Что лучше новостройка или старый фонд

Молодость против опыта Квартира в новостройке или в доме «с историей» — что лучше

Фото: Оксана Алёшина / Фотобанк Лори

Только что построенный дом, конечно, выигрывает у старого новизной и современностью. Но есть свои поклонники и у зданий с историей. Старый фонд при этом часто дешевле новостроек, хотя на начальной стадии строительства квартиры продают и по совсем смешным ценам. Как разобраться во всем многообразии предложения и сделать оптимальный выбор?

Одно из первостепенных значений при выборе квартиры имеет ее стоимость, на которую, в свою очередь, немало влияет уровень жилья — эконом-класс стоит меньше премиального, ветхое жилье дешевле элитных «сталинок» в престижных районах. Старый фонд можно разделить в соответствии с привычной классификацией приблизительно так: «эконом» — дома, построенные до 1990-х годов, в том числе представители «ужасов» советского типового домостроения — «хрущевки»; «комфорт» — относительно новые панельные дома, которые возводили начиная с 90-х; «бизнес» и «премиум» — «сталинки» и исторические особняки в хорошем состоянии.

Так что квартира в советском доме, но для деятелей ЦК КПСС, все же дороже стандартной, хоть и современной, новостройки. Есть, разумеется, и другие, неценовые параметры, влияющие на предпочтения покупателей.

За и против

По мнению Татьяны Крючковой, генерального директора агентства элитной недвижимости Troika Estate, в целом по рынку в рейтинге по стоимости на последнем месте находятся старые панельные дома, после них — не премиальные постройки сталинского периода, следующее место занимают новостройки на начальной стадии строительства (этап котлована), затем — старый фонд хорошего качества для представителей советской элиты. Замыкают список новые, уже введенные в эксплуатацию дома.

Фото: Александр Сашенков / Фотобанк Лори

Опрошенные «Домом» эксперты сходятся в том, что приблизительно такая ситуация наблюдалась в последние годы — «вторичка» стоит дешевле из-за износа домов и коммуникаций, длинной истории перехода прав собственности, состояния подъездов и так далее. Кроме того, в Москве много ветхого фонда и довольно ограниченное количество новостроек эконом-класса. Однако сейчас, в результате кризиса, по словам директора по маркетингу Tekta Group Вартана Погосяна, стоимость нового жилья постепенно падает. «С увеличением объемов строительства старый фонд и достроенные дома будут выравниваться по стоимости со строящимися», — говорит эксперт.

По словам Дмитрия Овсянникова, директора ипотечного брокера «Ипотек.ру», некоторые проекты на самых начальных стадиях строительства оцениваются по минимальным тарифам — цена новостройки на стадии котлована значительно ниже стоимости квартиры в доме даже 1970 года постройки. Однако при этом нужно помнить, что получить заемные средства на такую покупку практически невозможно: в основном банки кредитуют недвижимость, которая готова уже не менее, чем на 70 процентов (для многоэтажки это примерно три этажа над землей).

В целом, цены на бюджетное жилье на первичном и вторичном рынках сегодня сопоставимы. «Например, самую дешевую «однушку»в пятиэтажке или старом панельном доме советского периода в спальном районе можно купить за 5,5-6 миллионов рублей. Новостройки эконом- или комфорт-класса стоят 6-7 миллионов, а на нулевом цикле можно найти квартиру и за 5 миллионов», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Но даже если новостройка и дешевле, такой вариант подходит далеко не всем покупателям. В частности, тем, кому необходимо въехать в квартиру сразу же (покупка строящегося жилья предполагает примерно двухгодичные ожидания). Кроме того, всегда есть риск, что стройка затянется — особенно в сегодняшнее неспокойное время. По словам Евгении Владимировой, руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co, обманутых дольщиков в стране становится все больше и больше — теперь их уже около 40 тысяч.

