe, нo c минycaми и плюcaми вмecтo кpacныx и зeлeныx яблoк:

Пocлe тoгo, кaк зaкoнчитe c oцeнкoй, пoдcчитaйтe кoличecтвo плюcoв и минycoв. 3нaк, кoтopый cтoит нaпpoтив вaжнoгo, oбвeдeннoгo кpacным, кpитepия cчитaeтcя зa двa бaллa. Дaльшe oбъяcнять нe бyдeм, вы и caми вcё пoнимaeтe 🙂

Источник

Новостройка или вторичка: с какими проблемами можно столкнуться при покупке недвижимости

Дисклеймер: я не являюсь профессиональным риелтором или опытным рантье. Все, чем я делюсь с вами — мой личный опыт. Это не значит, что я хочу вам что-то «впарить». Я сама подбираю сейчас квартиру в Нижегородском районе и потому уже как год с головой погружена в чтение бесконечного числа «аналитики».

Все, о чем я пишу — я проделываю вместе с вами. Любая ошибка или неточность в материале отразится и на мне, поэтому постараюсь обойтись без них. А теперь — к материалу.

Круговорот проблем в недвижимости

Покупка квартиры влечет за собой множество проблем. Начиная от сложности оформления сделки, заканчивая столкновениями с недобросовестными продавцами или застройщиками. Разберем на примерах:

Вторичное жилье — это готовое решение. Со своей историей, особенностями и проблемами. При установке кондиционера вы можете узнаете об ужасном качестве труб. Они были установлены 50 лет назад и с тех пор не поддавались ремонту. Итог — кондиционер установить нельзя.

Новостройка — более дешевое удовольствие, если оно приобретается на этапе котлована посреди «голого поля». Экономия на этом приведет к отсутствию инфраструктуры вокруг дома. Причина — застройщик не потратился на облагораживание территории. Зато снизил стоимость объекта, которая и привлекает покупателей. Итог — красивые рендеры на этапе строительства и «голое поле» после ввода в эксплуатацию.

Поэтому перед покупкой квартиры поймите одну вещь — проблемы будут. Ваша задача — их минимизировать и взвешивать каждый свой шаг.Выбор вторички с готовым ремонтом — проблемы при установке новой техники. Экономия на инфраструктуре первички — двухчасовые поездки туда-обратно в «Ашан» с килограммовыми пакетами, потому что поблизости нет ни одного супермаркета

Я подготовила статью, чтобы вам было проще опознать возможные проблемы. Основную часть я разделила на два блока: стоимость жилья и инфраструктура. Каждый из них содержит множество подводных камней. Некоторые из них мы разберем в статье.

Стоимость жилья: дополнительные траты, ипотека, риски

Покупатель сначала видит ценник. И уже здесь можно «наломать дров». Новостройка дешевле вторички только на этапе котлована.

Основных причин три: ожидание, ремонт и повышенные риски. Остановимся на каждом из них.

Ремонт. Стоимость ремонта в новой 40 м² двушке обойдется вам минимум в 500 000 рублей по данным одной из профильных компаний. Эти 2 миллиона — попытка сэкономить на котловане и отсутствии ремонта.

Повышенные риски. Проблеме «обманутых дольщиков» посвящена даже страничка на википедии. Но «погореть» сейчас на этапе котлована — это нормально, только если вы выбрали недобросовестного застройщика. Они создают новые юрлица для каждого проекта, чтобы избежать уголовной ответственности. Они избегают системы эскроу-счетов, чтобы сразу забрать ваши деньги и уйти от возможной ответственности за невыполнение договора. Такие застройщики существуют, но с каждым годом их всё меньше.

Эскроу счета — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги до момента передачи ключей собственнику. Это позволяет покупателю вернуть свои средства, если застройщик не достроил объект.

Вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью Познеру говорит, что за последние два года количество обманутых дольщиков уменьшилось на треть. Большинство застройщиков уже научились работать с клиентами. Моя знакомая присматривает себе квартиру в Нижегородском районе для своей семьи. Но это ее решение — у вас могут быть свои запросы и свой ценовой сегмент. Каждый из них необходимо изучить. Хороший способ — это прошерстить форумы, сайты и профильные группы. Так вы хотя бы примерно поймете «реальные» отзывы о застройщике.