Фото: Денис Бабенко / Фотобанк Лори

На вторичном рынке больше выбора — старые дома имеются во всех московских и подмосковных районах с давно сложившийся инфраструктурой. Рядом с существующими домами не ведется строительство следующих очередей, что часто бывает в новых проектах, и нет массового ремонта у соседей, в отличие от заселяющихся домов. В старых квартирах зачастую больше комнат, чем в новых: двухкомнатные квартиры на первичном рынке и трехкомнатные на вторичном продаются примерно по одинаковым ценам.

Покупают «вторичку» и те, кто не может покинуть определенный район по личным причинам, а новое строительство в нем не ведется. Например, именно там находится школа, в которой учится ребенок, или живут родители, которые не хотят никуда переезжать.

Среди главных минусов вторичного жилья, в первую очередь, конечно, нужно назвать устаревшие инженерные и планировочные решения, маленькие площади, изношенные коммуникации, недостаточное количество парковочных мест, неоднородность социального окружения — даже в элитных исторических домах в центре города до сих пор можно найти «коммуналки».

Более того, случаются иногда с такими квартирами и проблемы юридического характера: например, если кто-нибудь из прежних владельцев докажет, что его права были ущемлены, то новый собственник имеет все шансы лишиться честно купленной недвижимости.

Менее выгодны и условия оформления ипотеки на приобретение «вторички», поскольку государственная программа субсидирования распространяется лишь на новостройки.

Фото: Павел Лосевский / Фотобанк Лори

Буду должен

Купить в кредит жилье на самых выгодных условиях сейчас можно только в новостройках — с государственной поддержкой ставки в банках начинаются от 10,5 процента. Сумма минимального взноса составляет 20 процентов от общей стоимости квартиры, срок кредитования — до 30 лет.

Более того, многие застройщики дополнительно субсидируют ставки по кредитам, и в некоторых случаях они опускаются до семи-восьми и даже пяти процентов. Но настолько выгодные условия действуют, как правило, или до окончания строительства, или просто в течение нескольких лет.

Правда, ряд клиентов вынужден брать ипотеку и без государственной поддержки. На это есть свои причины. «Во-первых, ипотеку без господдержки берут, когда максимальная сумма кредита недостаточна. Во-вторых — когда у покупателя нет возможности подтвердить свои доходы согласно требованиям, предъявляемым по программе. И в-третьих, кредитованием по обыкновенным условиям пользуются, если квартиры продает не застройщик, а инвестор», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Ставки, по которым банки выдают кредиты на вторичном рынке, начинаются от 13 процентов. Но в некоторых банках, по словам Дмитрия Овсянникова, ставку можно уменьшить, заплатив комиссию — около четырех процентов от суммы займа. Так, она может составить 11,75 процента, а для «зарплатных» клиентов (тех, кто получает заработную плату на карту банка) — 11,25 процента.

Фото: Марина А. / Фотобанк Лори

В достроенных новостройках квартиры, оформленные в собственность застройщика, тоже можно купить по программе господдержки. И это один из лучших вариантов приобретения недвижимости: квартира новая, заезжать можно сразу, нет рисков недостроя, а условия ипотеки при этом наиболее выгодные.

Каждому свое

Если нужно максимально сэкономить, то стоит покупать новостройку на как можно меньшей стадии готовности или старый фонд — в зависимости от отношения к рискам и наличия/отсутствия возможности ждать окончания строительства. Также покупка строящейся недвижимости идеальна в инвестиционных целях и для осуществления взаимозачета (продажа старой квартиры и покупка на эти средства новой), отмечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

В массовом сегменте, по мнению экспертов, оптимальными предложениями «вторички» можно назвать 9-, 12-, 16-этажные дома в спальных районах, построенные в 1990-х годах. В наиболее новых из них квартиры имеют вполне современные площади: однушки – 38-42 квадратных метров, двушки – 56-63, трешки – 72-75, кухни в них бывают метражом до 13 «квадратов». Среди домов в более преклонном возрасте в лучшем состоянии находятся кирпичные постройки.

Если экономия необязательна, то стоит обратить внимание на введенные новостройки и «элитную» вторичку. Правда, в недавно реализованных проектах, как правило, остается весьма ограниченный выбор квартир — около 15 процентов от изначального предложения, и это не лучший вариант для инвестиций, считает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate.

А вот в относительно новые премиальные дома на вторичном рынке сейчас, наоборот, вкладывать становится довольно выгодно. «Собственники начали делать ощутимые скидки на свои квартиры. Официальное снижение долларовых цен, по сравнению с докризисным уровнем, составляет 30-40 процентов», — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Иногда старые элитные дома стоят дороже новостроек — исторические особняки в хорошем состоянии в центральных районах, бывшие ведомственные дома на Арбате, на Соколе, дома Академии Наук на Ленинском, Университетском, Ломоносовском проспектах, говорит Татьяна Крючкова.

По словам Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, обычно в хорошем состоянии находятся дома, построенные известными архитекторами, — ведь за ними следят и власти, и сами жители.

Ценятся и «сталинки» — с высокими потолками, продуманными планировочными решениями, интересными архитектурными деталями фасадов, особенно расположенные на первой линии Ленинского и Комсомольского проспектов, Ленинградского шоссе и Проспекта Мира, отмечает Антон Климов, руководитель управления по вторичной недвижимости агентства недвижимости «Лидер». Всегда, конечно, востребованы знаменитые сталинские высотки.

Иными словами, почти каждая квартира в Москве имеет шанс найти покупателя, а универсального рецепта выбора недвижимости просто не существует. Главное — не принимать решение о покупке сгоряча и точно понимать, каким требованиям должно отвечать будущее жилье.

Источник

Советское жилье или новостройки: что лучше

Бытует мнение, что в советские годы все строилось капитально и на века, а сейчас практически невозможно найти качественный современный дом без «картонных» стен. С другой стороны, квартира в строящемся доме обойдется гораздо дешевле, чем в обычной панельной многоэтажке 60—70-х годов. Но у любого жилья есть свои плюсы и минусы. Что же на самом деле лучше: старый фонд или новостройки

Советское жилье или новостройки: что лучше

Ни для кого не секрет, что большинство покупателей выбирают жилье по стоимости, а район, инфраструктура, наличие парковок и т.п. удобств – это второстепенное. По этой причине ранее, до принятия закона о долевом строительстве, многие вкладывались в новостройки на этапе закладывания котлована и возведения первых этажей, так как такое жилье стоило на 30-40% дешевле, чем во «вторичке». Да и, грубо говоря, лучше купить новый автомобиль, чем старый и постоянно ремонтировать его. С другой стороны, не все застройщики могут похвастаться качеством построек, плюс, некоторые могут срывать сроки строительства или вообще объявляют себя банкротами. В связи с чем, спрос на жилье, построенное 20-40 лет назад, не падает.

Новостройки против «вторички»: преимущества и недостатки

Основные плюсы новостроек:

Преимущества вторичного жилья:

Недостатки вторичного жилья:

Источник

Сталинка, хрущевка или новостройка? Где жить комфортнее

Личный опыт

От квартиры я многого не требую: главное, чтобы было тихо и тепло. Если еще и планировка удачная, то это вообще идеал.

Я сменила пять квартир — и у каждой были свои недостатки. Возможно, мой опыт поможет выбрать нормальное жилье и избежать неприятных сюрпризов сразу после сделки.

Для удобства сравнения я указала цену за квадратный метр двухкомнатных квартир, которые находятся в одном районе Екатеринбурга.

Брежневка 1971 года постройки

Одна брежневка не похожа на другую: от серии дома зависят планировка, материал и толщина стен. Хорошо о типовых сериях пишет сайт «Тип дома», а материал стен и перекрытий можно определить на сайте «Реформа ЖКХ» в разделе «Мой дом». Но не все данные на «Реформе ЖКХ» точные: я вижу, как из-под отлетевшей штукатурки дома напротив виднеется красный кирпич, хотя сайт утверждает, что дом панельный.

Я жила в брежневке до трех лет. Потом переехала с родителями, но в квартире осталась бабушка — и я часто бывала в гостях.