Льготная ипотека на новостройку

Льготную ипотеку на новостройку можно получить только при покупке квартиры у застройщика или подрядчика.

Льготная ипотека — это до 7% годовых на весь срок кредита. Первоначальный взнос — 15% от стоимости жилья. Для него можно использовать материнский капитал, дотации работодателей, а также местные и региональные субсидии. Еще и многие застройщики готовы полностью компенсировать первый год кредита. Кажется, что это идеальное предложение. Что оно является решением вышеперечисленных проблем. Но есть два нюанса.

Вторичное жилье требует ремонта

Пример про плохие трубы и кондиционер — это частный случай. Вторичка всегда нуждается в дополнительном ремонте. Повезет, если в косметическом: подклеить обои, заменить лампочки, замаскировать трещины. А если проблемы более серьезные: пришедшие в негодность трубы, плохая электропроводка или отсутствие нормального отопления? Всё это требует серьезного вмешательства в «устройство дома». И больших денег. Замена электропроводки обойдется вам в 50 000 рублей. Замена трубы только в одной ванне — 3000 рублей. Это — непредвиденные расходы. Покупатель не учитывает их при покупке вторички.

На вторичку не действует программа льготной ипотеки. Один из крупных банков предлагает 9,3% годовых на вторичку стоимостью 9 500 000 рублей. За эти деньги можно приобрести двушку 44м² в Печатниках с неплохим ремонтом.

Инфраструктура: голое поле и удаленность от центра

По степени важности я бы поставила инфраструктуру на первое место. Уж слишком велик риск купить жилье по «выгодной цене» и прожить всю жизнь посреди голого поля.

Новостройка

Надеется, что новостройка резко «обрастёт» магазинами, школами и торговыми центрами — большая ошибка. Если перед вами выбор между вторичкой с готовой инфраструктурой и новостройкой «без ничего», то смело выбирайте первое. Ни одна лишняя розетка не заменит наличие школы в районе.

Если вам надо регулярно выбираться в центр города, то новостройка в Новой Москве не вариант. Даже если там есть инфраструктура. В какой-то момент вы наверняка устанете от маршрута от дома до работы, который занимает несколько часов каждый день.

Неплохой вариант — новостройка в благоустроенных районах недалеко от центра. Вы точно не будете жить посреди голого поля и вам точно не придется добираться до работы целую вечность. Советовать конкретный район не буду.

Свой выбор я скорее сделала — это Нижегородский район. В прошлом материале чуть подробнее рассказала, почему именно он. Однако не воспринимайте это как руководство к действию. Мне было важно, чтобы район был зеленым, с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой, а также с развитыми парковыми зонами — чтобы было, куда выбраться днём семьей.

Вторичка

Обратите внимание на район, в котором покупаете квартиру. Где есть вторичка, там есть и инфраструктура. Но качество окружающей среды может заметно отличаться от района к району. Наличие школы — прекрасно, но стоит обратить внимание на ее показатели: педагогический состав, место в рейтинге, отзывы учащихся. Несколько супермаркетов в районе — супер, но уточните: возможно один из них закрывается, а во втором вечно нет продуктов.

Удаленность от центра города решает. Особенно, если вы часто выбираетесь туда по работе или личным делам. Не стоит экономить на расположении — потом потратитесь на транспорт.

Вторичка в благоустроенном районе недалеко от центра — хороший вариант. Здесь стоит обратить внимание на состояние квартиры и продавцов. Не погорите на плохой электропроводке и «юридическом кошмаре» при оформлении сделки.

Заключение

Главный вывод, который можно сделать: обращайте внимание на то, каким образом формируется стоимость объекта. Та же инфраструктура является важной переменной для установки конечной цены на квартиру — экономия на этом обернется для вас часовыми поездками от дома до продуктового магазина или работы. Также я постаралась объяснить, почему покупка на этапе котлована неизбежно сопряжена рисками. Ожидание «ключей», отсутствие ремонта и надежность застройщика — об этих вещах вам стоит регулярно думать при покупке новостройки. Не забывайте и про ремонт вторички: он может обойтись дороже, чем ремонт в хорошей новостройке.