Конструкция. Стены — панель, облицовка камнями. Я не строитель, поэтому до сих пор не понимаю, зачем нужны эти небольшие серые камни, возможно, для лучшей теплоизоляции. Крыша плоская, залита битумом. Небольшие балконы в каждой квартире, кроме первых этажей.

Вместо одной квартиры на первом этаже — общая кладовка, через которую можно пройти насквозь и оказаться на противоположной стороне дома. Соседи с ключами от кладовой так и делали, чтобы не давать крюк: в доме было 12 подъездов.

Планировка. Пятый этаж, двушка, 44 кв. м. На одной площадке три квартиры: одна трехкомнатная и две двухкомнатные. Планировка удобная: изолированные комнаты, длинная, но узкая кухня, раздельный санузел. Небольшие окна выходят на разные стороны дома: комната и кухня — на север, другая комната — на юг. Высота потолков — 2,6 м. Небольшая кладовка в коридоре и длинная антресоль, в которой бы поместился взрослый человек. Мы хранили там коробки с вещами.

Ощущения. Летом в «южной» комнате стояла невыносимая жара, панельные стены моментально прогревались. А зимой было холодно в «северной» комнате: казалось, панель промерзала насквозь в октябре и излучала холод до апреля. Каждые пару лет приходилось белить потолок — в одном и том же месте постоянно протекала крыша.

Соседей было слышно хорошо. Сейчас это стало бы для меня проблемой, но в детстве я забегала домой только поесть и поспать, поэтому не обращала внимания на крики за стеной.

Сталинка 1953 года постройки

В этом доме дали жилье моему отцу — но не полноценную квартиру, а комнату в общежитии коридорного типа. Все соседи работали вместе, на одном предприятии. За порядком следили комендант и вахтер.

Это общежитие — как последнее пристанище коммунизма: родился ребенок — получай комнату, пришел пьяным на работу — выселение. А еще дежурства по кухне, общие праздники, общественное порицание — все это каким-то образом сохранялось в 90-е.

Считается, что этот дом строили пленные немцы — как и несколько похожих домов рядом. Может быть, поэтому он не напоминает типовые сталинки.

Мы заехали в комнату как во временное жилье. Но через два года отец погиб, и мы с мамой жили там еще двенадцать лет.

Конструкция. Стены — блок, толщина наружных стен 60 см. Межкомнатные стены — дранка. Крыша двухскатная, покрыта шифером. Перекрытия смешанные: железобетонные пролеты в середине и по краям здания, деревянные полы из лиственницы вдоль коридора. Высота потолков — 3,2 м. Широкие пролеты и коридоры, лепнина, колонны — мне это казалось нормой, но теперь понимаю, что редко где встретишь такую архитектуру. В подвале сохранились спортзал и прачечная, но сейчас эти помещения сдали в аренду.

Планировка. Наша комната была площадью 19 кв. м. Квадратная, с двумя окнами — это удобно, можно было хоть как-то зонировать пространство. Площадь кухни и туалета — 25 и 15 кв. м. И кухня, и туалет с небольшими балконами.

Были нежилые помещения и поинтереснее: колясочная, несколько кладовок и комната для собраний — «красный уголок». В этой комнате размером со среднюю однушку взрослые обсуждали свои проблемы, а дети играли. Там был стол для настольного тенниса, несколько кресел и обычные письменные столы. Часто готовили представления: натягивали старые шторы, мастерили декорации из картона — вот сцена и готова. Из цветной бумаги вырежем «билеты», вставим в каждую дверь — и ждем зрителей.

Пространства и людей было действительно много, поэтому в плохую погоду никто дома не скучал — ходили в гости, менялись книгами, учились выжигать по дереву или вязать крючком у старушек-рукодельниц. С соседями дружим до сих пор, хотя и не живем бок о бок.

Ощущения. Мы жили на верхнем этаже, но проблем с потолком не было — крыша не протекала. Окна были раза в полтора больше хрущевских, как и высота потолка — света хватало.

Шум с улицы не беспокоил, но соседей было слышно: хоть звуки изрядно глушились, но, например, басы стереосистемы соседа-меломана заставляли тихонечко звенеть посуду. Но обычно я и была этим соседом, чего уж там.

Деревянные перекрытия буквально окаменели — лиственница со временем становится только тверже, поэтому проблем «прыгнул — мебель зловеще накренилась» не было.

Окна комнаты выходили на запад — жаркие закаты и духоту после полудня я воспринимала как должное. Это лучше, чем мерзнуть, не видя солнца. Хотя соседи, у которых окна выходили на север, на холод не жаловались.

А вот «южанам» не повезло: в сквере напротив дома районный ЗАГС поставил несколько лавок и скульптуру сердца. Ни разу не видела там влюбленных парочек, зато компании молодых и горячих собираются каждую летнюю ночь.

Панельный дом 1978 года постройки

Когда мы выбирали квартиру, я уговаривала маму на сталинку, ведь в общежитии было комфортно: тепло, тихо и светло. Но купили квартиру в двенадцатиэтажном панельном доме.

Перед сделкой поговорили с соседями, узнавали, есть ли какие-то проблемы. Все как один уверяли, что дом теплый, а наши будущие соседи — милые приветливые люди. Оказалось, что в выбранной квартире до нас жила пьющая семья и соседи просто хотели, чтобы поскорее заселился кто-то другой.

Наша квартира была на втором этаже, все окна выходили на запад. Мы планировали задержаться надолго, поэтому хорошо так вложились в ремонт: поставили деревянные евроокна, перелопатили всю отделку, заказали мебель по размерам и даже сделали будку для собаки на лоджии.

Конструкция. Панельные стены, плоская крыша, залитая битумом. Насколько я помню, стены были не толще 30 см.

Планировка. Планировки в таких домах называют улучшенными, потому что по сравнению с типовыми хрущевками квартира намного удобнее: изолированные комнаты, раздельный санузел, лоджия площадью 11 квадратов, ниша для одежды в прихожей. Но высота потолков осталась той же — 2,5 м.

В доме один подъезд и два лифта — оба пассажирские. На этаже восемь квартир, по четыре в каждом блоке. Можно подниматься на лифте, а можно по лестнице. Лифтом я почти не пользовалась — выводила овчарку по лестнице, чтобы лишний раз не сталкиваться с соседями.

Ощущения. В первую же зиму квартира промерзла: на задней стенке шкафа появилась плесень, одеяла и одежда потяжелели от влажности. Причем промерзал не внешний угол, а тот, что граничит с лестничным пролетом. В горле першило, нос закладывало. Даже летом было холодно.

Обратились в управляющую компанию. Пришел инженер и сказал:

«‎‎Да, это давняя проблема. Ошибка в расчетах при строительстве, ничего не поделаешь».

Но настоящей проблемой стали звуки — было слышно вообще все: вот сосед с пятого этажа чихнул — будь здоров, Петр Андреевич, вот на третьем этаже ночью переставили стул — что ж, надеюсь вам будет удобнее продолжать застолье, а вот и дрель — кому-то на десятом не спится в субботнее утро. По монолиту звуки идут не так, как по дранке или блокам, — они острые, высокие и наглые: казалось, что соседи чихают и ремонтируют прямо в моей комнате.

Хотя есть и удачные панельные дома: например, бабушка разменяла свою квартиру, потому что ей стало тяжело подниматься на пятый этаж, на квартиру в похожем доме. Тоже панельном, но шестнадцатиэтажном — там тепло и сухо. Со звукоизоляцией та же беда, но бабушку это не смущает — она плохо слышит.

Через три года мы продали неудачную квартиру. Купил строитель — он сказал, что сделает внешнюю теплоизоляцию, потому что утеплять внутри бесполезно. Затраты на ремонт не отбились даже наполовину. В итоге мама переехала в новостройку, а я нашла почти идеальное жилье.

Новостройка 2008 года

Сейчас нет типов и серий домов: застройщик сам решает, как будет выглядеть дом и какой будет планировка. Грубо все новые дома можно разделить на эконом- и бизнес-класс.