Я постаралась не акцентировать внимание на своем личном выборе. «Сценариев счастья» много и под каждый из них найдется свое жилье и свой район.

Удачного выбора квартиры!

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Источник

Первичка VS вторичка: что выбрать и о чем умалчивают продавцы квартир?

Кто из нас не хотел бы жить в новеньком доме в зеленом районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью? Чтобы около дома было достаточно парковочных мест, территория была обжитой и ухоженной. А главное – чтобы эта квартира была по карману.

Однако все описанное – это идеальная модель, которую не найти ни в новостройках, ни на вторичном рынке. Поскольку и у первички, и у вторички есть свои плюсы и минусы, без которых не обойтись. О том, как же выбрать квартиру для покупки, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» эксперты рынка недвижимости.

Все новенькое, или Плюсы первички

Покупка квартиры в новостройке сейчас как никогда актуальна. Рынок недвижимости активно развивается, а застройщики предлагают варианты на любой вкус и бюджет. «Плюсы покупки квартир в новостройке значительны, – говорит специалист юридической компании «Хелп Консалтинг» Людмила Шадрина. – Это новая квартира, в которой никто не жил; новые современные жилые комплексы; как правило, молодые соседи; комплексная инфраструктура, предлагаемая застройщиками.

«Вместе с квартирой в новостройке покупатель получает новые инженерные коммуникации, современные общественные пространства, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – Также есть возможность сэкономить время и деньги, воспользовавшись опцией «отделка от застройщика», в этом случае стоимость ремонта можно включить в ипотечный платеж».

По словам эксперта, к преимуществам покупки квартиры на первичном рынке относится и отсутствие дополнительных расходов на оплату услуг риелтора, так как крупные застройщики продают свои объекты самостоятельно. К тому же не стоит опасаться относительно юридической чистоты квартиры: в отличие от объекта на вторичном рынке, здесь нет «истории» квартиры. К тому же регистрация ДДУ (договора долевого участия) происходит в Росреестре.

Выбирая квартиру в новостройке, можно не только сэкономить на выплатах по ипотечному кредиту, воспользовавшись льготной программой кредитования, но и заработать. «Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и в момент ввода дома в эксплуатацию может достигать 20-25%», – говорит Александр Козлов.

«Кот в мешке», или Минусы первички

Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит Людмила Шадрина. Вот они:

Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.

Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.

Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.

Риск плохо построенного дома. Наверняка многие видели в социальных сетях устрашающие видеоролики о том, как от нового дома кусками отваливаются фасадные материалы прямо на проходящих мимо жильцов или припаркованные автомобили. Часто на форумах дольщиков можно увидеть истории, как не выдерживают системы отопления и водоотведения, и весь дом буквально затапливает. Таковы риски покупки еще несуществующей недвижимости.

Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?

Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.

Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.

Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит Людмила Шадрина.

По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме. «При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей. Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».

«При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, банком не начисляются. Это означает, что вы потеряете как минимум на инфляции. Еще одна особенность эскроу заключается в том, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные за все время проценты по ипотеке никто не компенсирует», – говорит эксперт.

Плюсы вторички

Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:

Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.

Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.

Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.

Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.

Минусы старого жилого фонда

Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:

Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).

Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).

Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.

«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.

Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.

Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой

И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».

Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.

«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский

«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».

А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:

«На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок. Покупая готовую квартиру, вы сами при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное – сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же деньги в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика».

По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.

«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».

Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).

Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:

«Для сравнения приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию 24 квадратных метра за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, он внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности на новую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил квартиру на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1,3 млн рублей или 52 процента от первоначальных вложений».

«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.

Самое важное – это ликвидность

По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».

Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.

Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».

Сегодня сложилась ситуация, когда с рынка вымывается не только наиболее качественное предложение, но и большинство доступных активов любого формата. Но в долгосрочной перспективе, по словам Марии Николаевой, бюджетное жилье может повиснуть «мертвым грузом». Поэтому при наличии средств всегда лучше купить качественный актив, ликвидность которого будет расти.

Источник