Самыми крутыми считаются дома из двух-трех рядов кирпича. Причем кирпич не должен быть облицовкой панельной стены — вся стена должна быть из кирпича. Я буду говорить об экономклассе — монолитной высотке.

Конструкция. Шестнадцатиэтажный дом, монолит. Перекрытия железобетонные, крыша плоская. Один подъезд, два лифта: грузовой и пассажирский.

Планировка. На этаже пять квартир — считается, это не так уж и много. Хорошо, если стены комнаты не граничат с соседями. У мамы именно так: одна стена общая с кухней, другая — с небольшим коридором на площадке в подъезде. С соседями граничит только кухня.

Санузел раздельный, просторная лоджия на всю ширину квартиры. Есть гардеробная, которая заменяет все шкафы и комоды.

Ощущения. Мама живет на 11-м этаже — комары не долетают, шума улицы не слышно. Квартира очень теплая, радиатор на кухне всегда выключен.

Все окна выходят на одну сторону, поэтому быстро «просквозить» квартиру не получится. Но с общедомовыми системами беда: вентканал не справляется — видимо, из-за обилия вытяжек, а напор воды слишком слаб.

Однажды я осталась там ночевать — и чуть не проснулась седой. Посреди ночи кто-то страшно зарычал, но в темноте даже очертаний не разглядеть. Оказалось, это смачно зевнул сосед, а звук перешел по стене, рядом с которой я спала.

Блочная хрущевка 1959 года постройки

Я хотела квартиру в сталинке с железобетонными перекрытиями, но денег хватало только на хрущевку.

Выбирала квартиру по запаху: чую, что слишком влажно, — отказываюсь, несмотря на хороший ремонт и низкую цену. Помня печальный опыт с панельным жильем, смотрела дома только из кирпича и блоков.

Конструкция. Блочный пятиэтажный дом. Толщина наружных стен — 60 см. Крыша двухскатная, покрыта шифером. Межквартирные стены — плиты.

Планировка. В моем доме три подъезда, в каждом 20 квартир. Планировки типичные: совмещенный санузел, смежные комнаты, холодильник под подоконником на кухне и окно в ванную. Но хотя бы дышится легко: высота потолков — 2,8 м, а окна больше стандартных.

Ощущения. Я выбрала угловую квартиру на верхнем этаже, чтобы меньше слышать соседей. Переживала, что стены будут промерзать, а крыша — протекать, но зря. Если я забуду зимой открыть форточку, то через несколько часов квартира прогреется до 28 градусов — жарко. Потолки тоже не протекают — крыша «домиком» цела.

Соседей я действительно не слышу, как и шум с улицы. Немного напрягает подниматься на пятый этаж, но утешает, что это полезно.

Угол дома смотрит на север, а окна квартиры — на северо-запад и северо-восток. Кажется, это идеальный режим: утром и вечером солнце заглядывает, а днем не жарит. Домашние животные не задыхаются, обои не выцветают, все счастливы. Свет включаю после заката, не раньше. Хорошо, что окна большие — если поймают не прямой солнечный луч, то хотя бы отраженный от дома напротив.

Соседи за стеной жаловались, что мерзнут зимой. Дело в том, что окна их квартиры выходят на запад — а в моем регионе ветра в основном западные. Даже у тех, чьи окна смотрят на север, в квартире теплее.

Почти все соседи старожилы, из двадцати квартир в подъезде только одну сдают в аренду. Мы общаемся в Вотсапе: придумываем, что бы еще такого потребовать от управляющей компании. Но сейчас главный вопрос — не снесут ли наш дом по программе реновации. Пока этого никто не хочет.

Сравнение домов, в которых я жила

На что обратить внимание при покупке квартиры

Вот какие выводы я сделала, прожив в пяти разных домах:

Сразу косяк редактора. «Вероятность протечки крыши» — тут оценки как понимать? 👍 — высокая вероятность или низкая? Сначала кажется, что высокая, но потом вроде понимаешь, что палец вверх ставить в таком случае нелогично.

Источник